200€ DE CASH-FLOW SUR UN STUDIO ACHETÉ 10 000€ DU M2

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Investissement locatif à Paris

Investir dans l’immobilier dans notre belle capitale, si attractive! Mais si chère…c’est vrai que le mètre carré y est très élevé. C’est simplement la loi de l’offre et de la demande. Vivre dans une capitale, surtout la nôtre, a des avantages incontestables :

  • Paris est un musée à ciel ouvert (en particulier le centre)
  • La vie culturelle est très riche (théâtre, spectacles, expositions, musées, etc.)
  • Il y a toujours des choses à faire, impossible de s’ennuyer
  • C’est le plus grand bassin d’emplois du pays
  • Les transports (qu’on les aime ou pas) sont extrêmement développés et ce, dès l’aube et jusque tard dans la nuit.
  • Célèbres universités et écoles supérieures
  • etc

Du coup, la ville attire, français et étrangers, jeunes travailleurs, expatriés, étudiants, touristes, et bien sûr les parisiens eux-mêmes, bref un paquet de personnes ont besoin de se loger.

Aussi, même s’il est connu que le prix au mètre carré est très cher (plus de 8000€ en moyenne), il reste des quartiers où il est encore possible de trouver des biens à 5000 ou 6000€ du mètre, mais il faut miser sur des quartiers qui ne sont pas forcément attrayants à première vue. Mais là n’est pas le sujet, car je voudrais vous parler d’un ami qui, lui, n’a pas voulu investir dans des quartiers « pas trop chers », non, sa « target » c’était au contraire un quartier de Paris devenu très branché : Montorgueil !

Il a investi dans un petit studio, hyper bien placé, entre le quartier historique du Palais Royal et le quartier mode de Montorgueil. Il s’agit d’un 17m² acheté 170 000€, et ci-dessous tous les chiffres :

  • Prix du bien : 170 000€
  • Frais de notaire : 13 600€
  • Travaux et ameublement : 16 000€

Pour réaliser cet investissement locatif, il a fait un apport de 40 000€.

Coup de chance, en cassant les cloisons, les rangements, tout ce qui était coffré, etc. il s’est rendu compte lorsque l’architecte a remesuré l’appartement, qu’il n’y avait pas 17m² mais 20m² ! Au prix du mètre carré dans ce quartier, c’est 30 000 € de gagné en cas de revente!

Voici quelques photos avant/après :

Avant:

Investissement immobilier - Appartement avant travaux

Après:

Investissement immobilier - Appartement après travaux

 

 

 

 

 

 

 

 

Sur ce bien, mon ami a une mensualité d’emprunt de 800€ avec assurance. Selon la loi encadrant les loyers parisiens, il devrait le louer au maximum 766€ HC (ci-dessous les chiffres du loyer de référence pour sa rue, le type de location, et l’année de construction de l’immeuble, vous pouvez faire des simulations sur le site officiel de la DRIHL )

 

Meublée, 1 pièce
Construction : avant 1946
Loyer de référence : 31,9 €/m²
Loyer de référence majoré : 38,3 €/m²
Loyer de référence minoré : 22,3 €/m²

L’appartement, certes petit, est très sympa, refait par architecte, meublé avec goût et dispose d’une situation géographique très attractive.

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Le mode de location

Au départ, il a fait de la location saisonnière, ce qui lui rapportait près de 2000€ par mois, mais la législation s’étant durcie à Paris, il a changé son fusil d’épaule, et décidé de le louer en location meublé classique. Il le loue aujourd’hui 1000€ hors charges (50€). Il fait valoir une disposition de la loi ALUR concernant l’addition d’un complément de loyer exceptionnel. En effet, en tant que bailleur, inscrit au bail et justifié, nous avons la possibilité d’ajouter un complément de loyer dit « exceptionnel » (voir mon article pour plus de détail: Comment je vais détourner l’encadrement des loyers à Paris?).

La rentabilité n’est pas mirobolante, mais elle est très correcte, à savoir 6%. Aussi, mon ami se fait donc 200€ de cash-flow positif sur un appartement acheté 10 000€ le mètre ! La fiscalité ? Le fait de déclarer ses revenus locatifs sous le régime réel d’imposition BIC, donc la déduction des revenus locatifs de toutes les charges relatives à l’appartement : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, charges diverses, amortissement de l’appartement et des meubles, etc. (pour plus d’information cliquez ici), il ne va pas payer d’impôt sur ces revenus locatifs pendant plusieurs années !

Mon ami a pu changer de projet, de passer du saisonnier au meublé classique sans perdre d’argent, et même en dégageant une trésorerie positive. Au moment d’investir dans l’immobilier pour faire de la location saisonnière, c’est une question à se poser : est-ce que si la législation change, et m’interdit la location immobilière de courtes durées, je pourrais louer mon bien sans perdre d’argent ?

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