INVESTIR DANS DES LOCAUX COMMERCIAUX: LES 5 PRINCIPAUX AVANTAGES

INVESTIR DANS DES LOCAUX COMMERCIAUX: LES 5 PRINCIPAUX AVANTAGES

Il y a 2 ans, j’avais écrit un article sur l’investissement dans les locaux commerciaux: il s’agissait d’une étude de cas sur 2 locaux commerciaux dénichés par un ami investisseur et qui avait un cash-flow prévisionnel de 1200€ par mois ! Cliquez ici pour découvrir cet article.

Depuis, je suis devenue propriétaire d’un immeuble de rapport en région parisienne et cet immeuble dispose de 2 locaux commerciaux au rez-de-chaussée. Cette acquisition m’a donc permis d’investir dans 2 types de biens immobiliers: un immeuble de rapport et des locaux commerciaux en un seul achat immobilier. Je suis ravie d’être propriétaire de ces locaux commerciaux, car il y a des avantages non négligeables à avoir ce type de bien immobilier dans son portefeuille! Par ailleurs, mon immeuble étant dans une rue très commerçante, ils sont très biens situés dans la ville. D’ailleurs, ils étaient déjà loués lors de l’achat et le sont toujours par les mêmes locataires.

Avant de commencer, définissons ce qu’est un local commercial (à ne pas confondre avec un fonds de commerce): il s’agit d’un local dans lequel s’exerce une activité commerciale (boutique, atelier, magasin, entrepôt, bureaux).

Voici les avantages à investir dans un local commercial: 

#1 Moins d’impayés

Dans le cadre d’une habitation, le loyer est un coût, or un commerçant tire des bénéfices de son local commercial, puisque c’est l’un de ses outils de travail. Il y a donc moins de risques d’impayés puisque le locataire en retire un chiffre d’affaires. 

#2 Moins de turn-over

Un bail commercial a une durée de 9 ans (hors location saisonnière ou dérogation). Dans les faits, le locataire ne peut donner congé que de manière triennale (tous les 3 ans, et en notifiant le bailleur 6 mois à l’avance), c’est pour cela que l’on appelle ce type de baux « 3,6,9 ». Si le locataire veut rompre le bail, en dehors des périodes triennales, il sera redevable des loyers jusqu’à la fin de la période ou alors devra trouver un remplaçant et lui céder son bail. Les locataires ont donc vocation à rester plus longtemps qu’un locataire d’habitation.

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#3 Bail plus flexible

Contrairement à un bail d’habitation très réglementé, la loi française est plus flexible concernant les baux commerciaux, notamment pour fixer la répartition des charges entre propriétaire et locataire. L’usage veut que le locataire doive honorer impôts, taxes et primes normalement à la charge du bailleur.

Voici des exemples:

  • Les assurances du local ou encore la taxe foncière peuvent être à la charge du locataire. (Dans mon cas, la taxe foncière est intégralement à la charge des 2 locataires des locaux commerciaux, elle est répartie de façon égale entre les deux)
  • Le dépôt de garantie (la caution) est fixée de façon libre entre le propriétaire-bailleur et le locataire
  • Travaux d’aménagement ou de rénovation du local sont à la charge du locataire

Tout cela est tout à fait légal tant qu’une clause mentionne cette répartition dans le contrat de bail initial.

#4 Rentabilité plus élevée

D’après mes recherches et mon expérience personnelle, je peux dire que la rentabilité d’un local commercial est nettement supérieure à celle d’un bien d’habitation. Par exemple, mes locaux commerciaux ont une rentabilité brute de 10% (et par ailleurs je ne paie pas la TF, ni de travaux comme indiqué plus haut)

#5 Prix d’achat moins élevé que pour l’habitation 

D’après le site seloger.com,  le prix au mètre carré d’un local commercial est inférieur à celui d’une habitation de 20% à 40% (en comparant à une habitation en rez-de-chaussée).

Différence prix locaux commerciaux versus habitation

Source seloger.com

Bon à savoir:

  • Encore plus que pour l’habitation, l’emplacement est primordial pour un local commercial. 
  • On ne peut pas être en LMNP (loueur meublé non professionnel) pour des locaux commerciaux.
    • Les loyers sont des revenus fonciers pour un investissement en nom propre (donc entrent dans votre impôt sur le revenu),
    • Les loyers d’un local commercial sont également soumis à l’IR (impôt sur le revenu) dans le cadre d’une SCI (société civil immobilière) à l’IR
    • ou encore, ils peuvent être soumis à l’IS (impôt sur les sociétés) dans le cadre d’une  SCI (société civil immobilière – voir ci-dessous) à l’IS
  • Contrairement aux biens d’habitation, un local commercial est plus cher occupé que vide. D’ailleurs, il vaut mieux acheter occupé.
  • Le loyer d’un local commercial est fixé librement par les 2 parties, le montant du loyer n’est pas réglementé.
  • Les locaux commerciaux équipés par le propriétaire en mobiliers/matériels sont soumis à la TVA (20%)

Si vous y voyez d’autres avantages ou si vous avez des conseils/avis à donner, n’hésitez pas à commenter ci-dessous!

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SCI couverture-2018

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