INVESTIR DANS LE NEUF OU COMMENT ACHETER DE LA DETTE?

INVESTIR DANS LE NEUF OU COMMENT ACHETER DE LA DETTE AVEC LA DÉFISCALISATION?

Investir dans le neuf

N’avez-vous pas été tentés ou approchés pour investir dans un programme neuf  en vue de faire de la défiscalisation? Beaucoup de projets ont fleuri ces dernières années avec la loi Scellier, Duflot, maintenant Pinel, etc. J’ai personnellement failli investir dans le neuf, et je suis très contente que l’opération n’ait pas abouti, car on ne fait pas d’affaires avec les programmes neufs, que ce soit pour sa résidence principale ou pour de l’investissement – même si dans le 2ème cas, on va essayer de vous vendre de la défiscalisation.

J’étais en train d’acheter ma résidence principale, j’avais déjà contacté plusieurs banques dont la mienne, j’avais déjà eu des propositions intéressantes, mais un collègue m’a conseillé un courtier (gratuit) du coup j’ai pris rendez-vous. Un jeune homme m’a accueilli,  et très vite il m’a demandé si je voulais payer moins d’impôts, donc évidemment j’ai dit oui ! Avant d’aller plus loin, il fit quand même venir une courtière, qui semblait débuter, à qui j’ai donné tous les éléments requis pour me trouver un prêt plus intéressant que ce que j’avais trouvé toute seule. Et il est très vite revenu à son sujet de défiscalisation. Il s’agissait de l’achat en loi Duflot dans un programme neuf, donc un investissement qui répond aux conditions suivantes :

  • l’avantage fiscal est calculé sur le prix de revient du bien immobilier plafonné à 300 000 €,
  • les propriétaires s’engagent à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée d’au moins 9 ans (possibilité de 6 ans avec la loi Pinel),
  • les investisseurs souhaitant bénéficier de l’avantage fiscal peuvent acquérir deux biens immobiliers par an,
  • cet avantage fiscal n’est obtenu que pour les logements neufs BBC ou RT 2012,
  • les locataires du logement éligible au dispositif Duflot ne peuvent être des descendants ou ascendants de l’investisseur (c’est différent avec la loi Pinel)
  • leurs locataires doivent respecter des plafonds de ressources,
  • et des plafonds de loyers sont imposés selon les zones géographiques ou villes éligibles au dispositif.

(Depuis le 1er Septembre 2014, la loi Duflot est remplacée par la loi Pinel, un peu plus avantageuse mais ça ne change pas mon avis sur le sujet)

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Honnêtement ça m’a intéressé, mais à cette époque je ne m’y connaissais pas du tout ! Alors quand on m’a fait comprendre que je n’avais qu’un effort d’épargne de 200/250€ par mois pour acquérir un appartement de 180 000€ sans rien avancer (tout inclus, frais de notaire, assurance, etc.), et qu’on m’a fait miroiter une plus-value dans 9 ans, je me suis dit que ça pouvait être intéressant de combiner investissement immobilier et défiscalisation. Surtout que dans mon cas, j’y voyais plus une création de patrimoine qu’un simple objet fiscale pour défiscaliser. D’après les calculs, grosso modo, l’appartement devait être financé pour un tiers par de la défiscalisation, un autre tiers par les loyers et le reste par mon « effort d’épargne ».

Intéressant d’investir dans le neuf pour défiscaliser?

Puis en parlant autour de moi, une de mes amies m’a alerté, sa sœur avait investi dans le neuf pour faire de la défiscalisation quelques années auparavant et elle me décrivait un vrai fiasco. J’ai donc fait des recherches, et je me suis rendue compte qu’on essayait de me vendre 160 000€ (hors frais) une surface qui en valait 100 000€ dans l’ancien aux alentours ! Même le petit avantage fiscal n’absorbait pas le surcoût du bien, et qu’on ne me vante pas le neuf, on peut dire ce qu’on veut, c’est moins joli que l’ancien, quand ce n’est pas affreux… et puis sans compter que je devais payer un tiers de ma poche – ce fameux « effort d’épargne », qui est tout simplement…une dette ! – que j’aurais été muselée par plein de conditions, et qu’au moment où je pourrais vendre (au bout de 9 ans) , tous les autres  acheteurs comme moi le pourraient aussi, donc plein d’appartements identiques à vendre au même moment, au même endroit. Ce n’est pas la peine que je rappelle la règle de l’offre et de la demande…

On me promettait donc un cadeau fiscal, si je m’engageais à payer un bien beaucoup plus cher que la moyenne, pour le louer beaucoup moins cher que la moyenne à des personnes qui gagnent moyennement leur vie (mais pour palier aux risques d’impayés on vous fait souscrire à une assurance hors de prix) et en plus, de payer un tiers sur mes deniers personnels donc impacter mon reste à vivre, et avec le risque de le revendre moins cher qu’à l’achat (car je l’aurais surpayé et aussi parce que dans 9 ans, et bien, il ne sera plus neuf…), pour que l’Etat Français respecte sa promesse de construction de logements en France…ou graisser la patte du lobby de la construction.

Voulez-vous toujours investir dans le neuf ?? 😉

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