3ème INVESTISSEMENT IMMOBILIER À MOITIÉ PRIX!!
L’opportunité
J’ai comme objectif depuis 2 ans, d’acheter un bien immobilier par an. J’ai acheté un premier en 2014, un second en 2015, et nous voici en 2016. L’achat de mon 3ème appartement est encore en cours (succession un peu compliquée), mais il y a quelques semaines, j’ai eu un bon tuyau ! Mon ami Guillaume, qui est investisseur immobilier, a eu comme projet d’acheter un lot de 7 places de parking à Lille avec son frère. Le lot de 7 places était affiché à 77 000€ (frais d’agence inclus). Ils ont fait une offre d’achat à 43 000€ qui a été rejetée mais les propriétaires ont fait une contre-offre à 46 000€…mais sans conditions suspensives d’obtention de prêt. Cette condition a un peu refroidi Guillaume, qui a d’autres projets immobiliers cette année et qui ne voulait donc pas griller son « cash » dans cet achat, et n’a poursuit pas l’affaire.
C’est là que j’interviens 😉
Il me raconte l’histoire, et je saute sur l’occasion pour aller voir ces places à Lille puis tente une offre d’achat encore plus agressive…à savoir 40 000€ les 7 places de parking !
La rentabilité
Quelques chiffres concernant ces places de parking :
- Loyer : 60€ par place sauf une qui est un peu plus étroite donc un loyer à 40€ serait plus raisonnable. Donc pour les 7 places = (6 x 60€) + (40€) = 400€ par mois et 4 800€ par an
- Charges de copropriété: 71,40€ pour les 7 places par mois soit 856,8€ par an
- Taxe foncière : 498€ par an
Si mon offre d’achat est acceptée à 40 000€, j’aurai environ 4 000 € de frais de notaire
Ma rentabilité nette serait la suivante :
Loyers annuels – charges de copropriété – Taxe foncière
—————————————————————— x 100
(Prix d’achat + Frais de notaire)
= environ 8% de rentabilité nette
Ça me plait bien. D’après mes calculs, un prêt de 40 000€ générerait des mensualités d’emprunt de 210€ environs, donc le cash-flow est intéressant.
Comme je le disais, précédemment j’ai fait une offre d’achat assez agressive, quasiment la moitié du prix annoncé, je m’étais donc préparée à une contre-offre.
Résultat de l’offre d’achat
Alors, est-ce que mon offre d’achat, qui était 48% en dessous du prix proposé initialement, a été acceptée ?? Et bien oui !!! Si les propriétaires ont accepté 48% de moins que l’offre initiale, c’est parce que je l’ai faite sans conditions suspensives d’obtention de prêt. Ça peut paraître risqué, mais j’ai tout de suite appelé ma banquière pour valider que je pouvais emprunter cette somme 😉 Et la somme n’est pas énorme. Aussi, j’ai fait une offre un peu particulière, un type d’offre d’achat que peu de personnes connaissent, et qui va me faire économiser 250€ lors de la signature (et ça peut être beaucoup plus pour un appartement ou une maison), il s’agit d’une astuce qui se trouve dans le chapitre 13 « Payer moins chez le notaire » de mon livre numérique Le guide du futur rentier de l’immobilier.
Investir dans des places de parking ne faisait pas partie de mes projets, mais comme on dit « c’est l’occasion qui fait le larron ». L’année dernière, j’avais même écrit un article sur le blog de Guillaume (un autre) – immeuble de rapport -, où j’étais un peu critique sur la rentabilité des places de parking, en effet grosse rentabilité sur petit loyer, et bien ça fait des petits gains. Mais lorsque l’on achète des lots, là l’histoire n’est pas la même ! C’est un loyer d’appartement dans certaines provinces ! Mais je confirme, comme je le disais dans l’article Investir dans les parkings, le miroir aux alouettes de la rentabilité, ce n’est pas le même plaisir que d’acheter un appartement.
Cerise sur le gâteau ? L’agence immobilière qui s’occupe de la vente de ces places de parking, m’a proposé de s’occuper gratuitement de la mise en location.
Le rendez-vous chez le notaire d’ici quelques jours ! Happy 😉
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Waouh… Je te dis chapeau pour un point: la gestion locative. Parce que ce sont des coûts à ne pas ignorer. Je suis moi même propriétaire d’un appartement (dans le cadre de la loi Duflot) en gestion locative via une agence. L’appartement est dans une ville assez étudiante et l’agence ne me trouve que ce type de profil comme locataire. Résultat, tous les 2 ans je me tape des frais d’agence pour l’état des lieux, les visites, la réalisation du bail…
Oui c’est sûr ce sont des frais à prendre en compte! mais ça vous dégage de ces tâches, donc c’est un arbitrage entre rentabilité et tranquillité 😉
Parfois, on n’a pas le choix à cause de la distance…
Bonjour Azar,
Je suis actuellement sur un projet implanté. J’hésite un peu mais je crois que je vais me lancer. J’ai assez bien investi dans des appartements et dès parkings en France et à l’étranger
Ton article me fait penser que je pourrai bien sauter le pas.
Merci d’échanger sur tes projets en cours
Merci à toi Jean-Claude!
Bonjour,
Pourriez vous le dire sur combien de temps vous avez emprunté pour dégager ce cash flow ?
Bonsoir Séverine,
Vous avez raison, j’aurai dû l’indiquer, j’ai fait les calculs sur 20 ans
Bravo !! Je travaille sur mon deuxième projet de mon côté (je suis à l’étape du montage financier…). Et je commence à préparer mon troisième… (Projet validé avec mon banquier). Et justement, je me pose beaucoup de questions… Mais comme vous l’exprimez très bien dans votre article : c’est l’occasion qui fera le projet finalement… Bravo à vous encore une fois !! Très belle opportunité !! Vous m’inspirez !!
Merci merci! Ca me fait plaisir de savoir que mes articles font cet effet 😉
Bonjour Azar
Bravo pour votre 3ème investissement, au vu des chiffres que vous mentionnez, cela paraît être une très bonne affaire si bien sûr vos 7 places sont louées.
Aussi, savez-vous si ces places de parking sont déjà occupées ou à défaut, s’il y a une demande là où elles sont situées car c’est un critère qui me semble essentiel avant tout investissement.
De toute évidence la rentabilité est excellente et l’intérêt des places de parking c’est quasiment des frais d’entretien nuls.
Cela dit pourquoi votre offre a-t’elle été acceptée à 40000€ alors qu’elle avait été refusée à 43000€ pour votre ami, cela paraît assez étonnant, est-ce votre charme qui aurait opéré pour la négociation ?
Une trop bonne affaire peut parfois cacher un « loup ».
En tout cas félicitation et bonne continuation.
Cordialement
Laurent
Salut Laurent
Ces places ne sont plus louées. Elles appartiennent à une société d’assurance, qui ne s’en occupe plus, et qui est en train de revendre son parc.
Initialement, elles étaient louées à une entreprise du quartier (qui les louait pour ses employés), l’entreprise étant partie, les places sont vides, et comme l’assurance comptait revendre, ils ont décidé de ne pas les remettre en location.
Pour la demande, il y a déjà les personnes de la résidence, en effet, certaines se garent dessus car inoccupées depuis quelques mois donc elles pourraient être de potentiels locataires. Ensuite, elles sont derrière un hôpital qui va changer sa politique de stationnement de ses employés, donc ça va créer une demande. Et c’est Lille, avec le climat, les gens préfèrent garer leur voiture dans un parking que les laisser dehors 😉 On verra bien.
Comme je l’expliquait dans l’article, le fait d’avoir fait une offre sans conditions suspensives d’obtention de prêt à fait basculer positivement mon offre, et puis les personnes précédentes s’étaient rétractées, donc bon, un moment donné il faut bien vendre. Et n’oublions pas que c’est une assurance qui vend, donc pas les mêmes problématiques qu’un particulier. Donc pour le coup, je pense que mon « charme » ni est pas pour grand chose 😉
Amicalement
Bonjour Azar,
Bravo pour ce nouvel investissement et pour le culot d’avoir fait cette offre 48 % en dessous du prix initial !
Une petite question de néophite : si je comprends bien ces places ne sont pas louées actuellement. Quels éléments t’ont convaincu qu’elles le seront afin de te garantir la rentabilité de 8% ?
Bonsoir Florence,
Ces places ne sont plus louées effectivement. Elles appartiennent à une société d’assurance, qui ne s’en occupe plus, et qui est en train de revendre son parc.
Initialement, elles étaient loués 100€/place à une entreprise (qui les louait pour ses employés), l’entreprise étant partie, les places sont vides, et comme l’assurance comptait revendre, ils ont décidé de ne pas les remettre en location.
Après discussion avec l’agent immo, il m’a été indiqué que pour louer à des particuliers, 60€ était le bon prix, et mes recherches ont confirmé que c’était le prix de marché. Voilà pour la petite histoire 😉
Bonjour Azar,
Article très intéressant et surtout très content pour cette bonne affaire!
Ce que j’en retiendrai? Outre le super détail des calculs, c’est La motivation resentie à la fin de cet article pour faire parei, alors MERCI!
Merci Dara! Ca me fait plaisir de lire ça 😉
Bonsoir Azar, j’ai découvert votre blog grâce à l’émission capital sur M6.
J’admire votre travail et je suis devenue une grande lectrice de votre blog qui comportent des articles tous aussi intéressants les uns que les autres.
Vous m’inspirez vraiment, merci !
– Une jeune étudiante de 17 ans
Bonjour Mila!
Merci beaucoup! Ca me motive aussi de savoir que mon travail est apprécié 😉 Et j’adore savoir que ça motive 😉
Bravo de t’intéresser à l’investissement à ton âge! Une future jeune investisseuse 😉
bravo pour l achat et pour la prestation sur Capital ;,)
Du coup, je vais aller voir un peu du coté de l’allemagne, y a pas mal de choses plus qu interessante!!je suis ric rac en fonds actuellement car je viens de signer debut mars pour mon 22eme appart que je mets en location saisonniere pour l Euro puis en normal meublé mais si une banque allemande me fait un pret, pourquoi pas;,) je signe de suite.
Hello Daniel!
22ème apparts? Whaou! Super!
Pour m’être intéressée de près à l’investissement à l’étranger, et notamment en Allemagne, il faut quand même avoir un apport conséquent, entre 20 et 30%!
Mais si tu trouve une alternative à ça, n’hésite pas à partager sur le blog 😉
Bonjour Azar,
J’ai découvert votre blog grâce à Capital.
Cela fait quelque temps que je m’intéresse à l’investissement immobilier et votre réussite est une source de motivation.
Étant ch’ti expatrié en Île-de-France je voudrai savoir dans quel quartier de Lille se trouve vos places de parking? Car j’ai déjà entendu dire que la rentabilité n’était intéressante qu’à proximité des gares.
Bonjour Cyril,
Elles sont porte de valencienne, dans une résidence située derrière l’Hôpital.
Bonjour Azar,
Super investissement! Bravo!
Je connais Lille puisque j’ai investi sur Lille, j’y vis, j’y travaille.
J’ai moi aussi investi porte de valencienne. Je ne regrette absolument pas ce choix.
Il y a beaucoup de demandes pour les locations de parkings, je pense que tu trouveras facilement des locataires.
Merci Angélique!
C’est vrai que tu es de Lille! J’aurai dû t’appeler 😉
Et merci pour l’info, c’est toujours rassurant d’avoir des infos de quelqu’un qui connaît bien le secteur 😉
A bientôt
Bravo Azar !
Je te propose d’augmenter un peu la rentabilité de ce lot de 7 parking.
Découpe en 2 la petite place à 40 euros et mets y 2 motos à 30 ou 40 euros ! 🙂
Seb, tu es toujours astucieux! 😉
Mais je vais peut-être avoir un coup de bol sur cette place, car un résident de la résidence y gare sa voiture de collection, donc l’agent immo m’a dit qu’à priori il la louera (pour l’instant il profite du fait qu’il y est personne sur la place pour en jouir)
Je suis complètement d’accord avec toi Sébastien!
La découpe permets d’augmenter considérablement la rentabilité, que ce soit pour les appartements ou les parkings.
bonjour Azar
merci pour la reponse. En fait, lorsque j’ai achete un bien sur Budapest, un crédit aurait pu etre realise mais à condition d avoir un « garant » sans quoi, c est en cash. Mais sur ce reportage, je vois qu’un crédit immo dans une banque locale est envisageable. Je vais des que possible (cette semaine) aller voir un peu cette agence pour me renseigner car en effet, apres avoir parcouru un site immo allemand, franco-allemand je pense, y a des prix vraiment interessants!! Mais il est vrai que l’apport de 20 à 30% peut etre un frein. J ai vu des immeubles à 25000 euros!!Il doit y avoir un paquet de travaux. Va voir sur le site Immobiliya.fr. Si c’est faisable je vais aller faire quelques sejours sur l’Allemagne. L’objectif de mon coté c’est d’atteindre le 30eme appart avant la fin de l’année si tout va bien. La je m’active pour meubler en vue de l’euro2016. Sinon, beaux apparts que tu as acquis dans le reportage;,)
Bonjour Azar
Encore toutes mes félicitations
Tu es brillante et tu nous encourage à le devenir grasse à ton blog
MERCI
Je suis très reconnaissante d’avoir partagé avec nous votre expérience dans l’Investment dans le domaine de l’immobilier. Merci beaucoup pour l’article.
Merci beaucoup! toujours un plaisir de savoir que son article a plu 🙂
Bonsoir Azar , je suis vraiment impressionné par votre détermination .
Vous me créer une telle motivation .
Merci Charles 😉
Ma plus grande satisfaction est de motiver mes lecteurs 🙂
Salut Azar,
tout d’abord bravo pour cette bonne trouvaille !
L’agence s’occupe de la mise en location mais après, comment vas-tu gérer le turn-over ?
Autre point qui m’interroge : as-tu pensé à l’aspect fiscal ?
Paul
Salut Paul!
Yep j’y ai pensé:
– Turn over: on y échappe jamais, mais bon quand on loue une place de parking dans un quartier résidentiel c’est pas pour y rester un mois généralement. Donc si c’est des habitants de la résidence ou du quartier ou encore ou des personnes qui travaillent dans le coin, ça devrait pas être un turn over trop important. Et Paris, c’est à 2h de Lille, c’est pas non plus l’autre bout du monde 😉 Et en y allant avec blablacar je pourrais rentabiliser mon trajet 😉 Et au pire, je les ferai gérer. Je suis pas trop inquiète.
– Fiscalité: Je pense monter une SCI pour y mettre les places de parkings.
Bonjour Azar,
Ton blog déchire et continue comme cela !!!!
Petite question de débutante dans l’investissement locatif, une fois que la paperasse sera bouclé, le temps de louer les places de parking ton crédit débutera, donc il se pourrait que tu ne trouve pas preneur de suite pour les 7 places que tu louera dans ce cas-là il se peut que tu finances un peu au début non ?
Sabine
Hello sabine!! Merci pour le compliment 😉
Je vais demander à la banquière (que je vois demain) s’il est possible de décaler le début du remboursement du prêt de 2 ou 3 mois (ce qui est faisable normalement.
Aussi, si j’en loue 4 sur 7 au début, je suis dans les clous pour rembourser l’emprunt, mais celui ci plus affiné demain lors de mon rdv à la banque 😉
Bonjour Mr/ Mme
Comment êtes-vous et votre famille? J’espère que tout va bien pour vous tous.
Je suis Mme JASMINE STRATMAN , je suis originaire de France ,
j’ai obtenu votre contact à partir de l’année а professionnel, je vous
écris pour demander votre service pour créer un nouveaux emplois
d’assistant personnel dans votre pays. Vous serez responsable de la
gestion de mes activités personnelles expectative dans la partie
active alors que je serai responsable de la partie financière. Je
voudrais connaître les Equipements nécessaires pour investir dans
votre pays, je vais attendre votre acceptation pour m’aider dans mes
plans d’investissement dans votre pays, je vais envoyer tous les
détails pour vous dès que vous confirmez ma demande. S’il vous plaît,
il s’agit d’une lettre confidentielle. J’attends une réponse
favorable. Cordialement,Vous pouvez me contacté par ce E-mail pour
avoir plus d’information.a
Merci de me contacter : jasminestratman96@gmail.com
Bonjour.
Bon alors oui, je suis encore relativement jeune à pour y penser à 24 ans, surtout sans réel apport derrière. Mais j’ai vraiment envie de pouvoir investir rapidement pour en profiter. Mais j’angoisse quand on me parle de crédit ^^ Bon alors, il y en a plein qui existe, personnellement, quand j’ai fais ma simul’ sur un site on m’annoncait un remboursement sur 8 mois. ça fait court non ?
Salut marius,
Le problème c’est qu’on ne sait pas de quelle somme tu parles, avec quels loyers, quelles mensualités d’emprunt? donc je ne peux pas répondre à ta question.
Mais un emprunt immobilier remboursé en 8 mois…je suis surprise en effet
Salut Azar ! 🙂
Merci pour ta réponse rapide ! J’avoue, je n’y avais pas pensé, mais investir dans un parking, quand on vous lit, semble une bonne idée.
En fait il s’agit de crédit à la conso mais on peut y emprunter des sommes intéressantes ( je pense) et quand je regarde sur des site comme celui ci http://www.seloger.com/immobilier/achat/immo-rouen-76/bien-parking/, il y a des offres qui me paraissent bien, surtout compte tenu de leur emplacement (alors par contre pour le coup, j’envisage d’investir sur Rouen, y habitant, ce sera plus simple pour les démarche je pense.).
Mais je pense qu’un achat de 30 000€ est financièrement jouable si je souscrivais à ce type de crédit. Non ? Les simulateurs type celui ci que je trouve au moins esthétique me proposent des remboursement en 8 ans ( :p désolé pour le post précédent, je parlais évidemment en années ! ^^ )
Vous allez penser que je débarque ! ^^
Merci en tout cas pour ton site.
Tout d’abord, bonjour et merci pour la qualité de votre site, mon seul regret étant de ne pas l’avoir découvert plus tôt.
A titre personnel, et aussi dans l’intérêt de vos lecteurs, je souhaitais témoigner de ma très mauvaise expérience avec SEPT agences immobilières parisiennes qui m’incitaient, « avis de valeur » à l’appui, à baisser jusqu’à moins DEUX CENT QUATRE VINGT DOUZE MILLE EUROS !!! le prix de vente de mon appartement haussmannien en parfait état, sans nuisance et situé à deux pas du jardin du Luxembourg.
Encore heureux que les conseils bénévoles du site http://www.lestapineusesdelimmobilier.com m’aient permis de déjouer ce piège grossier !
Au final, c’est en direct que j’ai trouvé un acquéreur sérieux et solvable (vente au prix et sans condition suspensive, dans un délai de cinq mois), là où une douzaine de visites d’agences ne m’avaient ramené que des « touristes »… sinon des comparses qui tentaient de me plomber le moral en dénigrant mon appartement dans le but un peu trop évident de faire baisser son prix.
En espérant que mon témoignage évite à d’autres personnes de se faire dépouiller comme cela a failli m’arriver.
Bien cordialement,
Sophie