Les 7 meilleures raisons d'investir dans un immeuble de rapport

LES 7 MEILLEURES RAISONS D’INVESTIR DANS UN IMMEUBLE DE RAPPORT

Acheter un immeuble de rapport, c’est un peu le « Graal » de l’investisseur immobilier. C’était mon objectif, après 2 appartements et 7 parkings, je voulais faire un gros coup, en faisant un investissement immobilier important, qui me permettrait d’être multi-propriétaire d’un seul coup! En un achat, on a l’opportunité de faire un cash-flow significatif, en ne passant qu’une seule fois chez le notaire.

Néanmoins, il s’agit d’un gros investissement, je ne parle pas que du facteur financier, même en terme de gestion (quantité de travaux, nombre de locataires, etc), donc ce n’est pas forcément évident de commencer son parcours d’investisseur  avec l’achat d’un immeuble de rapport. Dans la structure de mon patrimoine, il est arrivé après plusieurs petits et moyens investissements immobiliers, donc je me sentais prête pour investir dans un tel bien.

Concernant mon immeuble de rapport, beaucoup m’ont posé des questions, comme les travaux sont encore en cours, je ne voulais pas me précipiter pour écrire dessus. Mais il est déjà en exploitation! car il y a 2 locaux commerciaux au pied de l’immeuble qui me rapportent à eux seuls, plus que la mensualité d’emprunt 🙂 (au passage les appartements du 1er étage sont loués avec les locaux commerciaux).

Mon immeuble de rapport en bref:

  • Ville: Melun (77 – en région parisienne, à 20min en TER de la gare de Lyon)
  • Nombre d’étages: 3
  • Prix d’achat: 330 k€
  • Frais de notaire: 26 k€
  • Travaux: 100 k€
  • Courtier: 1,5 k€
  • Total: 457,7 k€
  • Emprunt: 400 k€
  • Mensualité d’emprunt: env 2200€ avec assurance
  • Loyer des locaux commerciaux HC : 2400€
  • Loyers des 3 appartements (encore en travaux) HC: 2000€

Par ailleurs, j’avais décalé la 1ère mensualité d’emprunt de 4 mois, et tant que le crédit travaux n’est pas encore consommé, j’ai actuellement une mensualité inférieure à 1800€.

Une fois les travaux des appartements terminés, je dégagerai un cash-flow net après impôt (pour la partie locaux commerciaux car les appartements seront loués en meublé, donc la fiscalité sera neutralisée sur les appartements) d’environ 2000€ par mois.

J’ouvre une parenthèse pour expliquer pourquoi je n’ai emprunté que 400k€ alors que j’aurais pu emprunter la totalité.

Lorsque j’ai eu l’opportunité d’acheter cet immeuble de rapport, j’avais déjà 2 appartements à Paris (un T2 et un studio) et 7 parkings à Lille. J’étais donc déjà pas mal endettée. C’est pourquoi j’ai fait appel à un courtier. Il réussi à me trouver une banque qui me suivrait, mais il ne fallait pas que mon dossier remonte au niveau du siège de la banque, il fallait que mon dossier reste au niveau de la délégation de l’agence, sinon il y avait un risque que ma demande de prêt ne soit pas acceptée: en effet, le système de validation des dossiers par le siège est beaucoup plus rigoureux, et le courtier n’a pas d’influence, contrairement à l’agence, où il connait généralement le directeur d’agence, donc peut défendre directement les dossiers.

Cette agence avait donc une délégation jusqu’à 400 k€, on a donc convenu avec le courtier de faire une première demande de prêt de 400 k€ (capital, frais de notaire et une partie des travaux) et une fois validée, de faire une demande de prêt travaux pour le complément. Sauf que ma vente a trainé, j’ai eu l’offre de prêt en novembre 2016 et j’ai signé l’acte de vente en avril 2017. Entre temps, j’ai quitté mon emploi, donc je n’ai pas pu faire la demande de complément. Mais j’ai de quoi payer le reliquat de travaux et le mobilier, donc tant pis, j’injecterai de l’argent dans mon immeuble, de toute manière, il sera plus rentable là-dedans que sur n’importe quel compte d’épargne 🙂

Quelques photos prises lors de la visite (les travaux sont en cours, je vous monterai le résultat final d’ici quelques semaines):

Mon immeuble avec les 2 locaux commerciaux au rdc

Mon immeuble avec les 2 locaux commerciaux au rdc (photos prises tôt le matin, c’est pour cela que les boutiques sont fermées :))

La cage d'escalier

La cage d’escalier

2ème étage

2ème étage

2ème étage

2ème étage

2ème étage

2ème étage

2ème étage

2ème étage

Vous pouvez voir sur les photos ci-dessus que le 2ème étage était complètement à rénover (et tant mieux!), je n’ai pas mis de photos du 3ème étage, mais c’est dans le même état.

Alors, maintenant que je vous en ai dit plus sur mon immeuble de rapport, revenons au sujet principal de l’article à savoir les 7 meilleures raisons d’investir dans un immeuble de rapport:

#1 Economie d’échelle prix m2 et prix travaux

On sait que plus une surface est petite, plus le prix au mètre carré est cher, et bien l’inverse est vrai. Le prix au mètre carré est dégressif suivant la surface. Idem pour les travaux, des travaux réalisés sur de grandes surfaces, coûtent moins chers au mètre carré. En effet, l’entrepreneur réalise des économies d’échelles, donc le prix s’en retrouve impacté.

#2 Economie de temps

Acheter un appartement, un parking, ou un immeuble, suit le même processus d’achat. Dans tous les cas, il faudra faire des visites, rencontrer des banques, aller chez le notaire, etc. Si vous avez le projet d’acheter plusieurs appartements, l’immeuble de rapport vous évitera de refaire ses étapes « X » fois (en fonction du nombre d’appartement)

#3 Rentabilité

Ce point rejoint le point numéro 1). On a acheté moins cher au mètre carré, mais le loyer n’est pas moins cher pour autant! ce qui impacte positivement la rentabilité.

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#4 Pas de copropriété

C’est une propriété et non une copropriété (vous êtes le seul propriétaire), donc vous êtes le seul maitre à bord. C’est vous qui décidez de ce qu’il y a faire ou refaire. Evidemment, quand il y a une urgence (exemple: fuite) ça ne change rien, mais si c’est des travaux d’amélioration, vous pourrez choisir quand les faire et part qui, sans recevoir des appels de fonds et des courriers en recommandés de la part d’un syndic.

#5 Marché de niche – moins de concurrence

Comparés aux parking ou aux appartements, il y a beaucoup moins de acheteurs potentiels. C’est un achat qui en effraie ou intimide plus d’un, donc il n’y a pas foule. On se retrouve avec beaucoup moins de concurrence sur un immeuble de rapport, et ça peu être une porte à la négociation.

#6 Dilution du risque d’impayé

Un achat = plusieurs biens immobiliers, du coup, même si vous avez un impayé, vous avez d’autres loyers qui rentrent. Lorsque que l’on possède qu’un appartement, s’il y a un impayé, il n’y a plus rien qui crédite votre compte!

#7 Frais de notaire moins élevés.

La somme q­ue l’on verse au notaire lors d’un achat immobilier, et que l’on nomme communément et improprement « frais de notaire » compre­nd en réalité plusieurs types de frais: ­les taxes reversées au Trésor Public, les déboursés, et la rémunération au titre du service notarial (charges de l’office notarial, collaborateurs et notaires).­

La rémunération du service notarial s’appelle « émolument » et est dégressive suivant le montant:

  • Jusqu’à 6,500 Euros – 4.784%
  • De 6,501 à 17,000 Euros – 1.9734%
  • De 17,001 à 30,000 Euros – 1.3156%
  • De 30,001 Euros – 0.9867%

Pour prendre un exemple, il vaut mieux acheter un immeuble de rapport de 5 appartements à 250 000€ que 5 appartements à 50 000€ dans différentes copropriétés. Les émoluments vous reviendront moins cher.

J’ai fait le test avec un site de simulation de frais de notaire:

  • Pour un appartement à 50k€ => 4 511 € de frais de notaire. Donc pour 5 appartements à 50k€ (total 250k€) => 22 555€
  • Pour un immeuble de 5 appartements à 250k€ => 18 945€
  • => CQFD 🙂

J’espère que cet article vous aura plu! Si vous voyez d’autres avantages, n’hésitez pas à réagir en commentaire 🙂

 

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