INVESTIR DANS L’IMMOBILIER À L’ÉTRANGER?? LA THAÏLANDE!
Investir à l’étranger, est une idée qui effleure pas mal d’investisseurs immobiliers. L’opportunité de faire une belle affaire dans une ville ou un pays dont l’immobilier va prendre de la valeur, pour diversifier son patrimoine, etc. J’avais d’ailleurs écrit un article intitulé Le top 3 des villes où investir en Europe, qui a eu beaucoup de succès, c’est donc un sujet qui intéresse.
La problématique, lorsque l’on veut réaliser un investissement locatif à l’étranger, réside principalement dans le financement. Pour avoir essayé, les banques ne financent pas à 100% un bien en dehors de nos frontières. En effet, en cas de non-paiement, elles n’ont pas la main sur le bien, donc c’est « no way » pour elles de financer un tel projet. Pour les faire fléchir, il faut mettre un gros apport sur la table, au moins 30%. L’autre solution est de contracter un emprunt dans le pays où l’on veut investir, mais ce n’est pas une mince affaire pour les étrangers, et les taux sont loin d’être aussi bas que les nôtres…
Donc l’investissement immobilier à l’étranger est réservé en grande partie à ceux qui ont du cash ! Et il y en a pas mal qui en ont.
Un des abonnés à ma page Facebook, Alexandre, a investi à l’étranger, et j’ai décidé d’écrire sur son expérience car il a investi en…Thaïlande ! Donc pas la porte à côté !
Alexandre, qui a moins de 30 ans, connait bien la Thaïlande, car il est passionné par la boxe Thai, du coup il avait l’habitude d’y aller souvent. Et il y a 2 ans, lors de l’un de ses séjours, il a décidé d’investir là-bas : il avait déjà noué des contacts dans l’immobilier dans l’archipel. Il a donc acheté un duplex sur plan : alors lui, il a vraiment pas peur, acheter à 10 000 km de chez lui sur plan ! Mais bon, plus c’est risqué, plus il y a la possibilité de faire du « fric ». Mais quand on sait que le pays a un taux de 5% de croissance annuelle depuis 10 ans, une forte demande locative, de bons rendements , une fiscalité attractive, expulsion rapide du locataire en cas de non-paiement, etc le risque était plus porté sur la construction que sur l’exploitation. Et en effet, il y a eu un peu de retard (6 mois), mais ça arrive très souvent en France, et comme il n’avait pas d’emprunt à rembourser, ce ne fut pas catastrophique.
Les détails de son investissement à l’étranger :
Il a donc acheté un 115m² en duplex sur l’ile de Koh Samui avec une magnifique sur la mer et la baie :
- Prix d’achat : 96 k€
- Frais d’avocat (nos frais de notaire à nous) : 2k€
- Meubles : 1,5€
Total: 99,5 k€ qu’il a payé cash.
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Il a décidé d’exploiter son bien en location saisonnière, avec l’aide d’une société de gestion sur place qui s’occupe des check-in/out, ménage, etc et qui lui prend 20% des revenus générés par la location de son duplex. En Thaïlande très peu de charges, il a 700€ par an de charges de copropriété (espaces verts, piscines, etc) et pour l’électricité, chaque locataire paie sa consommation (c’est comme ça que ça se passe là-bas), il a donc peu de frais. Il perçoit en moyenne 1300€ net (après déduction des frais de gestion) par mois de loyers touristiques, pas mal pour un bien acheté moins de 100k€ tout compris 😉
Voici quelques photos de son bien :
L’imposition :
- Les loyers sont imposés à 7%/8% (pas de double imposition avec la France)
- Pas de taxe type taxe foncière pour les étrangers car la TF est payée par le propriétaire du terrain (les étrangers n’achètent pas le terrain) et de toute manière elle est très faible.
- La plus-value est imposée à hauteur de 17%
Petit calcul rapide de rentabilité :
(1300€ x 12) -(1170€ [impôt]- 700€ [charges copro]) / 99 500€ = 0,14 => 14% de rentabilité nette !
Et comme il l’a payé cash son investissement en Thaïlande, il a l’équivalent d’un SMIC qui lui tombe dans les poches mensuellement !
Concernant, la revente de son bien, Alexandre a voulu savoir à combien il pourrait le revendre aujourd’hui, et d’après les estimations qu’il a eu de différentes agences immobilières locales, il pourrait le revendre 30% à 40% plus cher que ce qu’il a payé 😉
Investir à l’étranger peut s’avérer très rentable, et plus on s’éloigne de nos frontières, plus c’est vrai. Le cadre légal et fiscal est souvent plus favorable que le nôtre, donc si on a un peu de cash et pas trop d’aversion au risque, il y a de beaux investissements à faire.
Alors que pensez –vous de l’investissement à l’étranger ?
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Bonjour Azar,
Je suis expatrié en Indonésie depuis 6 ans et je suis ton blog malgré la distance ! Youtube et Capital m’ont aidé 😉
Je me retrouve complètement dans ce que tu dis et je suis étonné de voir que ton article reflète bien la réalité. J’ai investi dans des biens en Indonésie et les rentabilises obtenues sont pas mal (entre 12 et 20% en moyenne) avec une imposition avantageuse en Asie d’une manière générale. En plus, la valeur des biens augmente très vite (+20%/an) sauf sur certaines zones déjà saturées.
A tel point qu’investir en France, de mon point de vue, c’est complexe. Pas facile si on veut s’en sortir avec une rentabilité correcte de 7-8%. Il faut vraiment se former et suivre des blogs tel que le tien.
J’aimerais juste compléter ton article, si des personnes cherchent à investir à l’étranger.
Voici les vrais avantages :
1) les prix sont vraiment accessibles. Un investissement de 120,000 Euro vous procurera une superbe maison de 120 m2 avec piscine à Bali.
2) une imposition très faible qui ramenée au mois représente moins de 5% du loyer mensuel (maximum)
3) et enfin l’entretien est facile et abordable pourvu qu’on trouve la bonne équipe
4) de nos jours la gestion peut se faire a distance. Merci internet !
Mais attention, voici aussi les inconvénients qui ne sont pas des moindres :
1) il faut apporter une grosse partie en cash (en générale 50% de la somme voir plus). Si vous possédez déjà des biens, il vous sera demandé de les mettre en garantie pour la banque ce qui diminuera l’apport de base à fournir à environ 20%
2) il faut visiter régulièrement votre bien (1 à 2 fois an) car en cas de dégradation, vous n’avez aucun recours si vous êtes à distance. Les assurances existent mais ne sont pas de la même qualité que celles en France.
2) Enfin, ne jamais au grand jamais investir à l’étranger si on ne connait pas le pays ou ne possède pas une personne de confiance qui peut accompagner !
Enfin pour lever les fonds :
Il faut passer par des banques spécialisées pour expat car c’est les seules qui sont habituées à financer des achats de résidents français pour des biens hors de France. Inutile de perdre son temps à demander à votre banque locale pour ce type d’investissement qui est considéré comme trop risqué
Voili voilou, j’espère que ça a aidé. Pour une fois qu’on parle de mon domaine
« Selamat jalan » comme on dit en Indonésie. Ça veut dire à bientôt.
Laurent
Salut Laurent! Merci beaucoup pour ton commentaire! Très intéressant d’avoir des retours tel que le tien 😉
Merci aussi pour le complément d’information que tu as apporté 😉
Bonjour Laurent
quelles sont les banques spécialisées pour expat?
merci de votre reponse
Merci à Laurent pour ce complément d’information, moi aussi je suis curieux de connaitre ces banques spécialisées. Merci à toi Azar pour cet article qui me donne déjà des petites idées :-).
Merci Xavier 😉
Bel article dommage qu’il n’y a aucun blogeur qui forme sur ce genre d’investissement..
Salut Duby!Tu as raison! c’est une bonne idée.
Ca fait rêver ces beaux paysages! Merci pour cet article qui donne des idées pour nos investissements!
Bonjour,
Merci pour cet article et pour ta réponse Laurent.
Je réfléchissais justement pour investir en Thailande.
Est-ce que Alexandre donnerait plus d’infos pratiques sur son bien, recommenderait peut être une agence ?
Merci en tout cas.
Hello Raphaele,
Il me semble que vous m’avez écrit sur FB, je lui transmettrai votre adresse email 😉
salut azar, c est daniel, nous avions dejà communiqué à propos de Budapest et de l’Allemagne. Pour ma part j avais acheté un appartement à Bogota en 2009, 27000 euros pour 30m2 dans un ancien hotel patrimoine de la ville reconverti en appartements avec zone commerciale et tout pleins de services. L’achat n’est pas en soi difficile mais l’après l’est beaucoup plus surtout en Colombie ou pour des raisons liées à la lutte contre le commerce de la drogue, blanchiment d’argent…il était compliqué de gerer en nom propre. Il fallait avoir quelqu’un sur place. Après 5 ans d’exploitation j’ai revendu avec une plus value et je suis parti sur Budapest où c’est quand meme beaucoup plus simple. Des que je le pourrai je pense repartir sur un bien immo à l’etranger. La j’ai bien du boulot avec des travaux sur les immeubles et la mise en location meublée actuellement d’une partie et la recherche de nouveaux biens pour 2017!! a bientot.