INVESTISSEMENT LOCATIF : CRÉER UNE SCI OU PAS?
Quand on investit en immobilier, à un moment donné, la question se pose de savoir si l’on créé une SCI (société civile immobilière) pour supporter nos investissements locatifs. Plusieurs personnes m’ont conseillé d’en créer une, et j’étais moi-même persuadée que je devais le faire, notamment pour des raisons fiscales.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une société civile immobilière (SCI) est une société dont l’objet est l’immobilier et dans laquelle des associés (au moins deux) mettent en communs leur(s) bien(s) immobilier(s). Ils en partagent les bénéfices et sont solidaires des pertes à hauteur de leurs parts définies dans les statuts (en proportion de leur participation dans le capital social). La société est gérée et représentée par un gérant.
Avantages de la SCI
L’un des avantages de la SCI c’est qu’elle permet d’éviter les problèmes dus à l’indivision dans plusieurs types de cas :
L’indivision dans la gestion de la SCI : si les associés ne sont pas d’accord sur des décisions, le gérant peut quand même prendre ces décisions, car le statut qui lui a été conféré le lui permet.
L’indivision dans la succession : Dans le cas du décès d’un des associés, ses parts seront transmises à ses héritiers et s’ils ne souhaitent pas les conserver, ils pourront les céder que s’ils trouvent un acheteur. Ils ne peuvent forcer personne à vendre ou dissoudre la SCI, contrairement à un bien immobilier classique. En effet, pour un bien immobilier lorsque deux (ou plus) héritiers ne sont pas d’accord sur le fait de garder ou vendre, celui ou ceux qui veulent leurs parts en « argent » peuvent forcer les autres à leur racheter leurs parts ou vendre le bien.
Dans le cadre d’une succession la SCI offre également des avantages fiscaux, etc. mais bon moi j’en suis pas encore là concernant les problèmes de succession, ce qui m’intéresse c’est ce qui peut être avantageux pour moi aujourd’hui, et notamment fiscalement.
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Régimes fiscaux de la SCI
Dans le cadre d’une SCI, 2 types de régimes fiscaux sont possibles :
Le SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : dans ce cadre, je ne vois aucune différence avec le fait de détenir ses biens en nom propre, en effet les revenus sont imposés directement chez l’associé en fonction de son nombre de part et à hauteur de son barème habituel d’IR. Les charges déductibles sont les mêmes que pour un bien détenu en nom propre et idem pour la plus-value qui est taxée comme pour un bien détenu en direct.
La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : sous ce régime, le SCI bénéficie d’un taux réduit de 15% d’imposition pour les revenus inférieurs à 38 120€ et au-dessus, c’est le taux de 33,33% qui est appliqué. Si la SCI ne distribue pas de dividende mais garde ses revenus en réserve les associés ne sont pas imposés, seule la SCI le sera.
Là où le bât blesse, c’est pour l’imposition sur la plus-value…En effet, la SCI à l’IS permet d’amortir les biens sauf que, lors de la vente, la plus-value imposée à 33,33%, sera calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’achat mais on retire au prix d’achat les amortissements réalisés, du coup ça augmente considérablement la plus-value et par conséquent ce qu’on va payer en impôt…
- Plus-value= Prix de vente – (Prix d’achat – amortissements)
A noter que l’on peut aussi amortir un bien immobilier sous le régime réel d’imposition BIC lorsque l’on détient un bien en nom propre et dans ce cas il n’y a pas d’impact lors de la revente, donc double effet kiss-cool 😉
De plus, aucun abattement de durée de détention n’existe en SCI, alors qu’en nom propre on est exonéré de l’impôt sur la plus-value à partir de 22 ans de détention (je ne parle pas de la résidence principale qui en est complètement exonérée).
Pour résumer :
- Il n’y a aucune différence entre une SCI à l’IR et la détention en nom propre au niveau de la fiscalité.
- Pour une SCI à l’IS soit intéressante, il faut vraiment avoir :
- Soit peu de charges déductibles et peu de revenus (< 38 120€)
- Soit avoir un taux d’imposition important sur ses revenus pour que le régime d’imposition à l’IS soit intéressant. Et il ne faut pas avoir dans ses projets la vente de ses biens parce qu’avec une SCI ça fait mal au porte-monnaie.
Personnellement, étant au début de mes investissements (voir mes articles Mon 1er investissement locatif et Mon 2ème investissement locatif), j’ai beaucoup de charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunts, amortissement, etc.) qui font que je ne vais pas être imposable sur les revenus issus de la location de mes biens pendant quelques années, donc une SCI n’a vraiment aucun intérêt dans mon cas.
Aussi, je loue mes biens immobilier en meublés et une SCI ne peut pas se livrer à ce type de location, donc exit la SCI, je garde mes appartements en nom propre !
Correction suite à la publication de cet article:
La SCI ne pouvant pas faire de la location meublée est une erreur juridique très répandue, on peut lire cela un peu partout sur le web, et l’idée est largement véhiculée, or un de mes lecteurs m’a justement informé de la chose suivante: « Une Société Civile doit comme son nom l’indique avoir une activité civile (par opposition à commerciale). La location de biens meubles est une activité commerciale, la location de bien immeubles est une activité civile. La question s’est donc posée concernant la location meublée qui concerne à la fois des biens meubles et immeubles. Dès le 30 avril 1862 […], la Cour de Cassation a tranché en stipulant que la location d’immeuble ne fait pas l’objet d’une activité commerciale et cela que l’appartement soit loué nu ou meublé. Cet arrêt a depuis été confirmé le 10 novembre 1993. » (Didier-Fabrice)
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Bonjour
Joli résumé des avantages inconvénients de la SCI.
Perso j’ai opté pour la SCI IR ,car je souhaitais m’associer avec un de mes deux enfants pour investir .
C’est a priori la seule solution pour faire un montage propre dans ce cas là.
Ce qui ne m’empêche pas de réfléchir à un nouvel investissement en direct pour pouvoir bénéficier des avantages des BIC ou autres locations meublées ( LMNP)
Bonjour Gil,
Merci pour ton commentaire 😉
Oui c’est sûr si tu voulais t’associer, c’est la meilleure solution. Dans mon cas, ce n’était pas le but, mais s’il y avait eu des avantages pour moi à créer une SCI, je me serais associée avec ma mère en lui donnant une part infime, juste histoire d’être deux associés comme cette structure l’exige au minimum.
Bonjour Azar,
Je sais que je suis un casse-couille (mais c’est aussi ce qui fait mon charme non ?) mais il y a quelques imprécisions dans cet article en particulier sur le plan juridique.
Tout d’abord la grosse erreur juridique (extrêmement répandue tu es donc totalement pardonnée) comme quoi une SCI ne peut pas faire de la location meublée.
Une Société Civile doit comme son nom l’indique avoir une activité civile (par opposition à commerciale).
La location de biens meubles est une activité commerciale, la location de bien immeubles est une activité civile. La question s’est donc posée concernant la location meublée qui concerne à la fois des biens meubles et immeubles. Dès le 30 avril 1862 (ça ne nous rajeunit pas !) la Cour de Cassation a tranché en stipulant que la location d’immeuble ne fait pas l’objet d’une activité commerciale et cela que l’appartement soit loué nu ou meublé.
Cet arrêt a depuis été confirmé le 10 novembre 1993.
La confusion vient du fait que si la location meublée est juridiquement bien une activité civile elle est traitée sur le plan fiscal comme une activité commerciale. Il en découle qu’une SCI peut tout à fait faire de la location meublée mais dans ce cas elle n’a plus la possibilité de choisir entre l’IR et l’IS mais est soumise de fait à l’IS.
Même si cela peut sembler être du chipotage pour le commun des mortels cela a certaines conséquences. Par exemple je suis (pour quelques semaines encore) fonctionnaire. Nous n’avons pas le droit d’exercer une activité commerciale (depuis 2008 cela a un peu été assoupli avec une autorisation temporaire possible encore une fois je n’entre pas les détails) la location meublée restant une activité civile elle n’entre pas dans le cadre de cette interdiction (sachant que selon les textes un fonctionnaire exerçant une activité commerciale sans autorisation est susceptible de devoir rembourser son traitement c’est quand même utile de savoir si on est hors la loi ou pas…)
Petit aparté on fait souvent la distinction investissement en nom propre / investissement via une SCI. Si une société civile ne peut avoir une activité commerciale en revanche on peut tout à fait loger une activité civile au sein d’une société commerciale. La SCI n’est donc pas la seule forme sociétale pour faire de l’investissement immobilier. En revanche le caractère civil ou commercial est déterminant en ce qui concerne la compétence des tribunaux pour certains litiges (tribunal de commerce en lieu et place du TGI)
L’ EURL ou la SASU permettent donc l’investissement immobilier sous forme sociétale avec un unique associé et évitent la création d’une SCI de complaisance en prenant un associé extrêmement minoritaire comme tu l’envisageais dans le commentaire ci-dessus.
De ce fait on peut également exploiter une sorte de faille juridique. Si ta SCI faisant de la location meublée (au-delà de la tolérance de 10 % des recettes qui permet de rester à l’IR) est soumise à l’IS il est possible de faire de la location meublée sous une forme sociétale tout en relevant de l’IR via une SARL de famille. Ainsi dans le cas où tu voudrais quand même t’associer avec ta maman tu aurais également cette possibilité. Je n’entre pas dans les détails car cela dépasse très largement le cadre d’un commentaire mais c’est une option à étudier (avec si possible l’appui d’un professionnel du droit car le domaine est mouvant et ce que j’écris peut très bien ne plus être vrai au moment où vous lirez ces lignes…)
Concernant la PV professionnelle (ie PV au sein d’une société à l’IS) petite inexactitude elle n’est pas imposée à 33 1/3 % mais elle est intégrée au résultat le taux d’imposition dépendra donc du montant des bénéfices.
A noter également que de la même manière la moins-value (et oui il ne faut pas oublier qu’on peut faire des moins-values !) est imputable sur le résultat. En nom propre cette possibilité n’existe pas si tu fais une moins-value (cf ton article sur les mauvais plans de la défiscalisation) c’est totalement pour ta pomme pas possible de faire diminuer tes impôts…
Ne pas oublier non plus que si tu es spécialisée en location meublée (qui est en effet une formidable niche fiscale en nom propre mais jusqu’à quand ? -la réduction d’impôt pour frais de comptabilité est déjà en passe de disparaitre…-) la société à l’IS permet également l’amortissement de biens loués nus.
Dans ce cas même si la PV en cas de revente intègre les amortissements il ne faut pas oublier que ces amortissements ont permis de réduire l’imposition chaque année où un amortissement a été pratiqué. On a donc en quelque sorte bénéficié d’une imposition différée et l’argent qui n’a pas été versé au fisc a pu produire des petits pendant toutes ces années…
Concernant l’imposition de la PV des particuliers il ne faut pas oublier qu’on paie de l’IR (au taux de 19 %) et des PS (prélèvements sociaux à 15,5 %) et que les abattements pour durée de détention diffèrent pour l’IR et les PS (pourquoi faire simple quand on peut faire vachement compliqué ?)
En outre si la PV imposable excède 50 K€ il y a une taxe supplémentaire selon le montant de la PV (avec encore une fois des calculs un poil complexe) jusqu’à 6% du montant. Pour une détention de moins de 6 ans le total peut donc s’élever à 40.5 %.
A ne pas oublier non plus qu’une vente immobilière en nom propre doit rester exceptionnelle au-delà le risque de requalification en marchand de biens est largement envisageable et qu’il est préférable de l’anticiper car sinon cela peut faire très mal au portefeuille…
Enfin il faut aussi préciser que la constitution d’une SCI ne doit pas avoir comme unique but une volonté de réduire son imposition c’est ce qu’on appelle de l’abus de droit.
Hello Didier-Fabrice,
Alors là tu nous en as mis une tartine ! Et c’est vrai que tu es casse-couilles 😉 Mais je suis contente pour l’information concernant le fait que les SCI peuvent « supporter » des biens immobiliers meublés, car effectivement peu de personnes le savent…On peut lire partout, même dans des journaux « sérieux » que ce n’est pas possible, et un conseiller en patrimoine avec qui je discutais de façon informelle m’a aussi confirmé cette erreur juridique.
Oui tu as raison, on peut tout à fait « loger » ses biens au sein d’une forme juridique que la SCI, mais j’ai choisi de traité le sujet de la SCI parce que lorsque l’on investit en immobilier c’est la forme juridique dont on parle le plus.
Pour le reste tu as raison, pour les prélèvements sociaux etc. je n’ai pas voulu rentrer dans le détail, donc j’ai choisi de ne parler que de l’impôt sur la PV. Mon blog n’est pas un site juridique non plus donc les lecteurs peuvent affiner leur recherche si besoin. Il faut que les articles soient digeste Didier-Fabrice 😉
Pour finir sur ta dernière phrase, dans mon cas n’ayant pas de volonté de m’associer comme certaines personnes peuvent le vouloir, si j’avais trouvé un intérêt à créer une SCI je l’aurais fait. L’abus de droit étant un sport national dans notre pays, je peux dormir tranquille 😉
Voilà! J’ai intégré ton commentaire dans l’article!
Hello les amis,
Didier-Fabrice superstar et en grande forme comme d’habitude !
Rien à dire, c’est carré, précis et documenté 🙂
Lire ses commentaires permet de passer à un niveau nettement supérieur.
C’est vrai aussi que je partage ton avis Azar : Il est tellement passionné notre ami amateur de ti’punch qu’il en oublie parfois d’être accessible à tous. Quoique cette fois-ci je l’ai trouvé particulièrement pédagogue. Il prends moins de pincette sur mon blog 🙂
hello Guillaume!
Ca fait plaisir de te lire!
Ahahaha en ce moment je bénéficie de ses largesses, mais pour combien de temps? 😉
Bonjour à tous!
Je suis sûr qu’il l’aime bien finalement. D’ailleurs c’est bien la première fois qu’il nous fait un commentaire constructif sans tout casser dans la baraque avant de dire bonjour 😉
C’était même un commentaire super intéressant. Je me demande s’il ne cherche pas à te faire plaisir Azar en évoluant? Ou alors c’est la retraite qui approche?..
Merci à vous deux pour ces précisions, c’est un sujet très important et finalement peu détaillé.
A bientôt.
Bonjour à tous. Je découvre ce blog… très intéressant. Je vais avoir besoin de vos précieux conseils,… J’envisage d’acheter en SCI un plateau technique (nu) et faire des travaux d’aménagement/rénovation/équipements pour y installer des bureaux, une salle de réunion et un espace coworking. Une fois meublé et équipé par la SCI, je souhaite louer l’ensemble du plateau à ma SAS, qui elle sous-louera les différents espaces et offrira des prestations de formations et d’accompagnement au développement commercial (stratégie, communication… etc). Puis-je acheter le plateau et faire les travaux et équipements avec la SCI? La SCI peut-elle louer sachant que les bureaux sont meublés/équipés? Merci d’avance pour votre feedback. Régis.
Hello Régis, je ne suis pas spécialiste en SCI, et là ton cas est bien spécifique.
Quelqu’un peut aider Régis?
Bonjour,
Je pense que l’avantage d’une SCI à l’IR c’est de ne pas etre bloqué par le seuil de d’entetement bancaire de 33%.
Nous ne pouvons pas emprunter ad vitam aeternam.
Bonjour Azar,
personnellement je fais de la location meublée, donc pas de SCI pour moi.
Du moins pour l’instant car créer une SCI est utile quand on a déjà passé la phase de développement du patrimoine. La SCI est utile quand nous somme dans une phase de gestion du portefeuille immobilier.
Bonjour Azar, et bonjour à tous,
J’aurai quelques petites questions… si une personne à la gentillesse de me conseiller cela serait adorable.
Je voudrais investir dans un petit immeuble de rapport (entre 4 et 6 appartements) et se sera mon premier investissement immobilier.
Je compte louer les appartements nus.
Je n’ai aucun apport personnel et la banque me prêtera (dans mes projets) la totalité.
Si cela est rentable je compte sûrement investir dans un second bien locatif dans 1 ou 2 ans.
Me conseillez vous la SCI? Ou serait-il mieux de rester en nom propre?
N’étant plus passionnée par mon emploi actuel et recherchant une indepandance financière dans 2 ou 3 ans maximum est-il facile de se dégager un salaire grâce à ces revenus locatifs tout en ayant le statut SCI à l’IS?
Et dans le cas où je resterai en nom propre, est-il si simple de se dégager « un salaire » grâce à ses mêmes revenus locatifs?
Merci d’avance à ceux qui prendrons le temps de me répondre.
Bonjour à tous,
Je suis tombé par hasard en faisant quelques recherches sur la SCI et je trouve le blog très intéressant.
Est-ce que vous pourriez m’orienter ?
Je suis actuellement propriétaire d’un appartement en nom propre avec mon épouse.
Nous souhaitons acquérir une maison, et mettre l’appartement en location.
Comme j’ai un peu peur de la douloureuse, passer à la casserole… bref, me faire siphonné par les impôts, je me pose quelques questions sur le choix de la SCI.
Pensez vous qu’en ouvrant une SCI (IR) serait un avantage ?
Merci d’avance pour vos conseils.
Avec une SCI vous êtes sur de passer à la casserole, surtout à l’IR.
Le mieux est de garder vos biens en nom propre, de les louer en meublé, de vous déclarer en tant que loueur meublé non professionnel, et de déclarer vos revenus locatifs en BIC réel.
Bonjour Azar,
vous suggérez statut nom propre et daclaration en BIC réel, dans ce cas, savez-vous, s´il vous plait, si une banque accepte le prêt de la trésorerie totale et sans apport, nécessaire à l´acquisition de son premier parc locatif ?
En vous remerciant.
Bonjour et merci à Azar pour nous faire profiter de son expérience d’investissement en cours. Alors pour répondre à la question de Jazzou , la banque prête non pas en fonction du statut mais plutôt en fonction de ta situation et de ton projet
Bonjour à tous,
Malgré la lecture de toutes ces explications de qualité, j’ai quand même dû mal à me situer pour faire le bon choix.
Concrètement, nous allons acheter la maison du papi décédé l’an dernier pour en faire un investissement locatif. Je fais une rénovation totale dont le montant total des travaux avoisine les 50% du pris d’achat (vrai valeur du marché estimé par notaire). Ces travaux sont-ils considérés comme des charges déductibles sachant que je fais tous les travaux moi-même. Si c’est le cas, je comprends qu’il n’y a aucun intérêt à faire une SCI IS, sachant que je suis faiblement imposable pour le moment.
Cependant, la SCI tient compte d’éventuelles moins-values, ce qui n’est pas le cas en nom propre, mais ça nous bloque à la revente pour 22 ans et nous serons taxés sur la plus-value réalisée lors de la revente. Par contre, en terme de succession en cas de décés, la SCI est bien plus avantageuse pour les héritiers.
Merci de me confirmer si j’ai bien tout compris !
De ce fait, j’en conclus que la création de la SCI dépendant de ce que l’on souhaite faire du bien à moyen ou long terme.
En ce qui nous concerne, c’est pour préparer un complément de retraite, donc pas forcément de revendre.
L’idée serait ensuite de continuer l’investissement locatif si tout se passe bien.
Merci de m’indiquer quel est selon vous, la meilleure solution dans notre cas.
Je pense SCI IR mais ???
Merci d’avance