INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN EUROPE? BERLIN!!!

INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN EUROPE? BERLIN!!!

Il y a quelques mois, j’avais écrit un article intitulé « Le top 3 des villes où investir en Europe » qui a eu beaucoup de succès sur le net. Il s’agissait d’une interview de Guillaume Normand, conseiller en investissement à l’étranger. L’engouement pour cet article démontre que l’investissement immobilier hors de nos frontières suscite  l’intérêt de beaucoup de monde. Dans cet article, la ville de Berlin en Allemagne était sur le podium des villes où investir en Europe !

Aussi, lors de mon passage dans Capital, le portrait qui a suivi le mien, était celui d’un rentier, français, qui vivait à Berlin et qui se la coulait douce après avoir investi dans un appartement et un immeuble (si vous voulez revoir l’émission, elle est accessible en replay sur le site de M6 : Ma maison, ma mine d’or), et pareil, que ce soit au bureau ou sur internet, Berlin avait fait frétiller un bon nombre de personnes 😉 Du coup, j’ai voulu mettre Berlin à l’honneur en faisant un focus sur l’investissement immobilier dans cette ville. J’ai donc contacté Guillaume afin de l’interviewer sur le sujet !

#Pourquoi Berlin est une ville intéressante pour les investisseurs étrangers ?

Guillaume : L’immobilier à Berlin apporte à l’investisseur français et étranger des avantages qu’il est difficile de trouver en France ou ailleurs aujourd’hui.

  • Des prix bas : les prix peuvent varier d’un quartier à l’autre (Berlin est 8 fois plus grand que Paris) pour une moyenne de 2 800 €/m²
  • Environnement économique favorable : Berlin est la capitale du pays le plus important et stable d’Europe sur le plan économique.
  • Une forte demande locative : à Berlin, seulement 15% des personnes sont propriétaires de leur logement donc 85% sont locataires ce qui explique la forte demande et un taux de vacance très bas.
  • Une prévision favorable de l’évolution des prix à long terme

Les prix anormalement bas, l’environnement macroéconomique de l’Allemagne, la forte demande locative avec sa population jeune et active qui continue d’arriver (plus de 100 000 personnes d’ici 2030 selon les prévisions) ainsi qu’une fiscalité avantageuse sont les éléments les plus motivants car ils permettent de sécuriser au mieux un investissement immobilier. Les prix à Berlin sont en pleine progression depuis 5 ans et tous les feux sont au vert pour que l’immobilier berlinois continue à prendre de la valeur. De nombreuses études estiment une multiplication des prix par deux à dix ans (très encourageant pour un investisseur si on prend en compte en plus le fait qu’il y a une exonération totale de la plus-value immobilière au bout de 10 ans de détention).

#Est-elle la ville la plus intéressante d’Allemagne ?

Guillaume : Les prix à Berlin sont anormalement bas par rapport aux autres capitales européennes mais également par rapport aux autres grandes villes allemandes (Hambourg, Munich…). Le passé historique de Berlin et sa forte activité culturelle font d’elle une ville où la demande locative est très élevée. Berlin est toujours dans sa phase de reconstruction et de développement d’après-guerre et possède de nombreux projets de construction d’immeubles d’habitation.

Il ne faut pas oublier que l’activité économique et touristique de la ville est en plein essor seulement depuis ces dix dernières années. En 2005, le taux de chômage était de 19%. En moins de dix ans, la capitale allemande est passée de la sixième destination européenne à la troisième derrière Londres et Paris et le nombre de touriste est toujours en augmentation. 30 000 chambres d’hôtel ont été construites ces cinq dernières années et 30 000 autres sont en projet de construction d’ici à 2020. De plus, l’environnement économique et fiscal est très incitatif pour la création d’entreprises et ces dernières années, le nombre de start-up a énormément augmenté. L’ensemble de ces facteurs pris en compte rendent la capitale très intéressante pour un investisseur car son potentiel de développement est sans aucun doute le plus fort en Allemagne.

#Quels sont les quartiers à cibler ?

Guillaume : Contrairement à Paris, Berlin est une ville très étendue. La création du Grand Berlin en 1920 a réuni les communes pour ne former qu’une seule ville. Plutôt comparable à Londres, Berlin ne dispose pas d’un seul centre mais de plusieurs quartiers avec des ambiances différentes, des attractions différentes, des architectures différentes et de prix différents. L’ensemble des quartiers de Berlin bénéficient de la bonne santé économique de la ville et aucun d’eux n’a échappé à la montée des prix des loyers. Comme dans toutes les villes, les quartiers à cibler dépendent du profil de l’investisseur : nous irons davantage dans les quartiers de l’ancien Berlin Ouest pour un investisseur à la recherche d’une forte garantie patrimoniale et davantage vers les quartiers en développement et bénéficiant de la gentrification pour les profils investisseurs purs.

#Quel est le prix moyen au mètre carré ?

Guillaume : La ville étant très entendue et contrairement à Paris, le prix au m² à Berlin n’est pas très significatif. En étant le plus rationnel possible, nous estimons que les prix moyens à Berlin se situent entre 2 600 € et 3 000 € par mètre carré.

#Quel est la rentabilité moyenne ?

Guillaume : La rentabilité moyenne constatée à Berlin se situe entre 2 et 3 % net. C’est une rentabilité classique et comparable à celle de Paris mais les prix sont moins élevés et la fiscalité allégée dans un marché en pleine croissance.

#Peut-on faire du meublé là-bas ? Ou il n’y a pas de différence entre le meublé et le vide contrairement à la France ?

Guillaume : Il n’existe qu’un seul type de bail en Allemagne et les conditions sont les mêmes pour un meublé comme pour un non-meublés.

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#Y-a-t-il des frais de notaire ?

Guillaume : L’équivalent des frais de mutations en Allemagne, appelé Grunderwerbsteuer, représente 6 % du prix bien immobilier. Des frais liés directement aux notaires s’ajoute à hauteur de 1.5 %.

#Qu’en est-il de la fiscalité pour des français investissant en Allemagne ?

Guillaume : Dans le cadre de la convention fiscale de non double imposition entre l’Allemagne et la France, la fiscalité appliquée pour un investisseur étranger est encourageante. Grâce à un système de déduction des charges et d’amortissement du prix du bien (déduction sur l’impôt à payer de 2% ou 2,5% en fonction de l’année de construction), 80 % des investisseurs étranger ne payent pas d’impôts sur leurs revenus en Allemagne. Pour consulter la fiscalité plus en détails, vous pouvez consulter la page dédiée à la fiscalité allemande de notre site.

#J’ai compris qu’il était quasiment impossible d’emprunter en France pour investir à l’étranger, qu’en est-il des banques allemandes ? Quelles sont leurs conditions ?

Guillaume : Il est indispensable d’apporter un apport en capital pour financer un achat immobilier à l’étranger. La part de cet apport dépend à la fois du pays où vous souhaitez investir et à la fois de ce que les banques sont prêtes à vous accorder.

Pour l’Allemagne, deux solutions s’offrent à l’investisseur : solliciter un emprunt auprès d’une banque française ou solliciter un emprunt auprès d’une banque allemande.

La banque française exigera des garanties sur le sol français, commue hypothèque sur un bien ou un nantissement de fonds (assurance vie…). Cette solution est donc valable si vous disposez d’un patrimoine en France suffisamment important et financé (prêt immobilier remboursé) en plus de revenus suffisants permettant l’endettement.

La banque allemande vous demandera, comme une banque française, des garanties prouvant votre solvabilité et la solidité de votre projet d’acquisition. En revanche, vous disposez d’un apport minimum de 40 % du projet d’investissement. A noter que les taux d’intérêt en Allemagne sont bas et favorables à l’investissement immobilier, comme en France. 

Pour illustrer l’interview de Guillaume, voici un bien qui m’avait été proposé :

Cas investissement immobilier à Berlin

#Petite question supplémentaire, si vous aviez un ou des conseils à donner aux personnes qui veulent investir à l’étranger ?

Guillaume : Aujourd’hui, il est très facile de s’informer sur les différentes possibilités pour placer son argent et l’investissement immobilier à l’étranger se développe de plus en plus. Grâce à l’Europe, il n’y a aucun frein légal ou financier pour investir hors de France. Dans le cadre de notre activité, on nous pose régulièrement la question pour savoir quelle est le meilleur endroit où investir. Un investissement immobilier doit correspondre au profil de l’investisseur. Certains investisseurs recherchent la rentabilité, d’autres la diversification ou la réalisation d’une plus-value à long terme. Certaines villes qui peuvent parfaitement correspondre aux attentes d’un investisseur peuvent ne pas correspondre aux recherches d’autres profils d’acquéreurs. Le conseil principal que nous pouvons donner est d’être bien conseiller par des professionnels qui pourront vous accompagner tout au long de votre projet. Et pour ceux qui souhaitent se lancer dans un tel projet sans accompagnement, il ne faut pas sous-estimer le temps à consacrer à ce type d’investissement. 

Si vous avez besoin d’aide pour investir à l’étranger, n’hésitez pas à contacter Guillaume sur le site www.european-properties-investment.com (je précise que je ne touche pas le moindre euro pour cette recommandation 😉 )

Laissez vos commentaires ci-dessous, Guillaume et/ou moi seront ravis de vous lire et de vous répondre 🙂

 

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