L’opportunité
J’ai comme objectif depuis 2 ans, d’acheter un bien immobilier par an. J’ai acheté un premier en 2014, un second en 2015, et nous voici en 2016. L’achat de mon 3ème appartement est encore en cours (succession un peu compliquée), mais il y a quelques semaines, j’ai eu un bon tuyau ! Mon ami Guillaume, qui est investisseur immobilier, a eu comme projet d’acheter un lot de 7 places de parking à Lille avec son frère. Le lot de 7 places était affiché à 77 000€ (frais d’agence inclus). Ils ont fait une offre d’achat à 43 000€ qui a été rejetée mais les propriétaires ont fait une contre-offre à 46 000€…mais sans conditions suspensives d’obtention de prêt. Cette condition a un peu refroidi Guillaume, qui a d’autres projets immobiliers cette année et qui ne voulait donc pas griller son « cash » dans cet achat, et n’a poursuit pas l’affaire.
C’est là que j’interviens 😉
Il me raconte l’histoire, et je saute sur l’occasion pour aller voir ces places à Lille puis tente une offre d’achat encore plus agressive…à savoir 40 000€ les 7 places de parking !
La rentabilité
Quelques chiffres concernant ces places de parking :
- Loyer : 60€ par place sauf une qui est un peu plus étroite donc un loyer à 40€ serait plus raisonnable. Donc pour les 7 places = (6 x 60€) + (40€) = 400€ par mois et 4 800€ par an
- Charges de copropriété: 71,40€ pour les 7 places par mois soit 856,8€ par an
- Taxe foncière : 498€ par an
Si mon offre d’achat est acceptée à 40 000€, j’aurai environ 4 000 € de frais de notaire
Ma rentabilité nette serait la suivante :
Loyers annuels – charges de copropriété – Taxe foncière
—————————————————————— x 100
(Prix d’achat + Frais de notaire)
= environ 8% de rentabilité nette
Ça me plait bien. D’après mes calculs, un prêt de 40 000€ générerait des mensualités d’emprunt de 210€ environs, donc le cash-flow est intéressant.
Comme je le disais, précédemment j’ai fait une offre d’achat assez agressive, quasiment la moitié du prix annoncé, je m’étais donc préparée à une contre-offre.
Résultat de l’offre d’achat
Alors, est-ce que mon offre d’achat, qui était 48% en dessous du prix proposé initialement, a été acceptée ?? Et bien oui !!! Si les propriétaires ont accepté 48% de moins que l’offre initiale, c’est parce que je l’ai faite sans conditions suspensives d’obtention de prêt. Ça peut paraître risqué, mais j’ai tout de suite appelé ma banquière pour valider que je pouvais emprunter cette somme 😉 Et la somme n’est pas énorme. Aussi, j’ai fait une offre un peu particulière, un type d’offre d’achat que peu de personnes connaissent, et qui va me faire économiser 250€ lors de la signature (et ça peut être beaucoup plus pour un appartement ou une maison), il s’agit d’une astuce qui se trouve dans le chapitre 13 « Payer moins chez le notaire » de mon livre numérique Le guide du futur rentier de l’immobilier.
Investir dans des places de parking ne faisait pas partie de mes projets, mais comme on dit « c’est l’occasion qui fait le larron ». L’année dernière, j’avais même écrit un article sur le blog de Guillaume (un autre) – immeuble de rapport -, où j’étais un peu critique sur la rentabilité des places de parking, en effet grosse rentabilité sur petit loyer, et bien ça fait des petits gains. Mais lorsque l’on achète des lots, là l’histoire n’est pas la même ! C’est un loyer d’appartement dans certaines provinces ! Mais je confirme, comme je le disais dans l’article Investir dans les parkings, le miroir aux alouettes de la rentabilité, ce n’est pas le même plaisir que d’acheter un appartement.
Cerise sur le gâteau ? L’agence immobilière qui s’occupe de la vente de ces places de parking, m’a proposé de s’occuper gratuitement de la mise en location.
Le rendez-vous chez le notaire d’ici quelques jours ! Happy 😉
N’hésitez pas à laisser un commentaire
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Bonjour
Puis je rédiger un article sur votre site sur l’investissement locatif des garages ?
Voici mon site : https://investir-garages.com
Merci
Cordialement
Christophe
Tout d’abord, bonjour et merci pour la qualité de votre site, mon seul regret étant de ne pas l’avoir découvert plus tôt.
A titre personnel, et aussi dans l’intérêt de vos lecteurs, je souhaitais témoigner de ma très mauvaise expérience avec SEPT agences immobilières parisiennes qui m’incitaient, « avis de valeur » à l’appui, à baisser jusqu’à moins DEUX CENT QUATRE VINGT DOUZE MILLE EUROS !!! le prix de vente de mon appartement haussmannien en parfait état, sans nuisance et situé à deux pas du jardin du Luxembourg.
Encore heureux que les conseils bénévoles du site http://www.lestapineusesdelimmobilier.com m’aient permis de déjouer ce piège grossier !
Au final, c’est en direct que j’ai trouvé un acquéreur sérieux et solvable (vente au prix et sans condition suspensive, dans un délai de cinq mois), là où une douzaine de visites d’agences ne m’avaient ramené que des « touristes »… sinon des comparses qui tentaient de me plomber le moral en dénigrant mon appartement dans le but un peu trop évident de faire baisser son prix.
En espérant que mon témoignage évite à d’autres personnes de se faire dépouiller comme cela a failli m’arriver.
Bien cordialement,
Sophie
Salut Azar ! 🙂
Merci pour ta réponse rapide ! J’avoue, je n’y avais pas pensé, mais investir dans un parking, quand on vous lit, semble une bonne idée.
En fait il s’agit de crédit à la conso mais on peut y emprunter des sommes intéressantes ( je pense) et quand je regarde sur des site comme celui ci http://www.seloger.com/immobilier/achat/immo-rouen-76/bien-parking/, il y a des offres qui me paraissent bien, surtout compte tenu de leur emplacement (alors par contre pour le coup, j’envisage d’investir sur Rouen, y habitant, ce sera plus simple pour les démarche je pense.).
Mais je pense qu’un achat de 30 000€ est financièrement jouable si je souscrivais à ce type de crédit. Non ? Les simulateurs type celui ci que je trouve au moins esthétique me proposent des remboursement en 8 ans ( :p désolé pour le post précédent, je parlais évidemment en années ! ^^ )
Vous allez penser que je débarque ! ^^
Merci en tout cas pour ton site.
Bonjour.
Bon alors oui, je suis encore relativement jeune à pour y penser à 24 ans, surtout sans réel apport derrière. Mais j’ai vraiment envie de pouvoir investir rapidement pour en profiter. Mais j’angoisse quand on me parle de crédit ^^ Bon alors, il y en a plein qui existe, personnellement, quand j’ai fais ma simul’ sur un site on m’annoncait un remboursement sur 8 mois. ça fait court non ?
Salut marius,
Le problème c’est qu’on ne sait pas de quelle somme tu parles, avec quels loyers, quelles mensualités d’emprunt? donc je ne peux pas répondre à ta question.
Mais un emprunt immobilier remboursé en 8 mois…je suis surprise en effet
Bonjour Mr/ Mme
Comment êtes-vous et votre famille? J’espère que tout va bien pour vous tous.
Je suis Mme JASMINE STRATMAN , je suis originaire de France ,
j’ai obtenu votre contact à partir de l’année а professionnel, je vous
écris pour demander votre service pour créer un nouveaux emplois
d’assistant personnel dans votre pays. Vous serez responsable de la
gestion de mes activités personnelles expectative dans la partie
active alors que je serai responsable de la partie financière. Je
voudrais connaître les Equipements nécessaires pour investir dans
votre pays, je vais attendre votre acceptation pour m’aider dans mes
plans d’investissement dans votre pays, je vais envoyer tous les
détails pour vous dès que vous confirmez ma demande. S’il vous plaît,
il s’agit d’une lettre confidentielle. J’attends une réponse
favorable. Cordialement,Vous pouvez me contacté par ce E-mail pour
avoir plus d’information.a
Merci de me contacter : jasminestratman96@gmail.com
Bonjour Azar,
Ton blog déchire et continue comme cela !!!!
Petite question de débutante dans l’investissement locatif, une fois que la paperasse sera bouclé, le temps de louer les places de parking ton crédit débutera, donc il se pourrait que tu ne trouve pas preneur de suite pour les 7 places que tu louera dans ce cas-là il se peut que tu finances un peu au début non ?
Sabine
Hello sabine!! Merci pour le compliment 😉
Je vais demander à la banquière (que je vois demain) s’il est possible de décaler le début du remboursement du prêt de 2 ou 3 mois (ce qui est faisable normalement.
Aussi, si j’en loue 4 sur 7 au début, je suis dans les clous pour rembourser l’emprunt, mais celui ci plus affiné demain lors de mon rdv à la banque 😉
Salut Azar,
tout d’abord bravo pour cette bonne trouvaille !
L’agence s’occupe de la mise en location mais après, comment vas-tu gérer le turn-over ?
Autre point qui m’interroge : as-tu pensé à l’aspect fiscal ?
Paul
Salut Paul!
Yep j’y ai pensé:
– Turn over: on y échappe jamais, mais bon quand on loue une place de parking dans un quartier résidentiel c’est pas pour y rester un mois généralement. Donc si c’est des habitants de la résidence ou du quartier ou encore ou des personnes qui travaillent dans le coin, ça devrait pas être un turn over trop important. Et Paris, c’est à 2h de Lille, c’est pas non plus l’autre bout du monde 😉 Et en y allant avec blablacar je pourrais rentabiliser mon trajet 😉 Et au pire, je les ferai gérer. Je suis pas trop inquiète.
– Fiscalité: Je pense monter une SCI pour y mettre les places de parkings.
Bonsoir Azar , je suis vraiment impressionné par votre détermination .
Vous me créer une telle motivation .
Merci Charles 😉
Ma plus grande satisfaction est de motiver mes lecteurs 🙂
Je suis très reconnaissante d’avoir partagé avec nous votre expérience dans l’Investment dans le domaine de l’immobilier. Merci beaucoup pour l’article.
Merci beaucoup! toujours un plaisir de savoir que son article a plu 🙂