Mon 1er investissement locatif

MON 1er INVESTISSEMENT LOCATIF

Recherche de mon 1er investissement locatif

Cela faisait plusieurs année que je voulais réaliser un investissement locatif. En septembre 2014,  je me suis mise à la recherche d’un bien pour investir dans le locatif, une petite surface dans Paris ou en proche banlieue. Je recherche un peu une aiguille dans une botte de foin, parce depuis plusieurs année à Paris pour un montant aux alentours de 100 000€, on ne peut s’offrir qu’une chambre de bonne et moi je recherchais quelque chose de plus confortable qu’un 9m² au 6ème étage sans ascenseur…J’ai eu la bonne idée d’aller dans une agence dans ma rue, pas une enseigne connue, et là j’ai rencontré le gérant, Emmanuel, jeune, hyper sympa et on a discuté pendant 1h. Il me donna ce jour-là, un conseil qui m’évita de faire une belle erreur… Ne pas investir dans une surface de moins de 14 m² ! Et oui, en-deçà les loyers sont plafonnés (Taxe sur les micro-logements en  zones A et A bis), et si le bailleur loue son bien au-dessus de 41,37€ le mètre carré et bien celui-ci sera lourdement taxé, jusqu’à 40% du loyer pourra lui être réclamé… Et à ce moment-là de mes recherches, je n’étais pas au courant de ce genre d’élément.  J’ai continué mes recherches, en faisant bien attention à ne pas visiter des biens inférieurs à 14 m ². Ce genre de problème se pose plus à Paris qu’en province, tout d’abord parce qu’à Paris il y a un paquet de micro –logements et parce que vu le prix du mètre carré à Paris, quand on veut commencer à investir on peut être tenté par la chambre de bonne, car c’est accessible et très rentable, enfin c’était, et aucun vendeur ne vous avertira du risque…

En octobre 2014,  après plusieurs visites infructueuses, j’ai enfin visité un 17m² dans le 17ème arrondissement de Paris. Emmanuel, le « professionnel de l’immobilier » a eu la gentillesse de m’accompagner ! Et ce fut un sacré coup de pouce: je n’ai pas eu l’appartement à un prix inférieur au prix indiqué (il était plutôt dans la fourchette basse) mais je l’ai eu ! Et ce n’est pas une mince affaire à Paris d’avoir le bien que l’on convoite, il y a tellement de personnes et d’investisseurs sur tous les coups, en particulier sur les petites surfaces à un prix raisonnable. Surtout que certains peuvent payer comptant, ce qui arrange les propriétaires qui peuvent faire « sauter » la condition suspensive d’obtention de prêt (voir article Condition suspensive d’obtention de prêt), du coup moi avec un financement à 110% je ne fais pas partie des candidats favoris ! Mais Emmanuel fut là pour « bloquer le vendeur » comme il dit ! Il lui a fait signer mon offre, et une fois que c’est signé, le vendeur ne peut revenir dessus !

Les travaux

Il y a des travaux mais l’agencement est parfait, 17m², un « grand » rectangle, au premier étage sur cour, les travaux de la cage d’escalier ont été votés et sont à la charges du vendeur, faibles charges (environs 40€/mois), tout ça à moins de 5min d’une station de métro. De plus, ce côté du 17ème est en pleine mutation, en effet le célèbre 36 quai des orfèvres emménage dans le coin et la cité judiciaire aussi, ce qui laisse présager une augmentation du foncier dans les années à venir.

Comme indiqué précédemment, il y a tout à refaire, je dis bien « tout ». J’ai fait venir des entrepreneurs du nord de la France (de Laon) qui m’ont fait un devis défiant toute concurrence : 4 300€ ! Tout compris. Sont à ma charge, l’achat du carrelage de la salle de bain (avec les promos je peux m’en sortir pour 200€) et l’achat de la petite cuisine évidemment. Et j’ai prévu un budget de 1000€ pour le meubler et le décorer. Bon au final avec les travaux complémentaire j’en ai eu pour 6000€ et j’ai explosé le budget mobilier, avec la cuisine, l’électroménager et les meubles, j’en ai eu pour 4000€, mais le résultat est top!

Oubliez la règle des 1000€ le mètre carré pour des travaux, ça vaut 1000€ si vous voulez y mettre 1000€ du mètre, sinon vous pouvez aisément diviser la note par deux voir plus. Si vous êtes sur Paris, ne prenez pas des entrepreneurs Parisiens qui sont hors de prix ! N’hésitez pas à chercher en dehors de Paris ou en province proche, certains sont prêts à venir travailler sur Paris malgré le trajet. (voir mon article Les travaux c’est trop cher??)

A noter que ces travaux sont des charges déductibles des revenus issus de la location. En effet, si vous choisissez le régime BIC – Régime réel d’imposition vous pouvez déduire toutes les charges et donc également les travaux – ainsi que les intérêts d’emprunts, l’amortissement du bien, du mobilier, les charges de gestions, etc. (voir mon article Location vide ou location meublée? vous aurez plus de détails sur les charges déductibles)

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Le financement de mon investissement locatif

Avant de me lancer, je savais que ma banque me suivait sur l’achat d’un investissement locatif. Mais la durée de prêt maximal pour un prêt lié à un investissement locatif était de 15 ans avec ma banque. Ce qui n’est pas terrible, puisque l’objectif est d’avoir les mensualités les plus basses possibles afin de dégager du cash-flow positif, donc pour ce faire, il faut l’étirer au maximum, sur 20 ans et encore mieux sur 25 ans. Je suis allée voir plusieurs banques pour obtenir un prêt sur 20/25 ans, et toutes me suivaient, mais à part ma banque, toutes les autres voulaient que j’apporte les frais de notaire. Et il était hors de question que je mette mon épargne dans des frais de notaires qui sont à fond perdu ! Je préfère que ce soit inclus dans mon prêt et que mon locataire les paie indirectement avec le loyer ! J’ai fait 5 ou 6 banques et toujours la même rengaine sur cette histoire de frais de notaire… Alors qu’on peut lire partout sur internet que le prêt à 110% est possible, alors oui c’est vrai, mais pas pour n’importe quel montant, et un grand nombre de banques refuse de le faire aujourd’hui. J’ai fait un test pour un prêt à moins de 80 000€ et là pas de problème on me prêtait à 110%, la seule chose à payer était les frais de dossier de 890€ (et quand on vous prête à 110% difficile de négocier les frais de dossier). Mais 107 000€ avec déjà 240 000€ de crédit pour ma résidence principale, ce fut un peu plus corsé. A noter, que les banques financent plus facilement les frais de notaire à partir du 2ème investissement locatif. C’est sans compter sur mon obstination, téléphone, rendez-vous, j’ai dû harceler un bon nombre de banques parisiennes, pour finalement obtenir une dérogation de ma banque ! Ma banquière a demandé une dérogation pour m’obtenir un prêt d’une durée de 25 ans pour un investissement locatif. La morale est que tout est possible, même lorsque l’on vous dit que ça ne l’est pas. J’ai donc obtenu un prêt de 107 000 € au taux de 2,95% sur 25 ans et un prêt de 10 000 à 1% sur 5 ans pour couvrir les frais de notaire et les frais de garanties. Coup de chance concernant le prêt à 1%, ma banque offrait cette opportunité à toutes les personnes qui contractaient un prêt supérieur à 100 000€.

Une semaine après la fin des travaux, je l’ai loué à un étudiant qui faisait son stage sur Paris pour un loyer hors charges de 750€ (790€ Charges comprises)

 

Quelques chiffres:

Mensualité de prêt (25 ans): 505€

Mensualité du prêt de 10 000€ (5 ans – frais de notaire + garantie): 171€

Mensualité prêt à la consommation pour les travaux (10 ans): 47€

Loyer hors charge: 750€

Cash-flow postif (trésorerie positive) de 27€

D’ici 5 ans, lorsque le prêt de 10 k€ sera remboursé (et à loyer égal), je dégagerai 198 € de cash-flow. A cette période, je devrai encore 2355€ pour le prêt travaux mais si j’épargne mon cash flow de 27 €, j’aurai 1620€ avec lesquels je pourrai rembourser une partie de ce prêt, et le solde sera donc de 735 €. Or comme à ce moment là, je dégagerai 198€ de cash-flow en moins de 4 mois ce reliquat de prêt à la consommation sera remboursé!

Pour la suite, la logique sera la même, j’épargnerai mon cash-flow afin de rembourser une partie en anticipé et du coup dégager encore plus de trésorerie positive!

J’ai malheureusement peu de photos avant, mais ci-dessous un aperçu des murs du studio, tous dans cet état, et quelques photos après rénovation:

Salon avant

Tous les murs de l’appartement étaient tels que vous les voyez ici. Peu de photos mais ça vous laisse une idée de l’état de l’appartement quand je l’ai visité

 

Cuisine après

Après rénovation, voici la cuisine!

 

Le salon

Le salon

Au cas où vous ne l’auriez pas encore lu, découvrez mon article : Mon 2ème investissement locatif

 

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