INVESTIR EN RÉGION PARISIENNE, EST-CE INTÉRESSANT ?
On entend souvent que ce n’est plus possible ni rentable d’investir sur Paris aujourd’hui, en raison des prix très élevés. C’est vrai que les prix ont flambé, et que les bonnes affaires sont rares. Si vous me suivez, vous savez que j’ai dans mon portefeuille immobilier, 2 appartements sur Paris, que j’ai achetés respectivement en 2014 et 2015. Les 2 me génèrent du cash-flow (en location meublé), mais depuis les prix ont encore augmenté…Je ne pense pas qu’il soit IMPOSSIBLE de générer du cash-flow à paris, mais c’est plus difficile qu’ailleurs, ça je le conçois. Mon avis est basé sur mon expérience et sur des exemples concrets d’amis investisseurs qui réussissent à faire de bons investissement dans la capital. Mais je vous l’accorde, il faut un budget plus conséquent qu’ailleurs pour investir sur Paris, et la rentabilité n’est pas la plus élevée.
Mais si Paris est devenu trop cher, qu’en est-il de la région parisienne?
J’ai moi-même investi en région parisienne, dans la ville de Melun (77). C’est là où j’ai acheté mon immeuble de rapport. C’est d’ailleurs cet investissement qui a le rendement le plus élevé de mes biens immobiliers. Si vous voulez en savoir plus, je vous invite à lire: LES 7 MEILLEURES RAISONS D’INVESTIR DANS UN IMMEUBLE DE RAPPORT
Le prix moyen au mètre carré à Paris est de 9300€ (prix moyen estimé au 1er octobre 2018) . Ce n’est donc pas accessible à tous les porte-monnaie d’investir dans la capital. Alors faisons un tour des prix moyen au mètre carré de quelques villes en région parisienne (prix moyen estimé au 1er octobre 2018 sur le site https://www.meilleursagents.com):
- Saint-denis (93200): 3627€ (GP)
- Créteil (94000): 3530€ (GP)
- Aubervilliers (93300): 3382€ (GP)
- Nanterre (92000) : 4900€ (GP)
- Melun (77000) : 2571€ => ville où j’ai moi-même investi
- Montreuil (93100): 5656€ (GP)
- Nogent-sur-Marne (94130) : 5831€ (GP)
- Noisy-le-grand (93160) : 3749€ (GP) => Ville où Goulwenn Tristan (le pompier millionnaire) a beaucoup investi, cliquez ici pour en savoir plus
- Cergy (95000) : 2764€
- Saint-Ouen (93400) : 5061€ (GP)
- Meaux (77100) : 2946€
- Evry (91000) : 2068€
- Chessy (77700) : 4125€
- Villemomble (93250) : 3791€ (GP)
Quels sont les avantages attractifs de ce type de villes en région parisienne?
- Le prix de l’immobilier y est 2/3/4/5 fois moins cher qu’à Paris, mais les loyers, certes moins chers que dans la capital, restent élevés.
- Certaines villes de région parisienne citées ci-dessous ont de grandes écoles de commerces (comme Cergy avec l’ESSEC) ou des universités (comme Nanterre, Créteil, ou Evry) ,
- Elles accueillent le siège de grande entreprises: telles que Nanterre avec les sièges d’AXA, Alcatel ou SFR, Noisy le grand avec la DIAC filiale de Renault ou IBM, Saint-Ouen avec Alstom ou Bosch, ou Chessy avec Disneyland. (Je ne vous cite que quelques grandes entreprises car la liste est bien trop longue !) Beaucoup de grandes entreprises délocalisent leur siège social en Banlieue parisienne.
- Elles sont toutes bien desservies en transport en commun: métro pour la proche couronne (tels que Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen) ou les différents RER
- Elles sont très peuplée, par exemple la ville de Nanterre a plus de 93 000 habitants, Noisy-le-grand plus de 63000, la ville de Meaux plus de 53 000 habitants, Melun plus de 40 000, Nogent-sur-marne plus de 31 000, Villemonble près de 30000, etc, donc très dynamiques.
Ces avantages attirent les salariées comme les étudiants (français et étrangers), car l’agglomération parisienne est un immense bassin d’emplois et est un pôle universitaire. Et ce sont des points très intéressants pour ceux qui voudraient investir en région parisienne car cela sécurise la qualité de leurs investissements.
Paris ne pouvant accueillir tous les candidats à la location, que ce soit en terme de nombre de logements ou en raison des prix élevés des loyers, la région parisienne est donc très attractive pour les locataires. La demande y est très forte, ce qui est rassurant pour un investisseur immobilier. La vacance locative étant l’une des principale crainte pour un bailleur.
Par ailleurs, niveau prix d’achat au mètre carré, certaines villes de banlieue parisienne ne pas éloignées des prix de certaines villes de provinces, tout en profitant de la proximité avec la capital et de son marché locatif très tendu.
A titre comparatif, voici le prix au mètre carré de quelques villes de province:
- Marseille: 2463€
- Strasbourg: 2791€
- Bordeaux: 4361€
- Toulouse: 2812€
- Lyon: 4013€
- Aix-En-Provence: 4068€
- Nantes: 2923€
Cependant toutes les villes de région parisienne ne se valent pas, il faut toujours étudier le marché avant d’investir.
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Investir en région parisienne, un gros potentiel
Par ailleurs, l’arrivée du projet du Grand Paris Express dans les années à venir (il s’agit d’un super métro automatique qui va relier des banlieues entre elles sans passer par Paris) va donner un coup de boost à pas mal de villes de région parisienne (68 nouvelles gares) en offrant l’opportunité aux usagers de traverser l’ile de France en un temps record. Les prix de l’immobilier ont déjà commencé à grimper, et certains spécialistes prévoient une flambé des prix dans les villes concernées par le projet dans quelques années. En effet, le Grand Paris est un immense projet de développement urbain et économique pour ces villes. Les prix de l’immobilier vont donc suivre… Dans quelques années, il faudra certainement payer le prix fort pour y acheter un bien. C’est donc encore le moment pour investir en région parisienne !
Vous trouverez la liste des 130 villes concernées ici (http://comersis.fr/communes.php?epci=200054781). J’ai indiqué avec la mention « GP » pour villes du Grand Paris dans les villes que j’ai pris en exemple ci-dessus.
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Sauf que Nanterre, c’est pas très beau ni très bien fréquenté. les salariés en question prennent tous les transports le soir pour aller vers des endroits plus sympas…
Idem pour Créteil et d’autres villes citées.
Hello Atly,
Je te l’accorde ce ne sont pas des villes très jolies, on est loin du charme de Paris. En revanche:
– Nanterre est une ville très peuplée en nombre d’habitants (+de 93 000 habitants), tous les salariés et étudiants n’ont pas les moyens de se loger dans la capitale ou dans des banlieues plus cossues. Elle a l’avantage d’avoir une Université, de nombreuses grandes entreprises, et d’être à une station de RER de la Défense qui est le coeur économique de l’ouest parisien
– Créteil + de 90 000 habitants: université, grandes entreprises, un immense centre commercial très connu (créteil soleil) etc.
Les études démographiques démontrent que la population ne cesse d’augmenter dans ses villes donc le besoin en logements y est croissant.
Mais comme presque partout, il faut ciblé les quartiers intéressants 😉
A bientôt !
Merci pour cette article. Que penses-tu des villes proches de Paris mais n’appartenant pas au bassin parisien comme Creil, Dreux, Montargis, etc… ? Ces villes sont moins cher et proche Paris.
Hello Anelia,
Il faut faire une étude de marché locatif pour chacune des villes car je pense que chaque ville que vous citez s’analyse individuellement. Typiquement, Montargis je n’irai pas, car malgré son charme, ce n’est pas une ville très attractive (peu d’emplois, désert médical, etc) et elle se vide de sa population (démographie en baisse) et de ses commerces. Creil ou Dreux sont peut-être dans une configuration différente.
Pour conclure, je n’ai pas d’avis tranché sur les villes qui se trouvent en dehors du bassin parisien (dans l’Oise, le Loiret, etc), je serais simplement vigilante sur l’étude de marché locatif, car si elles présentent peu d’attractivité, et peu de demandes locatives, vous pourrez vous trouver en situation de vacances locatives.
Bonjour Azar,
bravo pour ce nouvel article !
Je te suis depuis de nombreux mois maintenant et je me reconnais beaucoup dans tes articles car nous avons un profil très similaire : j’ai bientôt 30 ans, je suis cadre dans l’évaluation immobilière et j’ai actuellement 2 investissements locatifs (dont un en région parisienne justement !). Et je suis en plein projet de développement d’un blog sur l’immobilier et les investissements, et bien sûr en pleine réflexion sur mon prochain investissement.
Effectivement on peut trouver de bonnes opportunités en région parisienne : mon second investissement se situe à Saint Denis, à 300 m de la Porte de la Chapelle. Les données concernant cet investissement pourront peut être t’intéresser ainsi que tes lecteurs 🙂
Il s’agit d’un studio de 24 m² que j’ai acheté 74 000 € (hors frais de notaire). Il n’avait pas de salle de bains, pas de cuisine, mais j’ai immédiatement vu le potentiel ! Après 27 000 € de travaux, je le loue aujourd’hui 590 € hors charges, soit un cash flow de 125 € environ. La rentabilité n’est pas exceptionnelle mais ma stratégie dans cette investissement était :
– de faire une première opération avec travaux (pour me former)
– d’investir dans une ville que je connais car j’y ai vécu
– de miser sur un bien à fort potentiel : j’ai la possibilité de racheter les combles pour une poignée d’euros (je pourrai créer ainsi une mezzanine, et augmenter le volume de l’appartement), et la ville de Saint Denis va subir des mutations profondes d’ici 2024 en raison de l’arrivée des Jeux Olympiques, ce qui augmentera à terme très fortement la valeur de l’appartement !
J’espère que ces données te seront utiles et je me tiens à ta disposition si tu souhaites en savoir plus.
Bon courage pour la suite !
A bientôt
Jérémie
Salut Jérémie ! Merci beaucoup d’avoir partagé ton expérience 🙂
A bientôt
Salut Azar
Article très intéressant merci du partage 🙂 .
J’en profite pour te poser une question qui n’a pas vraiment de rapport avec ton article mais qui traite de l’avenir de l’immobilier.
Que penses-tu de l’impact futur de l’impression 3D sur le prix de l’immobilier et des rentabilités? Sachant que certaines entreprises ont déjà commencé à construite des maisons pour un prix ridicules dans certains pays.
Je n’ai pas trouvé de personne traitant de ce sujet sur internet donc je me suis dit que j’allais te poser la question 😉
Merci
Merci Azar pour cet article.
Tu as raison la grande couronne parisienne offre encore de jolies opportunités.
Les niveaux de rentabilité sont moins élevés que ce que l’on peut trouver en s’éloignant davantage de Paris mais les perspectives de plus value sont sans doute plus importantes.
En cumulant les deux, on retombe donc sur ces pieds.
Merci Azar pour cet article.
Tu as raison la grande couronne parisienne offre encore de jolies opportunités.
Les niveaux de rentabilité sont moins élevés que ce que l’on peut trouver en s’éloignant davantage de Paris mais les perspectives de plus value sont sans doute plus importantes.
En cumulant les deux, on retombe donc sur ses pieds.
Hello Azar,
La plupart de mes investissements sont à proximité de Nanterre dans la ville de Puteaux donc je suis entièrement d’accord avec ton très bon article et l’avis de Jérémie.
Toutes les personnes qui souhaitent investir en région parisienne doivent le faire après avoir fait une étude de marché.
J’ai pu recevoir plusieurs candidatures d’étudiants de l’université de Nanterre recherchant à être proche du quartier d’affaires de la Défense.
En effet la ville de Saint Denis à un bel avenir
À bientôt Patrick
Effectivement moi j’investie en banlieue et ça tourne très bien, les gens ont peur d’investir dans ce type de ville et tant mieux pour moi, j’ai très peu de concurrence 🙂 je fais de la colocation et ça fonctionne très bien j’ai aucun souci pour louer mon bien.
Article intéressant qui montre qu’il ne faut pas toujours penser à Paris en premier. C’est vrai que le projet du Grand Paris va attirer du monde et gonfler des prix, mais attention car ce projet cumule les retards et les déconvenues…
Article très complet avec de bons conseils pour investir ! C’est vrai que l’on a tendance à penser à Paris pour un investissement. Mais des pépites se trouvent également en banlieue, le tout étant de bien analyser le marché avant de se lancer pour éviter les mauvaises surprises ..
Avec le projet du Grand Paris, la région parisienne a encore de bonnes perspectives de revalorisation dans les prochaines années.
Pour ce qui est de Paris intra-muros, je pense que cela est plus compliqué…
J’ai investi en petite couronne Parisienne et en viager.
Je trouvais les prix parisiens trop élevés.
Ce type d’investissement permet de profiter de l’abondance d’offre (et donc d’une facilité de négociation) et d’une décote sur le prix à l’achat (qui correspond aux loyers futurs).
Avec toutes les choses à savoir sur le viager, j’en ai même fait un site web pour aider les investisseurs : https://www.vitapecunia.fr
Cyril
Il existe encore quelques villes en proche banlieue avec un gros potentiel. Notamment dans les Hauts de Seine et la Seine St Denis. Privilégier les petites surfaces ou les parking qui offrent de belles perspectives.