IMMOBILIER: LE TOP 3 DES VILLES OÙ INVESTIR EN EUROPE

IMMOBILIER: LE TOP 3 DES VILLES OÙ INVESTIR EN EUROPE

Réaliser un investissement immobilier locatif à l’étranger est un projet qui me trotte dans la tête depuis un moment. Acheter un bien dans un pays sympa, ensoleillé et/ou où le mètre carré est moins cher que chez nous, avec des perspectives d’évolution de marché intéressantes, est un projet que j’aimerais concrétiser à court ou moyen terme. Du coup, je me suis intéressée au sujet de l’investissement à l’étranger et j’ai contacté un conseiller en investissement immobilier à l’étranger, Guillaume (merci Linkedin!). Et il a eu la gentillesse de répondre à mes questions :

Quels pays sont les plus prisés par les français pour l’investissement à l’étranger ?

Guillaume : Nous constatons que les français investissent de plus en plus en dehors de l’hexagone. L’ouverture des frontières en Europe a offert la possibilité aux investisseurs français d’accéder plus facilement à d’autres marchés, chacun disposant d’avantages économiques, environnementaux et fiscaux différents. Nous le savons, les français sont friands d’investissements immobiliers et l’Europe offre différentes possibilités en fonction des différents profils. L’investissement à l’étranger attire de plus en plus chaque année. Les pays phares du moment sont le Portugal, pour son climat et les avantages fiscaux actuels (exonération de l’impôt pour les revenus pendant 10 ans pour les résidents), Berlin, de part son environnement économique mais également Budapest, capitale de la Hongrie considérée comme ville émergente de l’Europe centrale et présentant des nombreux avantages tant sur la qualité du bâti, que sur les taux de rentabilité et la fiscalité. A noter que le marché londonien possède beaucoup d’avantages malgré un prix d’entrée très élevé.

Quel est le profil de vos principaux clients? (âge, catégorie socio-professionnelle, célibataire/couple, etc?)

Guillaume : Par la variété des environnements, des économies, des règles fiscales et juridiques l’Europe présente une opportunité d’investissement immobilier pour chaque profil investisseur. Néanmoins, la nécessité de posséder les fonds (ou de disposer de solides garanties) nous oriente vers des clients généralement de plus de 40 ans, disposant de revenus élevés et/ou désirant diversifier un patrimoine déjà existant. Encore une fois, la diversité qu’offre le marché européen tant sur les questions patrimoniales que fiscales nous démontre que les motivations sont différentes pour chacun et que pour la prise de décision, l’affectif entre toujours en jeu.

Quel est d’après vous le top 3 des pays où investir? Quel est le budget moyen pour investir à l’étranger? (ou un minimum)

Guillaume : Berlin peut occuper la troisième place sans sourciller. L’environnement économique est rassurant et la ville pleine de promesse : Berlin n’as toujours pas retrouvé le nombre d’habitant d’avant la tombée du mur, la construction marche très fort et les prix de l’immobilier augmentent régulièrement. Nous classons ensuite Lisbonne en ville numéro deux, du fait de la qualité de vie et du climat de la ville ainsi que des avantages fiscaux proposés par le Portugal. Néanmoins, cette ville est destinée à un type d’investisseur différent puisqu’il faut prendre la décision de vivre au minimum 6 mois par an au Portugal afin de bénéficier de l’exonération de l’impôt sur le revenu : les jeunes retraités sont de ce fait plus souvent concernés.

Enfin, nous sélectionnons aujourd’hui Budapest comme la capitale numéro une où investir. L’architecture de la ville, héritée de l’empire Austro-hongrois, l’environnement économique actuelle ( 3.2 % de croissance en 2014), les taux de rentabilité constatés (flirtant avec les 10 % brut) et les nombreux avantages fiscaux dus à la convention bilatérale de non double imposition avec la France en font la ville la plus attractive. De plus, les prix d’acquisition sont actuellement très bas (moyenne de 1 200 €/m2) laissent pressentir une hausse des prix qui a d’ailleurs déjà débuté ( 15% en 2 ans).

Généralement vos clients investissent dans quels types de location? (Saisonniers, meublés, vide?)

Guillaume : Les types de baux varient en fonction des pays et des règles juridiques applicables. Néanmoins nous essayons d’orienter nos clients sur des locations meublées, nous permettant de louer l’appartement en saisonnier lors des vacances locatives et ainsi d’optimiser la rentabilité. Nous pensons également que la location meublée est plus dans « l’air du temps » car souvent moins contraignante.

Quels sont les meilleurs pays pour du saisonnier ou de la location classique?

Guillaume : Nous dirigeons nos clients vers des capitales européennes, qui par définition sont touristiques, et qui dit touristes dit location saisonnière. Néanmoins, il est difficile de miser sur un investissement à distance uniquement sur la location saisonnière car les périodes de location sont trop aléatoires et les frais de gestion trop élevés. C’est pour cela que nous préconisons de concentrer l’investissement sur une location dite « classique » et de compléter les périodes de vacances locatives par des locations saisonnières (exemple : louer l’été en saisonnier et le reste de l’année à des étudiants).

Peut-on facilement obtenir un prêt en France pour un investissement à l’étranger? Ou les banques sont-elles frileuses?

Guillaume : Il est compliqué d’obtenir un prêt immobilier en France pour un achat à l’étranger pour la simple raison que les banques françaises ne peuvent pas exercer leur droit de saisie immobilière sur un bien en dehors du territoire. En revanche, nous travaillons avec des courtiers capables de monter des dossiers si l’investisseur possède les garanties patrimoniales suffisantes en France.

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Donc il est possible d’obtenir son prêt sur place?

Guillaume : Les législations varient en fonction de chaque pays et en fonction des accords bancaires existants mais il est en effet possible d’emprunter au prêt d’une banque locale.

Personnellement j’ai envie dans les 12 mois à venir d’investir à Bruxelles, le mètre carré dans les très beaux quartiers de Bruxelles est bas comparé à Paris. Me conseilleriez-vous d’investir là-bas?

Guillaume : Avant de savoir si Bruxelles peut être un bon endroit où investir, il est important de bien savoir pourquoi vous souhaitez investir. Les raisons peuvent être différentes (se constituer un patrimoine, augmenter et compléter ses revenus, diminuer ses impôts, diversifier son patrimoine,…). Une fois vos besoins compris et votre budget défini, une étude du marché peut être envisagée. Concernant Bruxelles et son marché immobilier, les prix sont en fait plus attractifs qu’à Paris. Néanmoins la pression économique n’est pas aussi forte qu’à Paris. L’influence des institutions communautaires est forte et les prix du marché Bruxelles ne cessent d’augmenter. Il est donc important de s’imprégner du marché local pour bien investir. A noter que les droits d’enregistrement sont élevés et se fixent à 12,5 % du prix du bien (contre 7 à 8% en France). Nous travaillons en partenariat avec un acteur important du marché Bruxellois et nous pourrions vous guider dans votre projet.

Vaut-il mieux prendre son crédit en Belgique dans ce cas?

Guillaume : Deux solutions s’offrent à vous si vous désirez vous faire financer :

  • La première est de vous faire financer par une banque française avec une garantie hypothécaire en France. Nous travaillons avec des courtiers experts dans ce type de dossier.
  • La solution numéro deux est de consulter votre banque afin de connaître ses partenaires en Belgique et leur parler de votre projet. Si votre banque n’a pas de partenaire, n’hésitez pas à pousser la porte d’une banque à Bruxelles, elle vous renseignera.

Quels sont les conditions nécessaires pour un prêt à l’étranger? Apport?

Guillaume : Il est difficile de répondre à cette question de manière précise car chaque pays possède sa façon de fonctionner. Néanmoins, les garanties qui sont demandées en France sont très strictes par rapport à d’autres pays.

Fiscalement est-ce plus ou moins intéressant d’investir à l’étranger? Les revenus perçus à l’étranger sont-ils imposables ?

Guillaume : C’est au cas par cas en fonction du pays : tout dépend du pays dans lequel vous souhaitez investir et des conventions fiscales conclues avec la France. C’est elles qui vont définir l’ensemble des règles fiscales à appliquer sachant que la règle commune est celle de la non double imposition. Grâce à cette règle et sachant que la France est un pays où la fiscalité est élevée, il est effectivement plus intéressant dans la grande majorité des pays, d’investir à l’étranger. Il est possible en fonction de certaines conventions de réduire son imposition français en bénéficiant de réduction sur l’imposition sur les revenus ou alors en sortant la valeur patrimoniale investie pour le calcul de l’ISF en France (n’hésitez pas à nous demander plus d’informations si vous souhaitez plus de détails).

Pour avoir plus de renseignements sur quelques questions pratiques de l’investissement immobilier à l’étranger, n’hésitez pas à consulter la page « questions fréquentes » du  site www.european-properties-investment.com

Pour aller plus loin, je vous invite à lire l’article: INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN EUROPE? BERLIN!!!!!

Si un investissement au Portugal, vous intéresse, voici un article qui fourmille d’informations sur l’investissement immobilier à Lisbonne de Thibaut du blog bonjour Lisbonne : Investir à Lisbonne

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