10 raisons pour ne pas investir dans une chambre de bonne

10 RAISONS POUR NE PAS INVESTIR DANS UNE CHAMBRE DE BONNE!

La chambre de bonnes est un bien immobilier typiquement français. On l’appelle aussi « studette » pour faire chic mais c’est une « chambre de bonne » 😉 A une époque, je pense que ce fut une sacrée bonne affaire d’investir dans ce type de bien, car elles étaient achetées une bouchée de pain et louées à prix d’or. Voici les 10 raisons pour lesquelles je ne conseille pas d’investir sous les toits, même s’il y a une forte demande :

1. Plus c’est petit, plus c’est cher, et une chambre de bonne c’est sacrément petit, le prix au mètre carré est souvent supérieur au prix moyen d’un quartier. A Paris, la majorité des chambres de bonne sont aux alentours de 10 000€ le mètre carré, alors que le mètre carré est en moyenne à 8 000€ environ dans la capitale.

2. Les « studettes » sont si petites que beaucoup mesurent moins que la surface minimum à respecter pour mettre un bien en location, soit 9m² (ou au moins 20m3) pour la pièce à vivre. En dessous, ce n’est plus un logement « décent ».

3. L’histoire veut que les domestiques étaient logés sous les combles, donc elles se trouvent au dernier étage…C’est sympa pour la vue, mais ça fait mal aux cuisses de monter 6 ou 7 étages. Les immeubles ayant des chambres de bonnes étant anciens, ils n’ont pas tous l’ascenseur, et parfois même ils ne l’auront jamais car la taille de la cage d’escalier ne le permet pas.

4. Sous les toits, il fait froid l’hiver et très chaud l’été, donc attention à l’isolation…Sans compter que cet emplacement au sein de l’immeuble fait qu’il y a plus de problèmes d’humidité dans ce type d’habitation.

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5. Quasi impossible de faire rentrer toutes les pièces d’eaux dans moins de 10m², donc les toilettes sont souvent sur le palier, et la douche collée aux plaques de cuisson. Or, c’est la pièce principale qui doit faire minimum 9m², pas le logement, donc si une chambre de bonne fait 9 ou 10 m² et qu’on y intègre une douche ou des toilettes, et bien la pièce à vivre n’aura plus la surface minimum légale pour la location.

6. Souvent mansardées, ce n’est pas facile à meubler.

7. Les surfaces inférieures à 14m² sont désormais considérées comme des micro-logements et par conséquent soumis à une taxe dissuadant les propriétaire-bailleurs d’appliquer un loyer excessif au mètre carré, ce qui est (était ?) souvent le cas. Au-dessus de 41,61€ le mètre carré (dans les zones tendues), le propriétaire sera taxé de 10% à 40% en plus sur le loyer total perçu (la taxe n’est pas sur le dépassement de loyer mais sur l’intégralité du loyer). Et bien sûr, la taxe n’est pas déductible 😉

  • 7 bis. A Paris c’est encore pire avec l’encadrement des loyers, même l’avenue la plus chère de Paris, l’avenue Montaigne, est en dessous de ce seuil or les prix d’achat n’ont pas ou peu diminués:

Simulation encadrement des loyers studette avenue montaigneSource : le site de la DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement)

8.  Pas de marge de manœuvre, c’est 41,61€ maximum le mètre carré, en vide ou en meublé, peu importe, c’est le même tarif. (Pour Paris, faire une simulation sur le site de la DRIHL mais même le loyer majoré sera en-dessous du seuil de 41,61€…)

9.  La législation est changeante sur les toutes petites surfaces, demain la surface minimum légale peut être revue à la hausse (exemple : 10m²), donc lorsque l’on a un bien avec une taille limite, on peut du jour au lendemain ne  plus être dans la légalité.

10.  Le règlement de copropriété peut empêcher un propriétaire-bailleur de louer sa chambre de bonne à  quelqu’un qui n’appartient pas à la copropriété !

Au tout début de mes recherches pour investir, j’ai failli me laisser tenter par une « studette » à Paris, mais un professionnel avisé de l’immobilier m’a alertée, en me disant qu’il ne valait mieux pas investir dans des surfaces inférieures à 14m², et vu ce qu’il s’est passé par la suite (encadrement des loyers, etc.), ce conseil m’a été précieux. Car même s’il est possible d’appliquer un complément de loyer exceptionnel à Paris, il faut le justifier, et avec une chambre de bonne il faudrait être très imaginatif 😉

« Ma chambre de bonne est top, on peut faire la vaisselle tout en étant aux toilettes du coup je la loue 20% plus cher » 😉

Après, si on ne loue pas sa chambre de bonne en tant que résidence principale, il y a la possibilité de contourner quelques points que je cite !

 

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