Investir dans des micro-logements??
Il y a plusieurs mois, j’avais écrit un article sur les chambres de bonne, en donnant les 10 raisons pour ne pas y investir. J’aurai très bien pu écrire sur les 10 raisons pour lesquelles y investir. En effet, comme le dit l’expression « une médaille a 2 côtés ». Dans tous les types d’investissements, il y a des avantages et des inconvénients. Yves, du blog mesmentors, y a trouvé tous les avantages et a réussi à exploiter ses investissements avec succès! Il va vous présenter dans cet article une autre face de l’investissement dans les micro-logements, et son expérience fait réfléchir 🙂
Je m’appelle Yves Le Morellec, je suis né en 1982, je suis marié, je vis dans les Yvelines et je suis l’auteur du blog mesmentors.fr dans lequel je mets à l’honneur mes mentors en liberté financière tels qu’Azar.
Grâce en grande partie à son blog, j’ai compris qu’il était encore possible d’investir dans des logements meublés rentables en région parisienne et sans apport.
#1 Qu’est-ce qu’un micro-logement ?
Il s’agit d’un logement dont la surface habitable loi Boutin (qui est quasiment la même chose que la surface loi Carrez) se situe entre 9 m² et 14 m².
Pourquoi ai-je donc décidé d’acheter 2 studettes dans des banlieues chics de l’ouest parisien ?
Si vous connaissez mon blog, vous avez l’habitude de m’entendre dire que je suis un « sale copieur » et que je ne suis pas du genre à réinventer la roue alors que mes mentors me montrent le chemin. Hors, je ne connais à ce jour aucun mentor en immobilier ayant investi dans un micro-logement. Pire ! Ma mentor Azar déclare éviter ce type d’investissement dans cet article .
Pour répondre à la question, il faut se référer à mon histoire personnelle : Il y a encore peu de temps, j’étais quelqu’un de très craintif au sujet de l’immobilier. En effet, quelques personnes de mon entourage ont eu des déboires avec leurs appartements (non-autofinancement, défisc bidon type « de Robien », impayés, dégradations, procès,…). De plus, nous avions un crédit sur notre résidence principale et je suis seul à avoir des revenus (mon épouse est étudiante). En bref, j’étais persuadé qu’il me serait difficile d’obtenir un prêt immobilier de plus de 50 000 € pour du locatif.
A Paris quelles possibilités avons-nous en immobilier avec 50 000 € ? Un parking, une cave, une ressert ! Nous avons commencé en 2015 par un parking que nous avons finalement payé cash 7 400 € à Paris 19ème (frais de notaires inclus). Youpi ! J’étais passé de l’autre côté de la force, dans le club des investisseurs immobiliers. Mais à l’hiver, j’ai commencé à avoir de nouveau faim. Pas question d’investir dans un nouveau parking, trop de temps et de travail pour un gain minime. J’ai commencé à me porter sur les lots de garages, mais les prix étaient trop élevés et je n’arrivais pas à les négocier pour autofinancer tout en contractant un crédit total.
#2 Ma première studette
Le 23 décembre 2015, j’étais devant mon ordinateur et je me demandais si je pourrais un jour acheter un appartement sur la région parisienne qui dégage du cash-flow positif sans faire le moindre apport. Je n’y croyais pas et pourtant je suis allé sur le site de tous les investisseurs immobiliers … « Le bon coin ! ». J’étais blasé, pensant ne rien trouver à moins de 75 000 € (sur le bon coin on ne choisit pas sa fourchette de prix). Dès la première page, une annonce toute fraîche attire mon attention : Chambre à rénover Le Vésinet 10,97 m² loi Carrez 55 000 € (pas de photos). Il faut savoir que les biens qui n’ont pas de photos ont beaucoup moins de chance de se vendre. Mais quelle est l’analyse, en quelques secondes, d’un jeune investisseur comme moi ?
- Le Vésinet (78) : banlieue très chic (revenu moyen par ménage 8350 € nets/mois), transport rapide vers La Défense et Paris, état général de l’urbanisme excellent => facile à louer et à revendre à des prix plus élevés.
- Pas de photos : Un bien en très mauvais état => négociation plus facile du prix d’achat, défiscalisation des travaux, choix de l’aménagement, plus-value importante à la revente.
- Annonce parue il y a 40 minutes => appeler tout de suite, visiter le plus rapidement possible et signer le compromis au plus vite. Réfléchir est une erreur de stratégie car il y a un délai de rétractation après compromis exprès pour ça.
Le 24 décembre j’y fais un saut pendant que ma famille prépare le réveillon. Durant la courte visite deux personnes ont appelé et j’ai croisé un autre investisseur en partant… La pression était là, ce qui ne m’a pas empêché de négocier de demander le prix de 43 000 € et d’obtenir 44 000 € !
Pour le financement, je suis allé voir plusieurs banques et le Crédit Agricole fût la mieux disant en m’accordant un prêt total : prix de bien 44 000 € + frais de notaires 4 871 € + travaux 15 062 € + frais de garantie des prêts 1 374 € + frais de dossiers 400 € soit : 65 707 € sur 20 ans avec une mensualité assurance comprise de 355 € par mois.
Pour les travaux de ma studette, j’ai fait appel à mon réseau. Vous aurez accès aux coordonnées de mon artisan en vous inscrivant sur mon blog. Nous sommes ici sur un cas de travaux de type « boîte à chaussure ». Il y a tout à enlever (cloison, lambris, électricité, plomberie…) et tout à recréer. Nous sommes en région parisienne, tout y est plus cher et je n’ai pas lésiné sur la qualité des matériaux car je veux que ça dure dans le temps (donc exit la cabine de douche et place à la douche cloisonnée avec briques de verre et éclairage intérieur).
Vous allez me prendre pour un mythomane mais j’ai bien réussi à installer dans cette studette : placard avec penderie, grand miroir, WC sanibroyeur, douche, évier, hotte, plaque vitrocéramique, combiné four/lave-vaisselle, frigo, lavante/séchante, vrai canapé lit, étagères, table basse, bureau, meuble à chaussures et TV… dans 10,97 m² (un collègue jaloux m’a même dit que je louais un toilette pour pygmées).
Les travaux finis, il n’y avait plus qu’à louer ! Et c’est là que ça grince (notamment pour Azar). Avant le 1er août 2015 il n’y avait pas de réglementation plafonnant les loyers des logements en France. Cependant depuis 2012, il existe la loi Apparu : cette loi a pour but d’éviter les loyers abusifs des micro-logements dans les zones tendues (certaines communes d’île de France, du genevois français et de la côte d’Azur). Cette loi induit une taxe qui s’applique à partir d’un certain seuil de loyer au m² pour les résidences principales et qui est progressive : En 2017 en dessous de 41,64 € par m² et par mois il n’y a pas de taxe Apparu, entre 41,64 € et 47,88 € hors charges, il faut s’acquitter d’une taxe de 10% du loyer (non récupérable et non déductible), entre 47,88 € et 54,13€ c’est 18% etc… On peut donc constater que le gain réalisé par le propriétaire bailleur au –delà du seuil est le plus souvent annulé par la taxe Apparu. D’où la forte incitation à baisser le loyer. Sauf que ! En meublé, il y a une majoration de 10 % du plafond (toujours hors charges) soit 45,80 € par m² et par mois. Autrement dit je peux louer mon appartement : 10,97 X 45,80 € = 502,47 € hors charges. Actuellement mon appartement est loué 500 € (plus 45 € de charges) par mois, je n’ai donc pas à payer cette taxe.
Pour l’anecdote, en 2013 il a été révélé qu’un seul contribuable aurait payé cette taxe dans toute la France. En effet, il faut dans un premier temps savoir qu’elle existe (ce qui est très peu relayé) et surtout elle n’est pas automatiquement réclamée puisqu’il faut pour cela remplir un formulaire à part lors de la déclaration des revenus aux impôts.
Nous n’avons pas eu de mal à trouver comme locataire une jeune stagiaire marocaine qui paie rubis sur l’ongle.
J’ai par la suite publié une fausse annonce sur le bon coin à 95 000 € et reçu 5 appels en trois jours. La plus-value à la revente de ce micro-logement me semble assurée mais je ne veux pas tuer la poule aux œufs d’or.
En termes de rentabilité, je n’aime pas donner de taux mais plutôt les vrais chiffres :
Loyer CC : 545 €/mois
Charges : crédits 355 €, taxe foncière 11 €/mois, assurance PNO 5,61 €, charges de copropriété 50 €/mois (que je ne paie pas pendant 2 ans, inscrivez-vous sur mon blog pour en connaître la raison) soit 421,61 €/moiss
Cash-flow : 123 €/mois
Etant donné les travaux réalisés et les charges déductibles en logement meublé non professionnel au réel, je ne paierai pas d’impôts sur les loyers durant de longues années.
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#3 Ma deuxième studette
Là j’ai beaucoup moins travaillé car j’ai trouvé en février 2016 (un peu plus d’un mois après le compromis de la première studette) un appartement bien plus grand de 11,5 m² clé en main à Ville d’Avray (92) (revenu moyen par ménage 6705 € nets/mois). Le plus gros du travail a été de trouver un financement qui au final, me fût de nouveau accordé par le Crédit Agricole toujours en prêt total sur 20 ans (mais avec une baisse de taux).
Voici le détail de l’opération :
Prix d’acquisition : 63 000 €
Frais de notaires : 6 800 €
Frais de garantie du prêt : 1 180 €
Frais de dossier : 400 €
Loyer CC : 497 €/mois (wc sur le palier et moins d’équipements expliquent le prix faible)
Charges : crédit 374 €, taxe foncière 14 €/mois, assurance PNO 6,73 €, charges de copropriété 34 €/mois soit 429 €/mois
Cash-flow : 68 €/mois
Le rendement est bien évidemment plus faible ici, mais j’ai pris moins de risque et j’ai moins travaillé. De plus, j’ai oublié de vous dire que pour ma première studette, j’y ai installé des meubles et une TV qui venaient de chez moi et j’ai acheté quelques équipements pour un montant d’environ 1 300 € de ma poche.
En conclusion, j’ai remarqué deux éléments spécifiques aux micro-logements :
- Ces produits intéressent beaucoup les jeunes étrangers et plus particulièrement ceux venant d’Afrique du Nord. Je m’en suis rendu compte lors des visites de ma deuxième studette. J’ai donc demandé à mon locataire qui est mauritanien ce qui les attirait dans ce style de logements. Réponses : « Nous sommes modestes et les prix de ces micro-logements sont relativement abordables sur Paris. Nos meubles sont de l’autre coté de la Méditerranée, difficile de faire la traversée avec. Les actualités ne nous donnent pas bonne presse et les bailleurs sont méfiants vis-à-vis des maghrébins (c’est la triste réalité), sur ce genre d’habitation ils ont plus l’habitude de louer à des étrangers.
Mes connaissances en matières de titres de séjours m’ont été bénéfiques (mon épouse est étrangère et je connais bien cette problématique).
2. Ces micro-logements se trouvent surtout dans les villes bourgeoises. Après guerre il fallait reconstruire et les riches ont été servis en premiers. Dans les années 50 l’électroménager n’en était qu’à ses débuts, ils avaient donc encore une « bonne » et il fallait bien la loger. L’ouest parisien est depuis longtemps la terre des riches car les vents vont d’ouest en est et n’y amènent pas la pollution. Aujourd’hui les domestiques ont été remplacés par des étudiants, des jeunes actifs et des personnes précaires dans ces logements.
J’espère que cet article a pu vous apprendre quelque chose. Dites dans les commentaires si vous seriez intéressés par l’achat d’un micro-logement pour du locatif. Merci ☺
Yves Le Morellec www.mesmentors.fr
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Bonjour Yves et Bonjour Azar,
Personnellement je ne suis pas fan de ce genre de bien.
Beaucoup de gens disent que c’est scandaleux d’investir la dedans, c’est risqué blabla. (notamment une discussion que j’ai eu sur le forum devenir-rentier).
Mais ce que je vois ici c’est que c’est propre et la loi est respectée on est pas sous des combles avec uniquement 1m² habitable mais bien 10m² sur toute la surface.
Félicitations et je ne te souhaite que de grossir.
Merci beaucoup pour tes encouragements Michal.
Je n’ai pas pu tout dire car ce serait trop long pour un article, mais il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte. Par exemple, prenez en compte qu’entre 9 et 11 m² vous aurez une différence de 90 € par mois par rapport au plafond loi Apparu. Pour les locataires le prix est sensé être quasiment le même pour ces 2 surfaces, ce qui fera la différence ce sont les équipements et pas 1 ou 2 m² en plus.
Bonsoir
1ere chambre:
Le montant maximal de loyer est de 41,64 euros/m2 que le logement soit vide ou meublé selon la loi Apparu.Pas de majoration si le logement est meublé
45 euros de charges récupérables pour le locataire d’un logement de 10,87 m2c’est impossible.Vous faites payer TOUTES vos charges par le locataire, ce qui est bien illégal
J’espère que vous ferez une régularisation des charges. en sa faveur.Sinon, il a 3 ans pour l’exiger
Bonsoir Caroline.
Les meublés peuvent avoir des charges locatives au forfait.
Cela dépend évidemment de la prestation qui est fournie (eau, électricité, taxe d’enlèvement des ordures, charges collectives,…) et sont définies à la signature du contrat de location.
Par contre le propriétaire ne peux pas demander une compensation en cas de surconsomation.
je découvre ce blog , super ton article yves
pour dopé ta rentabilité tu peut faire un contrat de location saisonnière de 3 mois renouvelable par tacite reconduction , avec un loyer à 700 euros 🙂 totalement légal bcp d’agence le font , le seul hic c’est que le locataire ne pourra pas demandé les APL avec ce contrat , à voir en amont avec la personne mais il y à tellement de demande..
Bonjour Yves,
Merci pour le partage d’expérience via le blog d’Azar! 🙂 Tous mes voeux de succès pour la suite!
Il se trouve que je suis dans la même situation que toi (déjà un emprunt contracté pour une résidence principale) et le micro logement pourrait être une solution.
Vu le type de locataire ciblé ici, j’imagine que le turn over est plus important ?
Bonjour ,
j’ai également investie dans un petit studio mais je paie quand même des impôts je suis au régime micro-bic car je n’est pas eue de travaux a effectuer.
Donc question, vous êtes exonéré d’impôts pour votre 1ere studette mais qu’en est-il pour la 2eme ?
Bonsoir Jeanne,
Yves loue en meublé, il n’est pas au régime micro-bic, il est au régime réel comme moi. Sachez que ce n’est pas que grâce aux travaux que nous payons pas d’impôts. Quelques milliers d’euros de travaux sur une studette ou un studio ne permettent pas d’être exonéré pendant des années, une décennie, voire plus 🙂 Cet aspect de la fiscalité est bien expliqué dans mon livre numérique « le guide du futur rentier de l’immobilier »
Bonjour,
@ Caroline :
L’article 234 du CGI précise que le montant du loyer mensuel déclenchant la taxe peut être majoré de 10 % pour les locations meublées et être modulé selon la tension du marché locatif au sein des zones géographiques concernées.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/9396-PGP
Attention aux intox de PAP !
Mes charges locatives étaient de 193 € par trimestre au moment de la signature du bail et sont aujourd’hui de 148 € (régule liée à une mauvaise estimation de la consommation d’eau chaude et à la faible rigueur de l’hiver).
@ Yama : Non je ne ferai pas ça ! J’ai été étudiant locataire et je n’aurais pas accepté ce genre de contrat. Si je fais du saisonnier ce sera du vrai saisonnier. Je ne suis pas pour l’entourloupe avec les locataires : bailleur douteux = locataire douteux. De plus il me semble improbable de pouvoir louer en conventionnel au dessus des prix que je pratique car il n’y avait pas foule au niveau des candidats.
@ Christophe : Merci pour les encouragements :). Pour le turn-over c’est encore trop frais pour que je sache te répondre. Mais c’est comme tout, si tu proposes une prestation supérieure au marché et au bon prix, il sera difficile aux locataires de trouver mieux ailleurs et donc dans la mesure du possible pour eux il resteront.
@ Jeanne : Le micro-bic est rarement la meilleure solution (à moins que tu ais payé cash ton appartement). Je serai heureux d’en discuter avec toi n’hésites pas à me contacter via le formulaire de contact sur mon blog http://mesmentors.fr
Bonjour Yves et Azar,
Très intéressant cet article.
J ai moi-même investi, depuis le 1er Février de cette année, dans un micro-logement équipé wc, douche…
Il est loué actuellement par une étudiante.
Ce que tu oublies de dire c est que pour déclarer en Réel, il faut nécessairement demander une création de SIRET, ce qui est un peu complexe ..
Mais ensuite, et toujours dans le cadre du LMNP, nous sommes sujets à la CFE, l ancienne Taxe professionnelle, et ça il faut le savoir. Même si cette taxe vient en diminution dans ta liasse fiscale, nous sommes tout de même obligés de la payer…
Bonjour Raphael,
Pour déclarer les revenus d’un meublé en loueur meublé non professionnel (LMNP) au réel, il faut un comptable. Ce n’est pas une obligation légale, mais je dirais que c’est une obligation technique. On bénéficie d’un amortissement qui ne peut être imputé aux impôts que si l’on déclare en LMNP au réel. Cet amortissement doit être calculé selon des données très sophistiquées que seul un comptable à l’aide d’un logiciel très cher et très performant peut calculer. Ainsi je me sens dans l’obligation d’avoir un comptable qui dans son forfait intègre des services tels que l’enregistrement au greffe du tribunal de commerce pour obtenir le Siret etc… Chacun son boulot, moi je suis investisseur. Cette charge que représente les services du comptable peut être quasiment annulée en adhérant au centre de gestion agréé (CGA). Encore faut-il payer plus de 500 € d’impôts sur le revenus par an pour en bénéficier ce qui n’est pas mon cas pour l’instant.
Pour ce qui est de la cotisation foncière des entreprises CFE, oui tu as raison et je viens d’avoir l’information ce matin même par le conseiller aux impôts que je paierai environ 117 € par an pour la studette de Le Vésinet et certainement quelque chose de similaire pour celle de Ville d’Avray. On peut effectivement enlever environ 10 € de cash-flow par mois et par appartement. Cette cotisation viendra en revanche réduire le calcul de mes bénéfices industriels et commerciaux BIC.
Merci pour ce commentaire qui remet les pendules à l’heure 🙂
Bonjour Azar,
pourrais-tu stp nous faire un article sur la création de la société LMNP ??
Je parcours pas mal de site sur le sujet et franchement je suis perdue.
Un coup il faut aller dans tel tribunal, un coup dans tel autre.
Je lis que l’on peut récuperer la TVA lors de l’achat d’un logement neuf. Mais peut être pas aussi intéressant qu’on pourrait le croire car pas mal de contrainte derrière.
Enfin ce qui m’intéresse, c’est surtout quelle est la procédure à suivre et Est-ce qu’il faut impérativement avoir créer la societé avant signature de la vente chez le notaire.
bref, si certaines personnes peuvent m’éclairer …
merci à tous 😉
Bonjour,
Merci pour le témoignage, très intéressant !
Une question à propos de vos locataires : pour votre 1ère studette, il s’agit d’une stagiaire marocaine. Avez-vous exigé d’elle un garant vivant en France ?
Et pour la seconde, quel type de locataire avez-vous trouvé ?
Ce type d’investissement m’intéresse mais j’ai un peu peur du profil des locataires intéressés (précaires et étrangers n’ayant pas de garant en France) et du risque d’impayés.
Merci et bonne continuation 🙂
Article très intéressant, je n’avais songé à investir dans un petit studio.
@Tatiana :
Oui j’exige un garant vivant sur le territoire national (ici c’était sa tante). En cas de litige, il sera plus difficile et coûteux de faire valoir ses droits vis à vis d’une personne résident à l’étranger.
Pour la seconde studette je l’ai dit plus haut, un jeune actif mauritanien.
Aujourd’hui en 2018 ces deux locataires ont quitté les lieux et les deux nouveaux sont une étudiante bordelaise et un apprenti réunionnais. Mais là encore j’ai eu quelques prospects Nord Africains.
Mon ancien locataire mauritanien m’a récemment appelé pour me demander si j’avais un bien à lui louer car il revient dans le coin, preuve que ma « clientèle » est fidélisée :).