Investir dans des micro-logements??

Il y a plusieurs mois, j’avais écrit un article sur les chambres de bonne, en donnant les 10 raisons pour ne pas y investir. J’aurai très bien pu écrire sur les 10 raisons pour lesquelles y investir. En effet, comme le dit l’expression « une médaille a 2 côtés ». Dans tous les types d’investissements, il y a des avantages et des inconvénients. Yves, du blog mesmentors, y a trouvé tous les avantages et a réussi à exploiter ses investissements avec succès! Il va vous présenter dans cet article une autre face de l’investissement dans les micro-logements, et son expérience fait réfléchir 🙂

Je m’appelle Yves Le Morellec, je suis né en 1982, je suis marié, je vis dans les Yvelines et je suis l’auteur du blog mesmentors.fr dans lequel je mets à l’honneur mes mentors en liberté financière tels qu’Azar.

Grâce en grande partie à son blog, j’ai compris qu’il était encore possible d’investir dans des logements meublés rentables en région parisienne et sans apport.

#1 Qu’est-ce qu’un micro-logement ?

Il s’agit d’un logement dont la surface habitable loi Boutin (qui est quasiment la même chose que la surface loi Carrez) se situe entre 9 m² et 14 m².

Pourquoi ai-je donc décidé d’acheter 2 studettes dans des banlieues chics de l’ouest parisien ?

Si vous connaissez mon blog, vous avez l’habitude de m’entendre dire que je suis un « sale copieur » et que je ne suis pas du genre à réinventer la roue alors que mes mentors me montrent le chemin. Hors, je ne connais à ce jour aucun mentor en immobilier ayant investi dans un micro-logement. Pire ! Ma mentor Azar déclare éviter ce type d’investissement dans cet article .

Pour répondre à la question, il faut se référer à mon histoire personnelle : Il y a encore peu de temps, j’étais quelqu’un de très craintif au sujet de l’immobilier. En effet, quelques personnes de mon entourage ont eu des déboires avec leurs appartements (non-autofinancement, défisc bidon type « de Robien », impayés, dégradations, procès,…). De plus, nous avions un crédit sur notre résidence principale et je suis seul à avoir des revenus (mon épouse est étudiante). En bref, j’étais persuadé qu’il me serait difficile d’obtenir un prêt immobilier de plus de 50 000 € pour du locatif.

A Paris quelles possibilités avons-nous en immobilier avec 50 000 € ? Un parking, une cave, une ressert ! Nous avons commencé en 2015 par un parking que nous avons finalement payé cash 7 400 € à Paris 19^ème (frais de notaires inclus). Youpi ! J’étais passé de l’autre côté de la force, dans le club des investisseurs immobiliers. Mais à l’hiver, j’ai commencé à avoir de nouveau faim. Pas question d’investir dans un nouveau parking, trop de temps et de travail pour un gain minime. J’ai commencé à me porter sur les lots de garages, mais les prix étaient trop élevés et je n’arrivais pas à les négocier pour autofinancer tout en contractant un crédit total.

#2 Ma première studette

Le 23 décembre 2015, j’étais devant mon ordinateur et je me demandais si je pourrais un jour acheter un appartement sur la région parisienne qui dégage du cash-flow positif sans faire le moindre apport. Je n’y croyais pas et pourtant je suis allé sur le site de tous les investisseurs immobiliers … « Le bon coin ! ». J’étais blasé, pensant ne rien trouver à moins de 75 000 € (sur le bon coin on ne choisit pas sa fourchette de prix). Dès la première page, une annonce toute fraîche attire mon attention : Chambre à rénover Le Vésinet 10,97 m² loi Carrez 55 000 € (pas de photos). Il faut savoir que les biens qui n’ont pas de photos ont beaucoup moins de chance de se vendre. Mais quelle est l’analyse, en quelques secondes, d’un jeune investisseur comme moi ?

• Le Vésinet (78) : banlieue très chic (revenu moyen par ménage 8350 € nets/mois), transport rapide vers La Défense et Paris, état général de l’urbanisme excellent => facile à louer et à revendre à des prix plus élevés.
• Pas de photos : Un bien en très mauvais état => négociation plus facile du prix d’achat, défiscalisation des travaux, choix de l’aménagement, plus-value importante à la revente.
• Annonce parue il y a 40 minutes => appeler tout de suite, visiter le plus rapidement possible et signer le compromis au plus vite. Réfléchir est une erreur de stratégie car il y a un délai de rétractation après compromis exprès pour ça.

Le 24 décembre j’y fais un saut pendant que ma famille prépare le réveillon. Durant la courte visite deux personnes ont appelé et j’ai croisé un autre investisseur en partant… La pression était là, ce qui ne m’a pas empêché de négocier de demander le prix de 43 000 € et d’obtenir 44 000 € !

Pour le financement, je suis allé voir plusieurs banques et le Crédit Agricole fût la mieux disant en m’accordant un prêt total : prix de bien 44 000 € + frais de notaires 4 871 € + travaux 15 062 € + frais de garantie des prêts 1 374 € + frais de dossiers 400 € soit : 65 707 € sur 20 ans avec une mensualité assurance comprise de 355 € par mois.

Pour les travaux de ma studette, j’ai fait appel à mon réseau. Vous aurez accès aux coordonnées de mon artisan en vous inscrivant sur mon blog. Nous sommes ici sur un cas de travaux de type « boîte à chaussure ». Il y a tout à enlever (cloison, lambris, électricité, plomberie…) et tout à recréer. Nous sommes en région parisienne, tout y est plus cher et je n’ai pas lésiné sur la qualité des matériaux car je veux que ça dure dans le temps (donc exit la cabine de douche et place à la douche cloisonnée avec briques de verre et éclairage intérieur).

Vous allez me prendre pour un mythomane mais j’ai bien réussi à installer dans cette studette : placard avec penderie, grand miroir, WC sanibroyeur, douche, évier, hotte, plaque vitrocéramique, combiné four/lave-vaisselle, frigo, lavante/séchante,  vrai canapé lit, étagères, table basse, bureau, meuble à chaussures et TV… dans 10,97 m² (un collègue jaloux m’a même dit que je louais un toilette pour pygmées).

Les travaux finis, il n’y avait plus qu’à louer ! Et c’est là que ça grince (notamment pour Azar). Avant le 1^er août 2015 il n’y avait pas de réglementation plafonnant les loyers des logements en France. Cependant depuis 2012, il existe la loi Apparu : cette loi a pour but d’éviter les loyers abusifs des micro-logements dans les zones tendues (certaines communes d’île de France, du genevois français et de la côte d’Azur). Cette loi induit une taxe qui s’applique à partir d’un certain seuil de loyer au m² pour les résidences principales et qui est progressive : En 2017 en dessous de 41,64 € par m² et par mois il n’y a pas de taxe Apparu, entre 41,64 € et 47,88 € hors charges, il faut s’acquitter d’une taxe de 10% du loyer (non récupérable et non déductible), entre 47,88 € et 54,13€ c’est 18% etc… On peut donc constater que le gain réalisé par le propriétaire bailleur au –delà du seuil est le plus souvent annulé par la taxe Apparu. D’où la forte incitation à baisser le loyer. Sauf que ! En meublé, il y a une majoration de 10 % du plafond (toujours hors charges) soit 45,80 € par m² et par mois. Autrement dit je peux louer mon appartement : 10,97 X 45,80 € = 502,47 € hors charges. Actuellement mon appartement est loué 500 € (plus 45 € de charges) par mois, je n’ai donc pas à payer cette taxe.

Pour l’anecdote, en 2013 il a été révélé qu’un seul contribuable aurait payé cette taxe dans toute la France. En effet, il faut dans un premier temps savoir qu’elle existe (ce qui est très peu relayé) et surtout elle n’est pas automatiquement réclamée puisqu’il faut pour cela remplir un formulaire à part lors de la déclaration des revenus aux impôts.

Nous n’avons pas eu de mal à trouver comme locataire une jeune stagiaire marocaine qui paie rubis sur l’ongle.

J’ai par la suite publié une fausse annonce sur le bon coin à 95 000 € et reçu 5 appels en trois jours. La plus-value à la revente de ce micro-logement me semble assurée mais je ne veux pas tuer la poule aux œufs d’or.

En termes de rentabilité, je n’aime pas donner de taux mais plutôt les vrais chiffres :

Loyer CC : 545 €/mois

Charges : crédits 355 €, taxe foncière 11 €/mois, assurance PNO 5,61 €, charges de copropriété 50 €/mois (que je ne paie pas pendant 2 ans, inscrivez-vous sur mon blog pour en connaître la raison) soit 421,61 €/moiss

Cash-flow : 123 €/mois

Etant donné les travaux réalisés et les charges déductibles en logement meublé non professionnel au réel, je ne paierai pas d’impôts sur les loyers durant de longues années.

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#3 Ma deuxième studette 

Là j’ai beaucoup moins travaillé car j’ai trouvé en février 2016 (un peu plus d’un mois après le compromis de la première studette) un appartement bien plus grand de 11,5 m² clé en main à Ville d’Avray (92) (revenu moyen par ménage 6705 € nets/mois). Le plus gros du travail a été de trouver un financement qui au final, me fût de nouveau accordé par le Crédit Agricole toujours en prêt total sur 20 ans (mais avec une baisse de taux).

Voici le détail de l’opération :

Prix  d’acquisition : 63 000 €

Frais de notaires : 6 800 €

Frais de garantie du prêt : 1 180 €

Frais de dossier : 400 €

Loyer CC : 497 €/mois (wc sur le palier et moins d’équipements expliquent le prix faible)

Charges : crédit 374 €, taxe foncière 14 €/mois, assurance PNO 6,73 €, charges de copropriété 34 €/mois soit 429 €/mois

Cash-flow : 68 €/mois

Le rendement est bien évidemment plus faible ici, mais j’ai pris moins de risque et j’ai moins travaillé. De plus, j’ai oublié de vous dire que pour ma première studette, j’y ai installé des meubles et une TV  qui venaient de chez moi et j’ai acheté quelques équipements pour un montant d’environ 1 300 € de ma poche.

En conclusion, j’ai remarqué deux éléments spécifiques aux micro-logements :

1. Ces produits intéressent beaucoup les jeunes étrangers et plus particulièrement ceux venant d’Afrique du Nord. Je m’en suis rendu compte lors des visites de ma deuxième studette. J’ai donc demandé à mon locataire qui est mauritanien ce qui les attirait dans ce style de logements. Réponses : « Nous sommes modestes et les prix de ces micro-logements sont relativement abordables sur Paris. Nos meubles sont de l’autre coté de la Méditerranée, difficile de faire la traversée avec. Les actualités ne nous donnent pas bonne presse et les bailleurs sont méfiants vis-à-vis des maghrébins (c’est la triste réalité), sur ce genre d’habitation ils ont plus l’habitude de louer à des étrangers.

Mes connaissances en matières de titres de séjours m’ont été bénéfiques (mon épouse est étrangère et je connais bien cette problématique).

2. Ces micro-logements se trouvent surtout dans les villes bourgeoises. Après guerre il fallait reconstruire et les riches ont été servis en premiers. Dans les années 50 l’électroménager n’en était qu’à ses débuts, ils avaient donc encore une « bonne » et il fallait bien la loger. L’ouest parisien est depuis longtemps la terre des riches car les vents vont d’ouest en est et n’y amènent pas la pollution. Aujourd’hui les domestiques ont été remplacés par des étudiants, des jeunes actifs et des personnes précaires dans ces logements.

J’espère que cet article a pu vous apprendre quelque chose. Dites dans les commentaires si vous seriez intéressés par l’achat d’un micro-logement pour du locatif. Merci ☺

Yves Le Morellec www.mesmentors.fr