INVESTIR DANS L’ANCIEN AVEC LA LOI PINEL RÉHABILITÉ
Aujourd’hui je laisse la parole à Florian du site Investir et defiscaliser. Son site parle d’investissement, principalement sous forme de défiscalisation. Si vous me suivez, vous savez que je ne suis pas fan de toutes ces lois pour acheter du neuf et défiscaliser (mais je ne suis pas la parole divine), du coup nous avons trouvé un bon compromis avec le sujet de la loi Pinel Réhabilité car c’est un dispositif qui touche l’ancien! 😉
L’investissement immobilier est une étape importante dans une vie et une multitude de possibilités peuvent s’offrir à vous. Aujourd’hui, le but est de vous démontrer qu’il est possible et intéressant pour vous d’investir dans l’ancien tout en profitant d’un dispositif de défiscalisation : La loi Pinel réhabilité. Pour cela, il existe des conditions très spécifiques, c’est la raison pour laquelle il est primordial de les aborder avant d’investir.
Qu’est ce que la Loi Pinel réhabilité ?
Rappel de la loi Pinel
Vous avez peut-être déjà entendu parler de la loi Pinel. Ce dispositif de défiscalisation a été instauré en septembre 2014 avec pour but principal de développer les ventes de bien immobilier neuf. Si vous avez un peu suivi l’actualité immobilière ces dernières années, vous avez sûrement compris que la loi Pinel est le renouveau de la Loi Duflot qui a été un flop car jugée pas assez rentable pour les propriétaires.
La loi pinel vient donc amener un renouveau dans ce domaine et s’est également exportée dans l’immobilier ancien à travers la loi Pinel réhabilité, explication ci-dessous :
Le principe de la Loi Pinel réhabilité
Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel en investissant dans l’immobilier ancien, vous devez acquérir un lot qui est affecté à l’habitation et qui a donc pour objectif d’être réhabilité. Les travaux de réhabilitation doivent avoir pour but de remettre le logement aux normes en vigueur au niveau des performances techniques. Ainsi vous pourrez profitez du dispositif de défiscalisation en vigueur à travers la Loi Pinel.
Les types de logements éligibles
Afin de pouvoir profiter de la loi Pinel réhabilité, il faut également acquérir un type de logement bien précis. Il existe 2 types de logements éligibles :
- Logement ancien à réhabilité: c’est à dire un logement acheté entre le 1 septembre 2014 et le 31 décembre 2016 soit qui ne répond pas aux caractéristiques de décence prévues dans l’article de loi, soit qui a été l’objet de travaux de réhabilitation lui permettant d’avoir les qualités semblables à un logement neuf.
- Local : celui-ci aura pour objectif d’être réhabilité en vue d’être habité : Local commercial, hangar, entrepôt à rénover afin de les rendre habitables et aux normes.
Quels sont les conditions de la loi Pinel réhabilité?
Vous l’avez bien compris depuis le début, contracter la loi Pinel réhabilité nécessite d’entreprendre des travaux conséquents qui concerne le logement mais également dans certains cas les parties communes afin de remplir chaque critère de décence ainsi que de performance techniques.
Pour pouvoir contrôler ce dispositif, des états descriptifs doivent être réalisés avant et après les travaux entrepris afin de pouvoir justifier que le logement possède tous les critères requis. Pour cela, le logement doit répondre à un barème très précis avant et après les travaux :
| Logement avant travaux |
Logement après travaux |
|
| Décence du logement | Au minimum 4 des 15 critères de décence ne doivent pas être respectés. | Les 15 critères de décence doivent être réunis |
| Performance technique du logement | Au minimum 6 des 12 critères de performance techniques ne doivent pas être respectés. | Les 12 critères de performance techniques doivent être réunis |
On peut donc voir qu’il y a très peu de flexibilité dans ce système et qu’il est impératif de respecter l’intégralité de ces règles. Par conséquent, le coût des travaux peut augmenter très rapidement.
Mais quels sont ces critères ?
Critères de décence:
- Composition du logement
- Etat général du gros œuvre
- Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
- Etat de la toiture et de la charpente
- Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse
- Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité
- Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante
- Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles
- Gaz : sécurité et état général
- Etat des réseaux d’eau
- Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude
- Etat de la cuisine : existence d’une cuisine (ou coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson
- Dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion
- Dispositifs de ventilation et d’ouvertures : description et état général
- Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.
Critères de performance technique:
- Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation
- Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble
- Absence de flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l’amiante et absence d’autres matériaux dégradés contenant de l’amiante
- Sécurité de l’installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
- c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d’eau)
- Sécurité de l’installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d’une ventilation adaptée au système d’évacuation des fumées de combustion ; présence d’un robinet pour chaque appareil, accessible et manœuvrable ; qualité de la combustion
- Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d’odeurs (siphons et colonnes ventilées)
- Existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
- Existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales
- Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents)
- Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble
- Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France, requis pour l’autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d’atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K.
- Dans le cas d’un chauffage individuel, quel que soit le statut de l’immeuble, ou d’un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence
Source : Impôts.gouv.fr
Les avantages de ce dispositif
- Vous pourrez au même titre que le dispositif Pinel classique profiter d’une réduction d’impôt allant de 12% à 21% en fonction de votre durée d’engagement locative (6, 9 ou 12 ans) sur le prix de revient du bien (Foncier + Travaux). Voir l’exemple sur Loi Pinel
- Cette réduction d’impôts est plafonnée à hauteur de 300 000€, ce qui est très élevé
- Le dispositif Pinel s’ajoute au déficit foncier. Pour faire simple, sur votre déclaration d’impôts : Vous déduirez des loyers perçus sur l’année le coût des travaux que vous aurez opérés.
Nos conseils sur la loi Pinel réhabilité
Vous avez pu le voir, la loi Pinel réhabilité comporte une multitude de critères, et il peut s’avérer difficile de tous les réunir pour pouvoir se lancer dans ce type d’investissement. Cependant, fiscalement parlant elle présente de nombreux avantages non négligeable tout cela en vous permettant d’acquérir un bien immobilier.
Si vous souhaitez bénéficiez de ce dispositif sans rentrer dans les contraintes de travaux, nous conseillons d’acquérir un bien déjà réhabilité. Vous pouvez soit l’achetez à un promoteur, soit à un particulier, dans le 2e cas pensez à lui demander un certificat d’expert justifiant de la réhabilitation du bien.
Pour finir, s’accompagner d’expert, notamment dans la recherche du bien le plus adapté, est primordial. C’est pour cela que toute l’équipe d’investir-et-défiscaliser.fr se tient à votre disposition, gratuitement, pour pouvoir vous aider dans vos démarches.
N’hésitez pas à laisser vos commentaires et questions!
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Bonjour,
On a le choix entre acheter dans l’immobilier neuf ou se rabattre vers l’achat d’une maison ou immeuble ancien pour le louer. Je suis du même avis que l’investissement locatif dans l’ancien est plus fructueux, surtout parce que le propriétaire bailleur bénéficie de l’avantage fiscal.
Bonjour,
merci pour cet article. Le Pinel dans l’ancien est effectivement un placement intéressant, néanmoins et se lancer dans les travaux soi-même tout en bénéficiant de l’avantage fiscal peut être compliqué. Comme vous le dîtes, la recherche d’un bien adapté est primordiale
J’ai acheté une ancienne maison à réhabiliter de 50m2. Je souhaite y ajouter une extension de 50m2.
Est il possible de beneficier du dispositif pinel ds l’ancien ?
Merci