Comment fixer le bon loyer?

INVESTISSEMENT LOCATIF: COMMENT FIXER LE BON LOYER?

Comment fixer le bon loyer ?

Cette question m’a été posée par une de mes meilleures amies, Karine. Mon amie a acheté un appartement déjà loué il y a quelques mois, mais pas dans une stratégie d’investissement locatif. Elle a eu l’opportunité d’acheter ce bien qui était une affaire donc elle a sauté sur l’occasion car elle était prête à attendre que l’appartement se libère pour y habiter. Mais évidemment le loyer était déjà fixé.

Sa question m’a semblé intéressante pour être traitée dans un article, car il y a différentes situations qui méritent un éclairage par rapport à la fixation d’un loyer et par rapport à sa modification le cas échéant.

Peut-on changer le loyer d’un appartement déjà loué ?

Il est possible de réévaluer un loyer s’il est sous-évalué par rapport au marché. Cette augmentation de loyer doit avoir lieu lors du renouvellement du bail. Mais pour pouvoir appliquer une augmentation de loyer, dans le cas où celui-ci est inférieur aux loyers pratiqués sur le marché, le propriétaire-bailleur doit suivre une procédure bien précise, à savoir notifier par lettre recommandée avec avis de réception le locataire au moins 6 mois avant le fin du bail, mais également documenter sa proposition de nouveau loyer en apportant des justificatifs démontrant que le loyer est inférieur à ce qui est pratiqué dans la copropriété ou dans le voisinage (évidemment pour un bien comparable : surface, année de construction de l’immeuble, équipements, etc.).

Mais si le loyer n’a pas été révisé selon l’augmentation annuelle du loyer, et si c’est stipulé dans le bail, le propriétaire peut faire un rattrapage de loyer jusqu’à 5 ans d’augmentations annuelles (après 5 ans, il y a prescription).

Augmentation du loyer dans le cas d’un « rattrapage »

Tous les ans, à la date d’anniversaire de la signature du bail, le propriétaire peut augmenter le loyer selon l’indice de référence des loyers (l’IRL). Mais cette augmentation annuelle du loyer, doit être précisée dans le bail, sinon le loyer ne pourra être révisé annuellement !

Il s’agit d’un indice trimestriel publié par l’INSEE et dont la méthode de calcul est la suivante :

Hypothèses :

  • Bail signé le 1er octobre 2011 avec un IRL au 3ème trimestre 2011 de 120,95. Nous sommes au 3ème trimestre 2015, et le loyer n’a jamais été révisé depuis la signature du bail 4 ans auparavant.
  • Loyer: 1000€ (hors charges)
  • Indice de référence de l’INSEE pour le 3ème trimestre 2015: 125,26
  • Calcul lors de la révision du loyer au 1er octobre 2015 :
  • (Loyer x nouvel IRL)/Ancien IRL = Nouveau loyer

(1000 x 125,26)/120,95 = 1 035,53€

Ce qui fait une augmentation en valeur de 35,53€ par mois soit 426,36€ par an.

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Comment fixer un loyer à Paris ?

Depuis le 1er Août, les loyers parisiens sont encadrés selon un loyer de référence. Sur le site de la DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement), il y a un simulateur qui permet d’obtenir un loyer de référence en fonction de l’adresse du bien, du type de location, de l’année de construction, et du nombre de pièce. Suite à ces informations, on obtient un loyer de référence au mètre carré mais également un loyer majoré et minoré de 20%. Ensuite, en fonction du loyer que vous choisirez (moyen, majoré ou minoré) il suffira de multiplier ce montant par le nombre de mètres carrés de votre bien.

Cliquez sur la photo pour l’agrandir: Simulateur des loyers de références parisiens 

Encadrement des loyers Paris

Mais si ce loyer de référence ne vous satisfait pas car votre bien présente des caractéristiques que vous n’estimez pas « monétisées » par ce loyer de référence, vous pouvez faire valoir une disposition de la loi ALUR qui autorise le propriétaire-bailleur à fixer un « complément de loyer exceptionnel ». En effet, si vous proposez un bien qui a des caractéristiques supérieures par rapport à d’autres appartements dans le même quartier, vous pouvez appliquer l’addition d’un complément de loyer exceptionnel mais bien sûr il doit vraiment être justifié et formalisé dans le bail.  Le locataire aura 3 mois pour contester. Personnellement, je l’ai appliqué pour l’un de mes appartements, et je n’ai eu aucun souci (voir mes articles: Comment je vais détourner l’encadrement des loyers à Paris ? ou encore 200€ de cash-flow sur un studio acheté 10 000€ du m²).

Comment fixer un loyer en général ?

Une méthode simple et pleine de bon sens est de regarder quels loyers sont appliqué aux alentours ! Il suffit d’aller sur un site tel que seloger, d’indiquer la ville, la surface, le nombre de pièces et de voir les loyers pratiqués, en vide ou en meublé en fonction de ce que vous allez proposer à la location. Parfois, pour une même surface, dans une même ville, et parfois dans le même arrondissement, il peut y avoir de grosses disparités de loyers, mais il est assez simple de voir quels types d’appartements se rapprochent du vôtre en termes de confort, de service, d’équipements, etc. grâce aux photos et aux descriptions des annonces. Si vous vous êtes trompé, à savoir que vous avez surestimé le prix de la location de votre bien (parce que dans le cas contraire il n’y aura pas de souci 😉 ), vous vous en rendrez compte très vite, en effet, si vous n’avez pas d’appels c’est que peut-être votre offre est trop élevée mais vous pourrez corriger le tir en corrigeant votre loyer à la baisse.

Aussi, lors d’un investissement locatif, si le bien n’est pas déjà loué, la banque vous demandera un document d’estimation locative qui est fourni par des agences immobilières donc c’est aussi la méthode pour avoir une idée de ce que vous pourrez proposer 😉 Puis en fonction de ce que vous allez faire de ce bien, travaux, type de location (vide ou meublé) vous pourrez réajuster.

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