INVESTIR DANS UN LOCAL COMMERCIAL: COMMENT LE CHOISIR ?
J’ai déjà écrit sur le sujet des locaux commerciaux. En effet, j’en possède deux que j’ai acquis lors de l’achat de mon immeuble de rapport. Une belle aubaine dans mon investissement locatif ! Que ce soit au niveau du rendement et de la tranquillité, je dois avouer que c’est très intéressant.
J’avais déjà évoqué les avantages d’investir dans des locaux commerciaux dans mon article intitulé INVESTIR DANS DES LOCAUX COMMERCIAUX: LES 5 PRINCIPAUX AVANTAGES, je vous invite à cliquer ici si vous voulez en connaître les principaux avantages 🙂
Aujourd’hui je vais évoquer 4 critères à prendre en compte quand on recherche à investir dans les locaux commerciaux !
Au passage, j’en profite pour vous informer que le samedi 9 novembre 2019, je participe au séminaire immobilier de Hassan, le pro de l’immo. Le séminaire se déroulera à Paris sur une journée entière et j’interviendrai sur le sujet des locaux commerciaux.
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Comment choisir son investissement dans un local commercial ?
#1 L’emplacement
L’emplacement est encore plus important que pour l’habitation. En effet, l’activité économique du locataire en dépend. Un appartement même mal placé trouvera preneur, cela mettra plus de temps certes, au pire il suffira de baisser le loyer, mais il y aura toujours un candidat intéressé. Un local commercial mal situé, est un frein à l’activité commerciale (il ne faut pas oublier qu’il est l’un outil de création de chiffre d’affaires pour l’entrepreneur-loueur), donc même avec un loyer peu élevé, vous pouvez avoir de grandes difficultés à le louer.
#2 La surface
Si le local commercial est bien placé, peu importe la surface. Même un petit local commercial (entre 15/20m2) intéressera fortement des locataires, notamment pour certaines activités : comme les société de services (les indépendants, courtiers, assureurs, etc) et les activités qui ne nécessitent pas de stock ou qui vendent des petits objets: je vis dans une rue très commerçante et très passante, et j’ai à quelques mètres de chez moi, une boutiques de bijoux fantaisies qui doit à peine faire 15m2. Dans le même esprit, à côté de ma salle de sport, se trouve une boutique d’accessoires de téléphone qui doit à peine faire 10m2, et je ne l’ai jamais vue vacante. Donc même ces petits espaces sont recherchés.
Entre 20 et 80m2, le champs des possibilités est encore plus important, beaucoup plus de commerçants peuvent se projeter, car un grand nombre d’activité nécessitent ce type de surfaces.
Les très grands locaux (plus de 80m2) sont très intéressants pour certains types d’activités qui nécessitent de recevoir beaucoup de clientèle en même temps (certaines marques de vêtements, restaurant, etc) et/ou si l’activité nécessite des installations: des cabines d’essayage, des cabines esthétiques, des guichets et des bureaux pour les agences bancaires par exemple.
Mais ce qui peut être intéressant, c’est que, si le local commercial a du mal à trouver preneur, en raison de sa grande taille, il est possible de le diviser en deux locaux commerciaux ! Mais il faudra tout de même respecter certaines règles, comme:
- d’une part, avoir l’autorisation de la copropriété, si le local commercial se trouve dans ce cas de figure.
- d’autre part, avoir une autorisation administrative (autorisation délivrée par le maire qui saisit au préalable une commission afin d’examiner que les règles d’accessibilité et de sécurité des futurs locaux – fixées par décret – seront respectés)
D’ailleurs, cette possibilité est envisageable même sans difficulté de location, tout simplement pour augmenter la rentabilité. En effet, comme dans la location d’habitation, plus c’est grand moins le prix au mètre carré est élevé, et l’inverse est vrai: réduire la taille d’un local commercial augmente le prix au mètre carré. Il est plus rentable d’avoir 2 locaux commerciaux de 50m2 qu’un seul local commercial de 100m2.
Pour l’anecdote, mes 2 locaux commerciaux, n’étaient qu’un seul local commercial à l’origine. Cette division a été réalisée il y a fort longtemps, mais en regardant l’historique de l’immeuble au travers de l’acte de vente, j’ai pu constater cela :).
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#3 La vitrine
La vitrine est point important dans le cadre d’un investissement dans un local commercial. En effet, quelque soit l’activité, le commerçant a besoin d’être visible sur la rue: Il doit attirer le chaland, et la vitrine est l’un de ses arguments commerciaux: pour beaucoup d’activités commerciales, les clients regardent la vitrine avant de se décider à rentrer. Donc attention aux locaux commerciaux qui ont une petite largeur de vitrine (moins de 3,5m), même s’ils sont profonds à l’intérieur.
#4 Le bail
Contrairement à un bien immobilier d’habitation, il est très intéressant de privilégier l’investissement dans un local commercial déjà loué, et cela l’est encore plus si le bail a été signé peu de temps auparavant. En effet, dans le cadre d’un local commercial, le bail le plus fréquemment signé est le bail commercial dit « 3-6-9 »: le locataire ne peut résilier son bail qu’à l’expiration d’une période triennal (en le notifiant 6 mois à l’avance ! ), pour être plus claire, cela signifie que le locataire a une possibilité de sortie uniquement tout les 3 ans. S’il veut partir avant, il devra quand même régler les loyers jusqu’à la fin de la période triennal en cours.
Un local commercial loué avec un bail fraichement signé est donc gage de tranquillité pendant quelques années a minima ! Et si l’emplacement est bon, donc apporteur de chiffre d’affaires, a priori le locataire a vocation à rester (en dehors de problème de gestion qui lui sont propres), ou alors la re-location se fera très facilement.
Si vous avez déjà investi dans les locaux commerciaux, partagez votre expérience en commentaire !
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