IMMOBILIER: LE TOP 3 DES VILLES OÙ INVESTIR EN EUROPE
Réaliser un investissement immobilier locatif à l’étranger est un projet qui me trotte dans la tête depuis un moment. Acheter un bien dans un pays sympa, ensoleillé et/ou où le mètre carré est moins cher que chez nous, avec des perspectives d’évolution de marché intéressantes, est un projet que j’aimerais concrétiser à court ou moyen terme. Du coup, je me suis intéressée au sujet de l’investissement à l’étranger et j’ai contacté un conseiller en investissement immobilier à l’étranger, Guillaume (merci Linkedin!). Et il a eu la gentillesse de répondre à mes questions :
Quels pays sont les plus prisés par les français pour l’investissement à l’étranger ?
Guillaume : Nous constatons que les français investissent de plus en plus en dehors de l’hexagone. L’ouverture des frontières en Europe a offert la possibilité aux investisseurs français d’accéder plus facilement à d’autres marchés, chacun disposant d’avantages économiques, environnementaux et fiscaux différents. Nous le savons, les français sont friands d’investissements immobiliers et l’Europe offre différentes possibilités en fonction des différents profils. L’investissement à l’étranger attire de plus en plus chaque année. Les pays phares du moment sont le Portugal, pour son climat et les avantages fiscaux actuels (exonération de l’impôt pour les revenus pendant 10 ans pour les résidents), Berlin, de part son environnement économique mais également Budapest, capitale de la Hongrie considérée comme ville émergente de l’Europe centrale et présentant des nombreux avantages tant sur la qualité du bâti, que sur les taux de rentabilité et la fiscalité. A noter que le marché londonien possède beaucoup d’avantages malgré un prix d’entrée très élevé.
Quel est le profil de vos principaux clients? (âge, catégorie socio-professionnelle, célibataire/couple, etc?)
Guillaume : Par la variété des environnements, des économies, des règles fiscales et juridiques l’Europe présente une opportunité d’investissement immobilier pour chaque profil investisseur. Néanmoins, la nécessité de posséder les fonds (ou de disposer de solides garanties) nous oriente vers des clients généralement de plus de 40 ans, disposant de revenus élevés et/ou désirant diversifier un patrimoine déjà existant. Encore une fois, la diversité qu’offre le marché européen tant sur les questions patrimoniales que fiscales nous démontre que les motivations sont différentes pour chacun et que pour la prise de décision, l’affectif entre toujours en jeu.
Quel est d’après vous le top 3 des pays où investir? Quel est le budget moyen pour investir à l’étranger? (ou un minimum)
Guillaume : Berlin peut occuper la troisième place sans sourciller. L’environnement économique est rassurant et la ville pleine de promesse : Berlin n’as toujours pas retrouvé le nombre d’habitant d’avant la tombée du mur, la construction marche très fort et les prix de l’immobilier augmentent régulièrement. Nous classons ensuite Lisbonne en ville numéro deux, du fait de la qualité de vie et du climat de la ville ainsi que des avantages fiscaux proposés par le Portugal. Néanmoins, cette ville est destinée à un type d’investisseur différent puisqu’il faut prendre la décision de vivre au minimum 6 mois par an au Portugal afin de bénéficier de l’exonération de l’impôt sur le revenu : les jeunes retraités sont de ce fait plus souvent concernés.
Enfin, nous sélectionnons aujourd’hui Budapest comme la capitale numéro une où investir. L’architecture de la ville, héritée de l’empire Austro-hongrois, l’environnement économique actuelle ( 3.2 % de croissance en 2014), les taux de rentabilité constatés (flirtant avec les 10 % brut) et les nombreux avantages fiscaux dus à la convention bilatérale de non double imposition avec la France en font la ville la plus attractive. De plus, les prix d’acquisition sont actuellement très bas (moyenne de 1 200 €/m2) laissent pressentir une hausse des prix qui a d’ailleurs déjà débuté ( 15% en 2 ans).
Généralement vos clients investissent dans quels types de location? (Saisonniers, meublés, vide?)
Guillaume : Les types de baux varient en fonction des pays et des règles juridiques applicables. Néanmoins nous essayons d’orienter nos clients sur des locations meublées, nous permettant de louer l’appartement en saisonnier lors des vacances locatives et ainsi d’optimiser la rentabilité. Nous pensons également que la location meublée est plus dans « l’air du temps » car souvent moins contraignante.
Quels sont les meilleurs pays pour du saisonnier ou de la location classique?
Guillaume : Nous dirigeons nos clients vers des capitales européennes, qui par définition sont touristiques, et qui dit touristes dit location saisonnière. Néanmoins, il est difficile de miser sur un investissement à distance uniquement sur la location saisonnière car les périodes de location sont trop aléatoires et les frais de gestion trop élevés. C’est pour cela que nous préconisons de concentrer l’investissement sur une location dite « classique » et de compléter les périodes de vacances locatives par des locations saisonnières (exemple : louer l’été en saisonnier et le reste de l’année à des étudiants).
Peut-on facilement obtenir un prêt en France pour un investissement à l’étranger? Ou les banques sont-elles frileuses?
Guillaume : Il est compliqué d’obtenir un prêt immobilier en France pour un achat à l’étranger pour la simple raison que les banques françaises ne peuvent pas exercer leur droit de saisie immobilière sur un bien en dehors du territoire. En revanche, nous travaillons avec des courtiers capables de monter des dossiers si l’investisseur possède les garanties patrimoniales suffisantes en France.
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Donc il est possible d’obtenir son prêt sur place?
Guillaume : Les législations varient en fonction de chaque pays et en fonction des accords bancaires existants mais il est en effet possible d’emprunter au prêt d’une banque locale.
Personnellement j’ai envie dans les 12 mois à venir d’investir à Bruxelles, le mètre carré dans les très beaux quartiers de Bruxelles est bas comparé à Paris. Me conseilleriez-vous d’investir là-bas?
Guillaume : Avant de savoir si Bruxelles peut être un bon endroit où investir, il est important de bien savoir pourquoi vous souhaitez investir. Les raisons peuvent être différentes (se constituer un patrimoine, augmenter et compléter ses revenus, diminuer ses impôts, diversifier son patrimoine,…). Une fois vos besoins compris et votre budget défini, une étude du marché peut être envisagée. Concernant Bruxelles et son marché immobilier, les prix sont en fait plus attractifs qu’à Paris. Néanmoins la pression économique n’est pas aussi forte qu’à Paris. L’influence des institutions communautaires est forte et les prix du marché Bruxelles ne cessent d’augmenter. Il est donc important de s’imprégner du marché local pour bien investir. A noter que les droits d’enregistrement sont élevés et se fixent à 12,5 % du prix du bien (contre 7 à 8% en France). Nous travaillons en partenariat avec un acteur important du marché Bruxellois et nous pourrions vous guider dans votre projet.
Vaut-il mieux prendre son crédit en Belgique dans ce cas?
Guillaume : Deux solutions s’offrent à vous si vous désirez vous faire financer :
- La première est de vous faire financer par une banque française avec une garantie hypothécaire en France. Nous travaillons avec des courtiers experts dans ce type de dossier.
- La solution numéro deux est de consulter votre banque afin de connaître ses partenaires en Belgique et leur parler de votre projet. Si votre banque n’a pas de partenaire, n’hésitez pas à pousser la porte d’une banque à Bruxelles, elle vous renseignera.
Quels sont les conditions nécessaires pour un prêt à l’étranger? Apport?
Guillaume : Il est difficile de répondre à cette question de manière précise car chaque pays possède sa façon de fonctionner. Néanmoins, les garanties qui sont demandées en France sont très strictes par rapport à d’autres pays.
Fiscalement est-ce plus ou moins intéressant d’investir à l’étranger? Les revenus perçus à l’étranger sont-ils imposables ?
Guillaume : C’est au cas par cas en fonction du pays : tout dépend du pays dans lequel vous souhaitez investir et des conventions fiscales conclues avec la France. C’est elles qui vont définir l’ensemble des règles fiscales à appliquer sachant que la règle commune est celle de la non double imposition. Grâce à cette règle et sachant que la France est un pays où la fiscalité est élevée, il est effectivement plus intéressant dans la grande majorité des pays, d’investir à l’étranger. Il est possible en fonction de certaines conventions de réduire son imposition français en bénéficiant de réduction sur l’imposition sur les revenus ou alors en sortant la valeur patrimoniale investie pour le calcul de l’ISF en France (n’hésitez pas à nous demander plus d’informations si vous souhaitez plus de détails).
Pour avoir plus de renseignements sur quelques questions pratiques de l’investissement immobilier à l’étranger, n’hésitez pas à consulter la page « questions fréquentes » du site www.european-properties-investment.com
Pour aller plus loin, je vous invite à lire l’article: INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN EUROPE? BERLIN!!!!!
Si un investissement au Portugal, vous intéresse, voici un article qui fourmille d’informations sur l’investissement immobilier à Lisbonne de Thibaut du blog bonjour Lisbonne : Investir à Lisbonne
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Bonjour,
Je vais être méchant (comme ça comme d’habitude ?) mais investir (en direct) dans un pays dont on ne parle pas la langue (je ne sais pas si beaucoup de lecteurs du blog parlent hongrois) pour du 10 % brut ça me semble dément.
Les raisons fiscales ne me semblent pas non plus vraiment évidente quand on sait que l’immobilier est certainement le domaine économique où il y a le plus de niches fiscales en France (déficit foncier, borloo ancien, régime meublé au réel qui permet l’amortissement sans soumission au régime des plus-values professionnelles, tva sur les travaux, ptz, subventions anah, etc )
Pour une diversification je préfère m’orienter vers les REITs que vers de l’immobilier physique. Bien sûr s’il s’agit d’un investissement en vu d’une expatriation future cela peut être différent (certains pays exigeant un certain montant d’investissement dans le pays pour obtenir une carte de résident)
Et pour le soleil 365 jours par an, des contrats écrits en français, la possibilité d’emprunter presque aussi facilement que pour un investissement sur Paris, et des avantages fiscaux supplémentaires il y a aussi l’outre-mer : la France à l’étranger…
Si tu passes dans le coin n’hésite pas à me contacter on n’a pas le Manneken-Pis mais on a d’autres atouts (si je ne réussis pas comme blogueur il me restera la possibilité de me faire engager pour la promotion des Antilles)
Ahahahah Salut Didier-Fabrice!
Evidemment pour de tels investissements il faut se faire aider (d’ailleurs c’est le métier de la personne que j’ai interviewé), mais personnellement je trouve l’idée séduisante. Je ne connais pas le prix du mètre carré outre-mer, mais 1100€/1200€ dans une capitale européenne comme Budapest, ça fait réfléchir, et laisse présager une belle plus-value future car le pays évolue et son projet est de rentrer dans la zone Euro donc il peut y avoir un coup de poker à jouer. J’ajouterai aussi aux avantages qui me séduisent pour Budapest même si je dois me renseigner encore plus:
– Pas de taxe foncière (ni habitation d’ailleurs)
– Frais de mutation moins élevé: 6% qui peuvent être réduit sous certaines conditions (moins de 35 ans, 1er achat, etc) et en plus il y a un délai pour les payer, il faut les payer dans l’année d’acquisition du bien!
– Imposition à 16% sur les revenus locatifs pour les résidents français (pas de double imposition)
– L’imposition sur les plus-values est de seulement 16% la première année, puis est dégressive jusqu’à l’exonération totale de l’impôt au bout de 5 ans de détention du bien.
Promis je te contacte pour un Mojito quand je passerai dans le coin 😉
Salut Azar,
merci pour cet article qui change du lot commun.
Personnellement je ne sais pas si j’oserais investir à l’étranger mais j’entends beaucoup parler de Barcelone pour des rendements très intéressants.
Hello Loic,
Merci pour ton commentaire 😉 Oui les rendements peuvent être intéressant avec la location saisonnière à Barcelone, mais il me semble que le nouvelle Maire de la ville se bat contre ça, donc perso j’éviterai Barcelone! En fait il faut trouver une ville où même en location simple on rentre dans ces frais, car la législation peut changer du jour au lendemain!
Bonjour,
Ce que j’ai retenu de ce que j’ai lu c’est que seules les grandes villes dont l’amortissement de l’achat y est le plus difficile sont les meilleures villes pour investir! Détrompez-moi si je me trompe. Vous ne devrez pas exclure les villes comme Beaucaire, Arles qui présente des atouts idylliques, des opportunités d’investissement incomparables. Là où les quartiers rengorgés de monuments datés de plus de 2000 ans sont désormais à vivre. Des immeubles rénovés qui plaisent à plus d’un.
Je suis sûre que ce sont des endroits incroyablement charmants! et ils ne sont évidemment pas à exclure 😉
Mais le sujet était sur les villes où investir en Europe, en dehors de notre bel hexagone, qui regorge de richesse aussi mais c’est sympa de voyager en immobilier également 😉
Hello Azar
Ancien des Big Four également, Marchand de biens et investisseur depuis 15 ans et Bruxellois, je lis qu’investir en Belgique te tenterait…
Quand tu te sens prête pour ce projet, n’hésite pas à me contacter pour tout renseignement
Bonne continuation. Alain
Hello Alain!! Merci beaucoup! et bravo pour ton parcours 😉
Salut Alain! Je suis belge et j’ai l’intention d’investir. J’aimerais bien pouvoir parler avec quelqu’un qui connaisse les lois belges en la matière. Ca serait sympa de se contacter. Voici mon adresse email: umberto_sanna@hotmail.it
Bonjour Alain,
Je vois que tu es un investisseur qui vit à Bruxelles et c’est pour cette raison que je te contacte: j’aimerais pouvoir échanger avec toi pour avoir des informations vu que moi aussi je suis en Belgique et j’aimerais bien investir à Bruxelles.
Merci d’avance!
Umberto
Bonjour Umberto. J’ai eu ton message grâce à Azar
. Je te contacte en direct dès lundi. Bon week-end. Alain
Bonjour Azar.
Je me permet un peu d’humour, mais beaucoup de vérité, ce n’est pas un Azar si tu réussi dans ce que tu entreprend car tu transpire la femme moderne dont beaucoup de personne devrai s’inspirer. Bravo pour ton interview dans Capital.
J’ai un souci, je ne peu recevoir tes bonus car mon adresse mail n’est pas reconnue, pourtant c’est la bonne.
Bonde continuation à toi.
perso, j ai achete a budapest, ca se passe tres bien, des biens de qualite pour un prix tres abordable
Bonjour Daniel,
J’aimerai investir à Budapest, mais c’est très difficile d’emprunter en France pour investir à l’étranger.
As-tu emprunter pour investir là-bas? Si oui peux-tu nous donner les détails?
Merci!
bonjour Azar, désolé pour la réponse tardive. Y a t il une possibilité d’avoir une alerte lorsqu’il y a une nouvelle réponse à un post par exemple? Ca permet de suivre en direct les conversations. En Hongrie, il est possible d’avoir un crédit sur place mais avec un garant. En résumé, un Hongrois doit prendre une certaine responsabilité envers un prêt contracté et cela ma foi, difficile de pouvoir l’obtenir si l’on ne connait pas des gens très bien sur place.
Une autre banque, unicredit pour ne pas la nommer m’avait fait savoir que cela était possible dans la mesure où elle se servait sur le bien acheté en cas de non paiement. Je pourrai eventuellement me renseigner à l’occasion d’un prochain déplacement sur place. Nous y allons quelques fois avec mon amie et nous irons prochainement. Si cela t’interesse, je serai ravi de partager certains détails sur l’achat, de A à Z, puis la suite, à savoir la gestion du bien.Nous sommes sur Paris en plus. N’hésite pas à me contacter sur ce sujet en mail privé. Actuellement et ce depuis trois ans maintenant, c’est les immeubles qui sont mon terrain de jeu préféré. On en vend un d’ailleurs avec une belle stratégie derriere j’espere.a bientot.ca y est j ai vu qu en bas, y a une option pour suivre une conversation.
Salut Daniel!
Merci pour ton message! ok je te contacterai en privé 😉
Bonjour Daniel, Azar,
Je suis sur ce même projet, on pourrait échanger en privé là-dessus?
Je pars à BP bientôt pour lancer le tout.
Merci! 😉
Hello Nathan! oui bien sûr tu peux m’écrire à cette adresse: azar@objectif-rentier.fr
Hello Azar,
Je t’ai envoyé un e-mail il y a quelques temps, tu l’as reçu?
Merci!
salut nathan
desole, j ai pas vu ton post avant, essaie de m ecrire en prive si besoin sur qawwal78@yahoo.fr
a bientot
daniel
Bonjour Azar, Nathan et Daniel,
je vis à Budapest depuis bientôt 4 ans et je pense de plus en plus à investir dans l’immobilier sur place (même si les prix ont augmenté je pense que ça vaut encore vraiment le coup). Mais bon je ne maitrise pas encore très bien la langue et j’ai peur de me lancer seul. Je sais qu’il y a plusieurs boites qui proposent un accompagnement. On m’a recommandé celle-ci : https://budapest-investissement-immobilier.com/
Daniel, comment as-tu fait de ton côté ?
Nathan et Azar, vous avez quelqu’un à recommander ?
Merci pour votre aide !
Bonjour
Je suis français et je souhaiterais de plus en plus investir en belgique.
Que doit on déclarer sur les rendements locatifs?
Doit on déclarer à l administration française ou belge ?
Je suis un peu perdu si quelqu’un peut m aider je suis preneur.
Merci
Bonjour Azar
Quel rendement peut-on espérer à Budapest bien placé ? Depuis que la mairie de lille à préempter l’immeuble que je convoitai. Ça m’à fait reflechir, Bilan : 1 les vrais niches fiscale dès lors où elles se rependent sont progressivement supprimer ou sur- taxer (location meublée ? Il y a un projet pour réduire ses avantages et ça va venir). 2 une loie sur l’encadrement des loyers qui menace de ce reprendre dans tout l’hexagone. 3 la croissance qui est plus que minime et une inflation plus que préoccupente ( hausse dans le péage, hausse des taxes foncière récurrente, nouvelles taxe d’équipements régionale. ..
4 Les banques de manière générale ( pas toutes) en France pennent à prêter pour des investissements mais répondent très favorablement à des credits consommation. Attention je ne dis pas qu’il n’y a pas d’affaires en france mais juste que comme on investis sur plusieurs dizaines d’années… Souvenez vous de la suprise de ceux qui ont mis leur économie dans des chambres de bonnes à Paris, l’interdiction de location saisonnière à paris.
Si il y a bien eu des crises immobilières auparavant elle sont passée grâce à la croissance du pays. Aujord’hui on a plus de croissance.