Koh samui - investissement immobilier

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER À L’ÉTRANGER?? LA THAÏLANDE!

Investir à l’étranger, est une idée qui effleure pas mal d’investisseurs immobiliers. L’opportunité de faire une belle affaire dans une ville ou un pays dont l’immobilier va prendre de la valeur, pour diversifier son patrimoine, etc. J’avais d’ailleurs écrit un article intitulé Le top 3 des villes où investir en Europe, qui a eu beaucoup de succès, c’est donc un sujet qui intéresse.

La problématique, lorsque l’on veut réaliser un investissement locatif à l’étranger, réside principalement dans le financement. Pour avoir essayé, les banques ne financent pas à 100% un bien en dehors de nos frontières. En effet, en cas de non-paiement, elles n’ont pas la main sur le bien, donc c’est « no way » pour elles de financer un tel projet. Pour les faire fléchir, il faut mettre un gros apport sur la table, au moins 30%. L’autre solution est de contracter un emprunt dans le pays où l’on veut investir, mais ce n’est pas une mince affaire pour les étrangers, et les taux sont loin d’être aussi bas que les nôtres…

Donc l’investissement immobilier à l’étranger est réservé en grande partie à ceux qui ont du cash ! Et il y en a pas mal qui en ont.

Un des abonnés à ma page Facebook, Alexandre,  a investi à l’étranger, et j’ai décidé d’écrire sur son expérience car il a investi en…Thaïlande ! Donc pas la porte à côté !

Carte Thailande - investissement immobilierAlexandre, qui a moins de 30 ans, connait bien la Thaïlande, car il est passionné par la boxe Thai, du coup il avait l’habitude d’y aller souvent. Et il y a 2 ans, lors de l’un de ses séjours, il a décidé d’investir là-bas : il avait déjà noué des contacts dans l’immobilier dans l’archipel.  Il a donc acheté un duplex sur plan : alors lui, il a vraiment pas peur, acheter à 10 000 km de chez lui sur plan ! Mais bon, plus c’est risqué, plus il y a la possibilité de faire du « fric ». Mais quand on sait que le pays a un taux de 5% de croissance annuelle depuis 10 ans, une forte demande locative, de bons rendements , une fiscalité attractive, expulsion rapide du locataire en cas de non-paiement, etc le risque était plus porté sur la construction que sur l’exploitation. Et en effet, il y a eu un peu de retard (6 mois), mais ça arrive très souvent en France, et comme il n’avait pas d’emprunt à rembourser, ce ne fut pas catastrophique.

Les détails de son investissement à l’étranger :

Il a donc acheté un 115m² en duplex sur l’ile de Koh Samui avec une magnifique sur la mer et la baie :

  • Prix d’achat : 96 k€
  • Frais d’avocat (nos frais de notaire à nous) : 2k€
  • Meubles : 1,5€

Total: 99,5 k€ qu’il a payé cash.

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Il a décidé d’exploiter son bien en location saisonnière, avec l’aide d’une société de gestion sur place qui s’occupe des check-in/out, ménage, etc et qui lui prend 20% des revenus générés par la location de son duplex. En Thaïlande très peu de charges, il a 700€ par an de charges de copropriété (espaces verts, piscines, etc) et pour l’électricité, chaque locataire paie sa consommation (c’est comme ça que ça se passe là-bas), il a donc peu de frais. Il perçoit en moyenne 1300€ net (après déduction des frais de gestion) par mois de loyers touristiques, pas mal pour un bien acheté moins de 100k€ tout compris 😉

Voici quelques photos de son bien :

Appartement Thailande Terrasse

Salon - Appartement Thailande

Appartement balcon - ThailandeAppartement - Cuisine - Thailande

L’imposition :

  • Les loyers sont imposés à 7%/8% (pas de double imposition avec la France)
  • Pas de taxe type taxe foncière pour les étrangers car la TF est payée par le propriétaire du terrain (les étrangers n’achètent pas le terrain) et de toute manière elle est très faible.
  • La plus-value est imposée à hauteur de 17%

Petit calcul rapide de rentabilité :

(1300€ x 12) -(1170€ [impôt]- 700€ [charges copro]) / 99 500€ = 0,14 => 14% de rentabilité nette !

Et comme il l’a payé cash son investissement en Thaïlande, il a l’équivalent d’un SMIC qui lui tombe dans les poches mensuellement !

Concernant, la revente de son bien, Alexandre a voulu savoir à combien il pourrait le revendre aujourd’hui, et d’après les estimations qu’il a eu de différentes agences immobilières locales, il pourrait le revendre 30% à 40% plus cher que ce qu’il a payé 😉

Investir à l’étranger peut s’avérer très rentable, et plus on s’éloigne de nos frontières, plus c’est vrai. Le cadre légal et fiscal est souvent plus favorable que le nôtre, donc si on a un peu de cash et pas trop d’aversion au risque, il y a de beaux investissements à faire.

Alors que pensez –vous de l’investissement à l’étranger ?

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