SCI (Société civile immobilière)

INVESTISSEMENT LOCATIF : CRÉER UNE SCI OU PAS?

Quand on investit en immobilier, à un moment donné, la question se pose de savoir si l’on créé une SCI (société civile immobilière) pour supporter nos investissements locatifs. Plusieurs personnes m’ont conseillé d’en créer une, et j’étais moi-même persuadée que je devais le faire, notamment pour des raisons fiscales.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une société dont l’objet est l’immobilier et dans laquelle des associés (au moins deux) mettent en communs leur(s) bien(s) immobilier(s). Ils en partagent les bénéfices et sont solidaires des pertes à hauteur de leurs parts définies dans les statuts (en proportion de leur participation dans le capital social). La société est gérée et représentée par un gérant.

Avantages de la SCI

L’un des avantages de la SCI c’est qu’elle permet d’éviter les problèmes dus à l’indivision dans plusieurs types de cas :

L’indivision dans la gestion de la SCI : si les associés ne sont pas d’accord sur des décisions, le gérant peut quand même prendre ces décisions, car le statut qui lui a été conféré le lui permet.

L’indivision dans la succession : Dans le cas du décès d’un des associés, ses parts seront transmises à ses héritiers et s’ils ne souhaitent pas les conserver, ils pourront les céder que s’ils trouvent un acheteur. Ils ne peuvent forcer personne à vendre ou dissoudre la SCI, contrairement à un bien immobilier classique. En effet, pour un bien immobilier lorsque deux (ou plus) héritiers ne sont pas d’accord sur le fait de garder ou vendre,  celui ou ceux qui veulent leurs parts en « argent » peuvent forcer les autres à leur racheter leurs parts ou vendre le bien.

Dans le cadre d’une succession la SCI offre également des avantages fiscaux, etc. mais bon moi j’en suis pas encore là concernant les problèmes de succession, ce qui m’intéresse c’est ce qui peut être avantageux pour moi aujourd’hui, et notamment fiscalement.

———————————————————————————-

Découvrez le guide du futur rentier de l’immobilier!

17 chapitres sur l’investissement immobilier locatif

Plus de 125 pages!

Apprenez ce que l’on ne vous dira jamais et devenez RENTIER!

Le guide du futur rentier de l'immobilier

CLIQUEZ ICI

———————————————————————————-

Régimes fiscaux de la SCI

Dans le cadre d’une SCI, 2 types de régimes fiscaux sont possibles :

Le SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : dans ce cadre, je ne vois aucune différence avec le fait de détenir ses biens en nom propre, en effet les revenus sont imposés directement chez l’associé en fonction de son nombre de part et à hauteur de son barème habituel d’IR. Les charges déductibles sont les mêmes que pour un bien détenu en nom propre et idem pour la plus-value qui est taxée comme pour un bien détenu en direct.

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : sous ce régime, le SCI bénéficie d’un taux réduit de 15% d’imposition pour les revenus inférieurs à 38 120€ et au-dessus, c’est le taux de 33,33% qui est appliqué. Si la SCI ne distribue pas de dividende mais garde ses revenus en réserve les associés ne sont pas imposés, seule la SCI le sera.

Là où le bât blesse, c’est pour l’imposition sur la plus-value…En effet, la SCI à l’IS permet d’amortir les biens sauf que, lors de la vente, la plus-value imposée à 33,33%,  sera calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’achat mais on retire au prix d’achat les amortissements réalisés, du coup ça augmente considérablement la plus-value et par conséquent ce qu’on va payer en impôt…

  • Plus-value= Prix de vente – (Prix d’achat – amortissements)

A noter que l’on peut aussi amortir un bien immobilier sous le régime réel  d’imposition BIC lorsque l’on détient un bien en nom propre et dans ce cas il n’y a pas d’impact lors de la revente, donc double effet kiss-cool 😉

De plus, aucun abattement de durée de détention n’existe en SCI, alors qu’en nom propre on est exonéré de l’impôt sur la plus-value à partir de 22 ans de détention (je ne parle pas de la résidence principale qui en est complètement exonérée).

Pour résumer :

  • Il n’y a aucune différence entre une SCI à l’IR et la détention en nom propre au niveau de la fiscalité.
  • Pour une SCI à l’IS soit intéressante, il faut vraiment avoir :
    • Soit peu de charges déductibles et peu de revenus (< 38 120€)
    • Soit avoir un taux d’imposition important sur ses revenus pour que le régime d’imposition à l’IS soit intéressant. Et il ne faut pas avoir dans ses projets la vente de ses biens parce qu’avec une SCI ça fait mal au porte-monnaie.

Personnellement, étant au début de mes investissements (voir mes articles Mon 1er investissement locatif et Mon 2ème investissement locatif), j’ai beaucoup de charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunts, amortissement, etc.) qui font que je ne vais pas être imposable sur les revenus issus de la location de mes biens pendant quelques années, donc une SCI n’a vraiment aucun intérêt dans mon cas.

Aussi, je loue mes biens immobilier en meublés et une SCI ne peut pas se livrer à ce type de location, donc exit la SCI, je garde mes appartements en nom propre !

Société civile immobilière - Information importanteCorrection suite à la publication de cet article:

La SCI ne pouvant pas faire de la location meublée est une erreur juridique très répandue, on peut lire cela un peu partout sur le web, et l’idée est largement véhiculée, or  un de mes lecteurs m’a justement informé de la chose suivante: « Une Société Civile doit comme son nom l’indique avoir une activité civile (par opposition à commerciale). La location de biens meubles est une activité commerciale, la location de bien immeubles est une activité civile. La question s’est donc posée concernant la location meublée qui concerne à la fois des biens meubles et immeubles. Dès le 30 avril 1862 […], la Cour de Cassation a tranché en stipulant que la location d’immeuble ne fait pas l’objet d’une activité commerciale et cela que l’appartement soit loué nu ou meublé. Cet arrêt a depuis été confirmé le 10 novembre 1993. » (Didier-Fabrice)

Laissez vos commentaires ci-dessous !

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...
Recherches utilisées pour trouver cet articlecreer sci pour investissement locatif,sci ou pas,avantage sci pour investissement locatif,créer une sci pour louer,investir dans limmobilier sans sci,ouvrir un sci pour acheter plusieurs appartements,si je fait une societe immobiliere et que je loue a un deux mais enfants est ce qu\ il peuvent toucherl apl,plusieurs appartements creer une societe,SCISUPPORT IMMOBILIER SANS ACIVITE LOCATION,monter une sci investissement locatif