LES 7 MEILLEURES RAISONS D’INVESTIR DANS UN IMMEUBLE DE RAPPORT
Acheter un immeuble de rapport, c’est un peu le « Graal » de l’investisseur immobilier. C’était mon objectif, après 2 appartements et 7 parkings, je voulais faire un gros coup, en faisant un investissement immobilier important, qui me permettrait d’être multi-propriétaire d’un seul coup! En un achat, on a l’opportunité de faire un cash-flow significatif, en ne passant qu’une seule fois chez le notaire.
Néanmoins, il s’agit d’un gros investissement, je ne parle pas que du facteur financier, même en terme de gestion (quantité de travaux, nombre de locataires, etc), donc ce n’est pas forcément évident de commencer son parcours d’investisseur avec l’achat d’un immeuble de rapport. Dans la structure de mon patrimoine, il est arrivé après plusieurs petits et moyens investissements immobiliers, donc je me sentais prête pour investir dans un tel bien.
Concernant mon immeuble de rapport, beaucoup m’ont posé des questions, comme les travaux sont encore en cours, je ne voulais pas me précipiter pour écrire dessus. Mais il est déjà en exploitation! car il y a 2 locaux commerciaux au pied de l’immeuble qui me rapportent à eux seuls, plus que la mensualité d’emprunt 🙂 (au passage les appartements du 1er étage sont loués avec les locaux commerciaux).
Mon immeuble de rapport en bref:
- Ville: Melun (77 – en région parisienne, à 20min en TER de la gare de Lyon)
- Nombre d’étages: 3
- Prix d’achat: 330 k€
- Frais de notaire: 26 k€
- Travaux: 100 k€
- Courtier: 1,5 k€
- Total: 457,7 k€
- Emprunt: 400 k€
- Mensualité d’emprunt: env 2200€ avec assurance
- Loyer des locaux commerciaux HC : 2400€
- Loyers des 3 appartements (encore en travaux) HC: 2000€
Par ailleurs, j’avais décalé la 1ère mensualité d’emprunt de 4 mois, et tant que le crédit travaux n’est pas encore consommé, j’ai actuellement une mensualité inférieure à 1800€.
Une fois les travaux des appartements terminés, je dégagerai un cash-flow net après impôt (pour la partie locaux commerciaux car les appartements seront loués en meublé, donc la fiscalité sera neutralisée sur les appartements) d’environ 2000€ par mois.
J’ouvre une parenthèse pour expliquer pourquoi je n’ai emprunté que 400k€ alors que j’aurais pu emprunter la totalité.
Lorsque j’ai eu l’opportunité d’acheter cet immeuble de rapport, j’avais déjà 2 appartements à Paris (un T2 et un studio) et 7 parkings à Lille. J’étais donc déjà pas mal endettée. C’est pourquoi j’ai fait appel à un courtier. Il réussi à me trouver une banque qui me suivrait, mais il ne fallait pas que mon dossier remonte au niveau du siège de la banque, il fallait que mon dossier reste au niveau de la délégation de l’agence, sinon il y avait un risque que ma demande de prêt ne soit pas acceptée: en effet, le système de validation des dossiers par le siège est beaucoup plus rigoureux, et le courtier n’a pas d’influence, contrairement à l’agence, où il connait généralement le directeur d’agence, donc peut défendre directement les dossiers.
Cette agence avait donc une délégation jusqu’à 400 k€, on a donc convenu avec le courtier de faire une première demande de prêt de 400 k€ (capital, frais de notaire et une partie des travaux) et une fois validée, de faire une demande de prêt travaux pour le complément. Sauf que ma vente a trainé, j’ai eu l’offre de prêt en novembre 2016 et j’ai signé l’acte de vente en avril 2017. Entre temps, j’ai quitté mon emploi, donc je n’ai pas pu faire la demande de complément. Mais j’ai de quoi payer le reliquat de travaux et le mobilier, donc tant pis, j’injecterai de l’argent dans mon immeuble, de toute manière, il sera plus rentable là-dedans que sur n’importe quel compte d’épargne 🙂
Quelques photos prises lors de la visite (les travaux sont en cours, je vous monterai le résultat final d’ici quelques semaines):
Mon immeuble avec les 2 locaux commerciaux au rdc (photos prises tôt le matin, c’est pour cela que les boutiques sont fermées :))
La cage d’escalier
2ème étage
2ème étage
2ème étage
2ème étage
Vous pouvez voir sur les photos ci-dessus que le 2ème étage était complètement à rénover (et tant mieux!), je n’ai pas mis de photos du 3ème étage, mais c’est dans le même état.
Les meilleures raisons d’investir dans un immeuble de rapport
Alors, maintenant que je vous en ai dit plus sur mon immeuble de rapport, revenons au sujet principal de l’article à savoir les 7 meilleures raisons d’investir dans un immeuble de rapport:
#1 Economie d’échelle prix m2 et prix travaux
On sait que plus une surface est petite, plus le prix au mètre carré est cher, et bien l’inverse est vrai. Le prix au mètre carré est dégressif suivant la surface. Idem pour les travaux, des travaux réalisés sur de grandes surfaces, coûtent moins chers au mètre carré. En effet, l’entrepreneur réalise des économies d’échelles, donc le prix s’en retrouve impacté.
#2 Economie de temps
Acheter un appartement, un parking, ou un immeuble, suit le même processus d’achat. Dans tous les cas, il faudra faire des visites, rencontrer des banques, aller chez le notaire, etc. Si vous avez le projet d’acheter plusieurs appartements, l’immeuble de rapport vous évitera de refaire ses étapes « X » fois (en fonction du nombre d’appartement)
———————————————————————————-
Découvrez le guide du futur rentier de l’immobilier!
17 chapitres sur l’investissement immobilier locatif
Plus de 125 pages!
Apprenez ce que l’on ne vous dira jamais et devenez RENTIER!
———————————————————————————-
#3 Rentabilité
Ce point rejoint le point numéro 1). On a acheté moins cher au mètre carré, mais le loyer n’est pas moins cher pour autant! ce qui impacte positivement la rentabilité.
#4 Pas de copropriété
C’est une propriété et non une copropriété (vous êtes le seul propriétaire), donc vous êtes le seul maitre à bord. C’est vous qui décidez de ce qu’il y a faire ou refaire. Evidemment, quand il y a une urgence (exemple: fuite) ça ne change rien, mais si c’est des travaux d’amélioration, vous pourrez choisir quand les faire et part qui, sans recevoir des appels de fonds et des courriers en recommandés de la part d’un syndic.
#5 Marché de niche – moins de concurrence
Comparés aux parking ou aux appartements, il y a beaucoup moins de acheteurs potentiels. C’est un achat qui en effraie ou intimide plus d’un, donc il n’y a pas foule. On se retrouve avec beaucoup moins de concurrence sur un immeuble de rapport, et ça peu être une porte à la négociation.
#6 Dilution du risque d’impayé
Un achat = plusieurs biens immobiliers, du coup, même si vous avez un impayé, vous avez d’autres loyers qui rentrent. Lorsque que l’on possède qu’un appartement, s’il y a un impayé, il n’y a plus rien qui crédite votre compte!
———————————————————————————-
Vous voulez investir en SCI mais vous ne savez pas comment faire?
Cliquez sur l’image ci-dessous, vous saurez TOUT!
———————————————————————————
#7 Frais de notaire moins élevés.
La somme que l’on verse au notaire lors d’un achat immobilier, et que l’on nomme communément et improprement « frais de notaire » comprend en réalité plusieurs types de frais: les taxes reversées au Trésor Public, les déboursés, et la rémunération au titre du service notarial (charges de l’office notarial, collaborateurs et notaires).
La rémunération du service notarial s’appelle « émolument » et est dégressive suivant le montant:
- Jusqu’à 6,500 Euros – 4.784%
- De 6,501 à 17,000 Euros – 1.9734%
- De 17,001 à 30,000 Euros – 1.3156%
- De 30,001 Euros – 0.9867%
Pour prendre un exemple, il vaut mieux acheter un immeuble de rapport de 5 appartements à 250 000€ que 5 appartements à 50 000€ dans différentes copropriétés. Les émoluments vous reviendront moins cher.
J’ai fait le test avec un site de simulation de frais de notaire:
- Pour un appartement à 50k€ => 4 511 € de frais de notaire. Donc pour 5 appartements à 50k€ (total 250k€) => 22 555€
- Pour un immeuble de 5 appartements à 250k€ => 18 945€
- => CQFD 🙂
J’espère que cet article vous aura plu! Si vous voyez d’autres avantages, n’hésitez pas à réagir en commentaire 🙂
MERCI D'AVOIR LU CET ARTICLE !
POUR ALLER PLUS LOIN, JE VOUS INVITE À TÉLÉCHARGER GRATUITEMENT3 BONUS QUI VOUS AIDERONT À BIEN DÉMARRER DANS L'IMMOBILIER !
Évitez les pires erreurs de débutants qui pourraient vous faire perdre beaucoup de temps et d'argent...
Hello Azar,
Ca fait un moment que je ne t’ai pas écris (surtout « saoulé » à propos de la LMNR tu te souviens ?)
Depuis je conseille à mon père de changer de régime et il va économiser pas mal d’impôts.
Bravo pour ton immeuble de rapport, c’est mon prochain objectif, pour cela je ferai certainement appel à Souheil et Benjamin 2 types très sympas qui en ont une vingtaine à eux 2 et qui se sont mis au service d’autres investisseurs à présent.
Je fais aussi parie du cercle des investisseurs de Paris (il y a un groupe sur meet up) tu devrais nous rejoindre pour parler de tes expériences on serait ravis de t’acceuillir.
Bon we et bonne réussite à toi !!
Eric
Salut Eric! merci pour ton message 🙂
Je connais pas meet-up, tu as un lien? Je serai ravie de vous rejoindre 🙂
Salut Azar.
Joli produit que tu as acquis… J’aime l’état des 2 et 3ème étages. C’est exactement le type de déco que j’achète pour mes immeubles. = un peu de déficit en vue….surtout avec 100k € de travaux !
Et ce n’est pas moi qui vais te contredire sur les avantages à acheter 1 immeuble de rapport….
Bruno.
Bonsoir Azar,
Bravo pour ton achat d’immeuble rentable et financé compte tenu le montant relativement important!
Néanmoins pour les ambitieux qui ont comme interlocuteurs des banques qui ne comprennent pas la multiplication des achats rentables, il n’y a que la méthode Goulwenn TRISTANT qui fonctionne.
En effet, à titre personnel, je l’applique avec rigueur, puissance et uniquement sur des immeubles en empalement N*1 à 15% de rentabilité minimum. Ce qui m’a permis en moins de 12 mois d’acquérir 7 immeubles composés de 37 appartements et locaux commerciaux (valeur marchande 2 000 000 EUR). Mon objectif est de 100 lots en moins de 36 mois pour être un vrai rentier…
En définitive, si tu veux avancer vite et bien rentable, je te conseille sa méthode car tu seras toujours freinée par les banques par la suite.
Salutations.
Fouad
Yessss C’est du lourd le nouveau projet de ma mentor Azar ! Affaire à suivre …
Salut Azar,
En effet, les appartements sont vraiment dans un état…qu’en tant qu’investisseurs, on adore 😉
Encore félicitations, rembourser le crédit rien qu’avec les deux locaux commerciaux (sans parler de la taxe foncière 😉 ) c’est beau !
Julien
MERCI Julien 🙂
Bonjour, félicitation
As tu acheté en nom propre ou avec une societé ( SCI ,SASU ?)
Salut Kelly! En nom propre 🙂
Hello azar,
Voici le lien :
https://www.meetup.com/fr-FR/Paris-Real-Estate-Investors-Meetup/
En espérant te voir en chair et en os lors d’un de nos évènements 😉
Eric
Bonjour Azar,
Comment as tu trouver cette affaire?
Bouche à Oreille? Réseau? Internet?
Réseau! un copain investisseur que j’avais rencontré à un séminaire m’a mise sur le coup 🙂
Bonjour Azar
J’ai acheté ton Ebook mais tu ne parles pas des différents types de société possible pour l’investissement locatif et des avantages des unes par rapport aux autres….Pourquoi achètes-tu en nom propre? Est- ce plus interéssant? Merci pour ta réponse.
Salut Virginie,
Oui j’achète en nom propre, aucun intérêt fiscal ou autre, pour moi, au travers d’une structure type SCI par exemple. Ca peut avoir des avantages, mais qui ne me concernent pas tels que: achat à plusieurs plus simple, transmission facilitée, etc.
Merci pour cet article relativement complet. N’oublions pas l’importance d’un bon gestionnaire à ses cotés.
Yann R.
Merci pour tes articles infromatifs et clairs Azar,
Je me pose des question sur les rentabilités affichées néanmoins: 2000 Euros avec 3 apparts à Melun ? Ce sont des T3 ? Parce que les T1 sont plutot autour de 500 Euros à la location.
Declares-tu l’ensemble de tes revenus au foncier ? Auquel cas les deductions travaux de cet immeuble seront rapidement absorbés par les revenus de l’immeuble+ tes autres apparts à Paris, non ?
Cordialement,
Hello Benjamin! Au 2eme et 3eme étage ce sont 3 grands T2.
Les locaux commerciaux sont déclarés en foncier (pas le choix), en revanche les appartements seront loués en meublé donc même régime que j’utilise pour les autres appartements (LMNP) donc travaux amortissables sur 10 ans
Bonjour Azar,
En effet, après ton article, ces raisons sont logiques et motivantes.
Conseilles-tu à un jeune investisseur comme moi de démarrer d’abord avec un appartement ou de passer directement aux immeubles ?
Etienne