2 chevaux bleue dans un parking_z

3ème INVESTISSEMENT IMMOBILIER À MOITIÉ PRIX!!

L’opportunité

J’ai comme objectif depuis 2 ans, d’acheter un bien immobilier par an. J’ai acheté un premier en 2014, un second en 2015, et nous voici en 2016. L’achat de mon 3ème appartement est encore en cours (succession un peu compliquée), mais il y a quelques semaines, j’ai eu un bon tuyau ! Mon ami Guillaume, qui est investisseur immobilier, a eu comme projet d’acheter un lot de 7 places de parking à Lille avec son frère. Le lot de 7 places était affiché à 77 000€ (frais d’agence inclus). Ils ont fait une offre d’achat à 43 000€ qui a été rejetée mais les propriétaires ont fait une contre-offre à 46 000€…mais sans conditions suspensives d’obtention de prêt. Cette condition a un peu refroidi Guillaume, qui a d’autres projets immobiliers cette année et qui ne voulait donc pas griller son « cash » dans cet achat, et n’a poursuit pas l’affaire.

C’est là que j’interviens 😉

Il me raconte l’histoire, et je saute sur l’occasion pour aller voir ces places à Lille puis tente une offre d’achat encore plus agressive…à savoir 40 000€ les 7 places de parking !

La rentabilité

Quelques chiffres concernant ces places de parking :

  • Loyer : 60€ par place sauf une qui est un peu plus étroite donc un loyer à 40€ serait plus raisonnable. Donc pour les 7 places = (6 x 60€) + (40€) = 400€ par mois et 4 800€ par an
  • Charges de copropriété: 71,40€ pour les 7 places par mois soit 856,8€ par an
  • Taxe foncière : 498€ par an

Si mon offre d’achat est acceptée à 40 000€, j’aurai environ 4 000 € de frais de notaire

Ma rentabilité nette serait la suivante :

Loyers annuels – charges de copropriété – Taxe foncière

——————————————————————  x 100

(Prix d’achat + Frais de notaire)

= environ 8% de rentabilité nette

Ça me plait bien. D’après mes calculs, un prêt de 40 000€ générerait des mensualités d’emprunt de 210€ environs, donc le cash-flow est intéressant.

Comme je le disais, précédemment j’ai fait une offre d’achat assez agressive, quasiment la moitié du prix annoncé, je m’étais donc préparée à une contre-offre.

Résultat de l’offre d’achat

Alors, est-ce que mon offre d’achat, qui était 48% en dessous du prix proposé initialement, a été acceptée ?? Et bien oui !!! Si les propriétaires ont accepté 48% de moins que l’offre initiale, c’est parce que je l’ai faite sans conditions suspensives d’obtention de prêt. Ça peut paraître risqué, mais j’ai tout de suite appelé ma banquière pour valider que je pouvais emprunter cette somme 😉  Et la somme n’est pas énorme. Aussi, j’ai fait une offre un peu particulière, un type d’offre d’achat que peu de personnes connaissent, et qui va me faire économiser 250€ lors de la signature (et ça peut être beaucoup plus pour un appartement ou une maison), il s’agit d’une astuce qui se trouve dans le chapitre 13 « Payer moins chez le notaire » de mon livre numérique Le guide du futur rentier de l’immobilier.

Investir dans des places de parking ne faisait pas partie de mes projets, mais comme on dit « c’est l’occasion qui fait le larron ». L’année dernière, j’avais même écrit un article sur le blog de Guillaume (un autre) – immeuble de rapport -, où j’étais un peu critique sur la rentabilité des places de parking, en effet grosse rentabilité sur petit loyer, et bien ça fait des petits gains. Mais lorsque l’on achète des lots, là l’histoire n’est pas la même ! C’est un loyer d’appartement dans certaines provinces ! Mais je confirme, comme je le disais dans l’article Investir dans les parkings, le miroir aux alouettes de la rentabilité, ce n’est pas le même plaisir que d’acheter un appartement.

Cerise sur le gâteau ? L’agence immobilière qui s’occupe de la vente de ces places de parking, m’a proposé de s’occuper gratuitement de la mise en location.

Le rendez-vous chez le notaire d’ici quelques jours ! Happy 😉

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