COMMENT ACHETER UN APPARTEMENT AVEC ZÉRO EURO?
Pret immobilier sans apport??
Beaucoup écrivent sur l’investissement immobilier, mais peu expliquent comment détourner l’un des obstacles principaux, à savoir l’avance de fonds (pour frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier, travaux, etc.) ou entrent dans le détail de ces frais réels qui nécessitent de la trésorerie.
En effet, beaucoup veulent investir mais se sentent freinés car, soit ils n’ont pas d’argent, soit ne veulent pas utiliser leur économies pour réaliser leur projet d’investissement. Alors investir dans l’immobilier sans apport, est-ce possible ? La réponse est claire => OUI
Je ne dis pas que c’est facile d’obtenir un pret immobilier sans apport, je dis que c’est possible, et je parle en connaissance de cause puisque je l’ai réalisé. En effet, mon 1er investissement locatif, je l’ai acheté avec zéro euro. Je n’ai payé ni l’appartement, ni les frais de garanties, ni les frais de notaire, ni les travaux. Alors oui, c’est un défi, mais si je l’ai relevé, tout le monde le peut.
Le financement du bien
Tout d’abord, le prêt à 100%, c’est-à-dire que la banque finance le montant du bien dans sa totalité, c’est classique. On a la chance en France de pouvoir être financé à 100% ce qui n’est pas le cas dans d’autres pays où il faut apporter un pourcentage minimum du prix d’achat du bien immobilier en fonds propres, pour pouvoir obtenir un prêt (5% minimum au Canada, de 5% à 20% en Allemagne en fonction du type de propriété, 20% en Espagne, etc.). Si cela vous est demandé, partez en courant, et allez voir d’autres banques parce qu’il ne devrait pas y avoir d’obstacle particulier pour le financement total du bien immobilier sauf si vous n’êtes pas en capacité d’emprunter (chômage, période d’essai, etc.). J’inclus ici (dans les 100%) aussi les frais d’agence qui sont souvent pris en compte sans difficultés.
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Le financement des frais de notaire et de garantie
Il est aussi possible de se faire financer à 110%, à savoir d’inclure dans le financement les frais de notaire (8%) et les frais de garanties: dans ce cas c’est un pret immobilier sans apport. Souvent les banques sont frileuses c’est vrai, mais si votre projet d’investissement est bon, à savoir que :
- le bien que vous allez acheter n’est pas surévalué (les banques n’aiment pas prendre de risque et vous financer un bien qu’elle ne pourrait pas revendre, dans le pire des scénarios, au moins au prix auquel elle vous l’a financé),
- que la valeur locative du bien est supérieure ou égale à vos mensualités
Alors la négociation devient plus souple, surtout si vous avez une bonne relation avec votre banquier. Mais il ne faut pas hésiter à aller voir plusieurs banques, ou de faire appel à un courtier pour obtenir votre pret immobilier sans apport. Ne pensez même pas aux frais de courtage, car ils peuvent être gratuits, et s’ils ne le sont pas incluez-les dans votre financement, ils seront indolores !
Cependant, si vraiment le financement à 110% bloque, qu’est-ce qui vous empêche de faire un crédit à la consommation ? Ce type de prêt est souvent diabolisé, à raison d’ailleurs, mais lorsqu’il est utilisé pour acheter des biens de consommation, qui se déprécient et ne rapportent rien ! (écran plasma, vêtements, etc.) mais si un prêt à la consommation peut vous permettre d’acquérir un appartement, alors son utilité n’est plus critiquable car au lieu d’acquérir un passif (quelque chose qui coûte de l’argent mais n’en rapporte pas) vous achetez un actif ! (un bien qui rapporte de l’argent)
Le financement des travaux
Si la banque refuse de vous accorder un prêt « travaux », vous pouvez aussi utiliser le prêt à la consommation pour les financer, car cet argent sera utilisé pour augmenter la valeur vénale de votre bien. C’est ce que j’ai personnellement fait, la banque m’a financé à hauteur de 110% et j’ai contracté (auprès d’elle d’ailleurs) un prêt à la consommation pour les travaux. Mais le point important, c’est que si vous contractez plusieurs prêts (immobilier et conso), la somme des mensualités de tous ces prêts doit être inférieure ou égale au loyer mensuel que vous allez percevoir !
Exemple :
Mensualité prêt immobilier (110%) = 400€
Mensualité prêt à consommation= 80€
Loyer (hors charges) = Minimum 480€ (stricte minimum !)
On parle souvent de « mauvais prêts » lorsque l’on parle des prêts à la consommation, mais en fait, qu’est-ce qu’un « bon prêt » ? Si je reprends la définition de Robert Kiyosaki (auteur du best-seller Père Riche, Père Pauvre – j’écrirai d’ailleurs un article sur ce livre génial), une bonne dette c’est une dette que l’on ne rembourse pas soi-même ! Alors si vous avez un prêt à la consommation que vous ne remboursez pas de votre poche et que c’est votre locataire qui le rembourse pour vous à travers les loyers, il n’est plus « diabolique » ou alors « diaboliquement » positif pour vous !
Conclusion
Pour résumer, la banque peut dans le meilleur des cas tout financer, dans le pire des cas vous avez la marge de manœuvre du prêt à la consommation (évidemment en plan B, car un prêt à la consommation coûte cher) alors, utiliser un manque d’argent comme excuse pour ne pas investir et ne pas créer de la richesse, est la pire des excuses. L’immobilier est un des rares domaines où l’on peut investir avec de l’argent que l’on ne possède pas, alors n’attendez pas, investissez !
Avez-vous déjà obtenu un pret immobilier sans apport?
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C’est en effet possible d’investir à 110%.
Mais c’est bien plus difficile aujourd’hui, à moins d’avoir un très bon dossier – par exemple celui d’une jeune cadre dynamique dans l’industrie 😉
Les prix de l’immobilier baissent depuis quelques temps, et les banques sont devenues bien frileuse à l’idée que la vente d’un bien qu’elles financent pourrait ne pas rembourser le solde restant dû sur un crédit…
L’autre difficulté, à part le bon dossier, devient le taux d’endettement, une fois que les achats se sont multipliés. Même si votre reste à vivre est confortable, inévitablement les banques le regardent… Nous sommes à 50% d’endettement et ça devient difficile de proposer un dossier d’investissement, même à forte rentabilité, sans avancer les frais de notaire.
La meilleure : LCL nous a même demandé un apport pour un rachat de prêt !
Salut François!
En effet, elle est excellente celle-là! Moi aussi j’avais démarché cette banque, et elle avait été nulle! mais je décerne la palme de la nullité à la BNP 😉
Oui tu as raison, c’est certain qu’un bon dossier ça aide, mais d’après ce que j’ai pu voir ou lire, même des personnes n’ayant pas de gros revenus ont pu investir, après c’est sûr que c’était pas dans des grandes villes…
Pour le taux d’endettement je n’en suis pas encore là, j’ai encore une petite marge de manœuvre pour un 3ème investissement. Mais tu es à 50% d’endettement en comptant les loyers? Un moment donné, je me confronterai à la même problématique que toi, mais quand je vois que certaines personnes ont des dizaines d’appartements, c’est que la solution existe 😉
Azar
PS: très sympa ton blog
Oui nous sommes à 50% en comptant les loyers… Enfin, 70% des loyers.
Bon c’est temporaire, mon épouse n’ayant pas de revenus stables depuis qu’elle est agent mandataire en immobilier, ceux-ci ne sont donc pas pris en considération.
La solution existe, mais on ne peut pas acheter (sans tricher du moins) des dizaines d’appartements en peu de temps.
Soit on ment et on fait plusieurs emprunts en même temps dans différentes banques, soit on investi via une structure à l’IS par exemple (SCI) et on cache cette structure.
Mais en restant complètement transparent, c’est difficiel.
Je ne jouerais pas personnellement à ce jeu (mentir pour obtenir des prêts), c’est trop dangereux.
Bonjour Azar,
Excellent article sur le sujet. Simple et intelligible, ça va à l’essentiel avec exemple à l’appui ! Pourriez-vous m’en dire davantage sur la désormais célèbre « règle des 30% » ? J’ai du mal à en saisir toutes les subtilités : est-ce qu’elle concerne le loyer avant ou après l’application des charges, comme le foncier par exemple ?
P.S. : juste une petite coquille insignifiante dans le paragraphe précédant la conclusion 🙂
Merci pour ce blog, et bonne continuation !
Bonjour Alex,
Coquille corrigée 😉 Merci!
Pour la règle des 30%, vous parlez du taux d’endettement n’est-ce pas?
Si oui pour leur calcul, les banques vont prendre en compte les loyers hors charges dans leur calcul d’endettement. En revanche, elles ne prennent pas 100% des loyers, mais 70% ou 80%, en considérant que vous pouvez avoir de la vacance locative donc que vous n’aurez pas 100%.
Azar
Bonjour,
Pourquoi ne pas avoir regroupé les 2 crédits (consommation et immobilier) en 1 ? Car ça revient strictement à la même chose, non ?
Merci pour le blog.
Mon grain de sel: attention à ne pas trop abuser de l’effet de levier.
Un levier fonctionne aux deux extrémités et on risque de se prendre un méchant coup de bâton dans le menton… On peut très bien avoir ~20% du prix d’achat en frais inattendus sur une année – j’ai déjà eu ça. Donc finalement ces seuils légaux de fonds propres (20% en Suisse) sont une très bonne chose, AMHA. Et mieux vaut réduire l’endettement au cours du temps: moins d’intérêts à payer…
Je me réjouis de lire encore longtemps les articles sur Objectif Rentier 🙂 !
Ahahaha Merci Zerte!
Evidemment le mieux est d’avoir une enveloppe de sécurité ou un apport, mais tout ça pour dire que même avec presque rien c’est quand même possible 😉
Bonjour,
J’ai vue votre reportage sur M6 dimanche 13/03/16 et ça m’a beaucoup interessé.
J’ai 23 ans et je cherche à investir mon argent (pas beaucoup) mais je ne sais pas ou et bien sur l’immobilier est un tres bon placement.
Je suis actuellement en location et un credit voiture vous dites que nous pouvons, j’aimerais pouvoir faire comme vous acheter un bien puis le louer et ainsi rembourser mon credit avec les loyers mais je ne sais pas si c’est possible avec ma situation.
Bonjour j’aimerais commencer à investir dans l’immobilier je n’ai pas d’apport personnel et j’aimerais savoir comment faire pour commencer merci
Bonjour Azar et merci pour ce blog.
lors de mon second investissement, je n’est pas eu de difficultés à emprunter à 110%. je n’avais que très peu de travaux alors j’ai préférer les financer moi-même.
Par contre pour mon troisième investissement, j’ai emprunté à 110% plus le montant des travaux (10.000€) dans le même prêt.
la banque ne m’a pas demander de financer quoi que ce soit ni même de recourir à un crédit à la consommation pour les travaux.
Comme quoi même si les banques sont frileuse, il est tout à fait possible d’y arriver.
à bientôt
Bonjour,
Pouvez-vous nous dire avec quelle banque vous êtes passé SVP ? 🙂
Bonjour,
Je pourrais savoir comment établir un « bon dossier » à proprement parler, enfin je veux plus savoir en détail car cela me paraît abstrait et que cela m’intéresse beaucoup.
Bonjour Azar, je suis étudient en 1ère année de BTS et j’aimerais savoir s’il est possible pour moi d’investir dans l’immobilier sachant que je n’ai pas de revenu fixe et que je ne sais pas si j’ai le droit d’emprunter ?
Merci Azar
Bonjour! C’est pas la configuration la plus simple, mais c’est possible avec un petit investissement comme un parking, mais il faudra y mettre de tes propres deniers ou ruser avec un prêt étudiant. Mais effectivement il y a peu (voire pas) de chance d’obtenir un prêt immobilier lorsque l’on est étudiant et sans revenu fixe…
Bonjour Azar ,
Je vous suis depuis quelques mois , bravo pour ces connaissances que vous nous transmettez.
Je me prépare à me lancer dans le bain mais j’ai quelques questions qui sont encore floues pour moi. Si vous pouviez éclairer ma lanterne sur ces points je vous en serais reconnaissant.
1- Une fois le compromis de vente signé pour l’achat d’un bien , on doit verser un acompte au vendeur. Comment procéder si on ne veut pas mettre d’apport ? J’ai pensé à prendre un prêt à la consommation pour payer l’acompte mais cela va apparaitre sur les comptes et mécaniquement cela peu nuire à mon dossier de prêt pour l’achat du bien.
2- Pour le cautionnement , j’ai vu que le privilège préteur de deniers permettait de garantir le montant destiné à l’achat du bien. Mais comment garantir la partie du prêt destiné au travaux , surtout quand elle est conséquente ? ( Nous cherchons des biens avec une grosse rénovation , nous ne sommes pas propriétaires , donc pas d’hypothèque possible. Quant aux organismes de cautionnement , de ce que j’ai lu ils aiment bien qu’il y ait un apport de la part du demandeur de crédit , ce qui n’est pas notre cas. )
Merci d’avance pour vos réponses