Immeuble de rapport: les points à vérifier avant de faire une offre !

Immeuble de rapport: les points à vérifier avant de faire une offre !

Ca y est, le confinement est terminé, et la vie reprend son cours depuis plusieurs semaines. Pendant cette période de confinement, tous les projets ont été stoppés instantanément, et en premier lieu, les visites immobilières. C’est désormais possible de reprendre ses projets d’investissements, c’est pourquoi j’ai pensé vous faire un article sur les principaux points à observer lorsque l’on visite un immeuble de rapport. En effet, contrairement à la copropriété, investir dans un immeuble de rapport signifie avoir l’intégralité des travaux à sa charge en cas de « pépin »…

  1. La façade

C’est une évidence, c’est d’ailleurs la 1ère chose que l’on peut observer. D’un premier coup d’oeil, on peut voir si elle est propre, fissurée etc. En regardant la façade, on en profite pour regarder les gouttières ou chéneaux (gouttière intégrée dans le gros oeuvre), en effet un tuyau de descente avec de la rouille ou de la corrosion doit être remplacée.

immeuble de rapport- points à vérifier

  1. Toiture 

La toiture peut déjà être vérifiée visuellement du trottoir d’en face par exemple. A l’oeil nu, vous pouvez déjà vérifier s’il y a des tuiles cassées ou manquantes. Si vous avez accès aux combles, et du coup à la charpente, touchez les poutres pour voir si elles sont humides, et dans quel état est le sol. Un manque d’étanchéité laissera forcément des traces sur le plancher.

Immeuble de rapport - points à vérifier

D’ailleurs, il est plus prudent de visiter les immeubles de rapport l’hiver, car cette saison ne ment pas ! L’été on peut passer à côté de certains problèmes qui ne sont visibles que lorsque le temps est froid et pluvieux.

  1. Les escaliers

L’ensemble des parties communes est à vérifier, il est facile de voir si les parties communes sont en bon état ou non. S’il n’y a pas de problème structurel, un bon nettoyage et un coup de peinture sur les murs et les portes peuvent lui redonner un bel aspect. Cependant, ici je voudrais faire un focus sur l’escalier. 

COMMENT RENOVER MON ESCALIER ? ? ? - Linternaute.comUn escalier d’immeuble a un coût non négligeable, donc s’il est en bon état c’est un bon point. Pourtant, même en bon état générale, des marches ou contre-marches peuvent nécessiter des réparations. C’est pourquoi, il faut être attentif à toutes les marches quand on monte ou descend les escaliers, pas que visuellement, mais même faire attention ce que l’on ressent avec la pression du poids de son corps sur la marche, si l’on sent une fragilité de certaines marches. Pour une marche en bois, le remplacement par un menuisier est aux alentours de 200€. Donc quelques marches à charger ça va, le pire c’est si l’escalier vous semble « pourri » et qu’il faut le changer pour un ou plusieurs étages, car la facture sera très salée. 

  1. Compteurs électriques et compteurs d’eau

Vous visitez un immeuble de rapport de 6 lots ? Vous devez impérativement trouver 6 compteurs électriques + 1 pour les parties communes. Pourquoi ?

Immeuble de rapport - compteurs électriques

  • Si vous pouvez répartir les frais d’électricité des parties communes entre les différents locataires dans les charges, vous ne pouvez pas re-facturer de l’électricité pour un lot privatif. Pour être plus claire, si vous avez un seul compteur pour les 6 lots par exemple, que vous le mettez à votre nom dans l’idée de répartir la facture entre les locataires, cela revient à revendre de l’électricité, ce qui est strictement interdit. Vous avez l’obligation de fournir au locataire d’un lot privatif un compteur d’électricité individuel.
  • Ne pas avoir autant de compteurs que d’appartements dans un immeuble de rapport peut aussi signifier que la ou les divisions de lots n’ont pas été déclarées auprès du service de l’urbanisme de la mairie, et qu’il s’agit d’une division « sauvage ».

A noter que la demande d’ouverture d’un compteur auprès de ENEDIS prend plusieurs mois, et coûte plusieurs milliers d’euros (plus ou moins en fonction des départements)

 

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Immeuble de rapport - compteur d'eauConcernant les compteurs divisionnaires d’eau, ce n’est pas une obligation pour les immeubles construits avant 2007, mais c’est un avantage de voir qu’ils sont présents. En effet, un compteur d’eau divisionnaire quantifie le volume d’eau consommé dans une habitation, donc c’est quand même plus simple pour re-facturer l’eau aux locataires, plutôt que d’avoir simplement un compteur général et de faire une division par les nombres de locataires. C’est même injuste pour ceux qui font attention à leur consommation, qui se retrouvent à payer pour ceux qui gaspillent. 

S’ils ne sont pas présents, vous pourrez les faire poser mais ce sera à prévoir dans votre budget.

7) Cave(s)

Avoir une cave permet de savoir ce qu’il se passe sous l’immeuble, et de vérifier qu’il est sain. Il arrive que des sources d’eau passent sous les immeubles sans cave et créent de l’humidité… et cela va rejoindre mon point suivant.

8) L’odeur

Une odeur d’humidité dans les parties communes doit vous alerter. Cela signifie forcément qu’il y a une problème d’infiltration ou d’étanchéité quelque part… Généralement l’humidité s’accompagne de petites tâches noires sur les murs. L’humidité peut ruiner un immeuble, tout pourrit très vite avec de l’humidité, les murs, les sols, les poutres, et les travaux vont vite chiffrer !

Si vous devez vous positionner très vite, faites votre offre, et revenez visiter avec un professionnel, au pire vous vous retracterez. Vous pouvez même vous retirer jusqu’à 10 jours après la signature du compromis de vente. 

Malgré les éléments évoqués, tout peut s’arranger, mais il vaut mieux le savoir pour faire son offre en conséquence et prévoir un budget travaux ! 

N’hésitez pas à mettre dans les commentaires ce que vous regardez lors d’une visite !

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