700€ DE CASH-FLOW QUI TOMBENT TOUS LES MOIS AVEC UN IMMEUBLE DE RAPPORT !

700€ DE CASH-FLOW QUI TOMBENT TOUS LES MOIS AVEC UN IMMEUBLE DE RAPPORT !

Depuis quelques temps, je pense sérieusement investir dans un immeuble de rapport. Faire un achat immobilier qui me permettrait d’être propriétaire de plusieurs appartements en même temps afin  d’atteindre plus vite mon objectif 😉 Et en plus, le processus d’achat étant le même, ça permet de gagner du temps. En effet, acheter un appartement ou un immeuble revient au même au niveau des étapes à réaliser et de l’administratif (banque, notaire, etc).

J’ai donc cherché dans mon entourage qui pouvait me parler des immeubles de rapport. Et bingo, Guillaume, un ami investisseur, est un expert dans le domaine puisqu’il en a plusieurs à son actif.

Je lui ai donc demandé de me raconter son dernier investissement dans un immeuble de rapport. Son dernier immeuble, il l’a acheté dans un village de 1500 habitants, en pleine campagne, où ne se trouvent ni route ni gare importante. Là-bas, il a trouvé un bien de 250m², composé de 3 appartements ainsi qu’un grand garage qui était déjà loué comme atelier à un artisan. Pas d’agence immobilière, pas de courtier, il a réalisé cet investissement en direct, aussi bien avec le propriétaire qu’avec la banque.

Les chiffres clefs de cet investissement  

  • Prix d’achat: 103.000 euros
  • Frais de notaire: 7.934 euros (payés cash)
  • Revenu locatif mensuel: 1.520 euros
  • Charges de l’immeuble: 15 euros / mois (abonnement électrique)
  • Taxe foncière: 1.000 euros
  • Mensualité de remboursement de l’emprunt: 690 euros
  • Durée: 15 ans
  • Taux: 2,6 % assurance comprise
  • Assurance: 40 euros / mois

En clair, si on mensualise la taxe foncière, et les charges de l’immeuble, Guillaume récupère un cash-flow de 706€ par mois, et ce, sur un seul de ses investissements !!  Une rentabilité de 12,6% net ! Et même en louant que 2 appartements sur 3, il dégage du cash-flow

Ça laisse rêveur n’est-ce pas ? 😉 Plus de 700€ de cash-flow par mois, 8400€ par an, un revenu passif qui permet de réaliser des choses sympas pour améliorer son quotidien : voyages, voiture, ou d’autres plaisirs 😉 Ou alors, on peut opter pour la stratégie de réinvestissement de son gain, à savoir racheter son prêt petit à petit et ne pas avoir à attendre toute la durée de l’emprunt pour profiter intégralement des loyers comme revenus, donc un chemin plus rapide pour être RENTIER.

Ci-dessous quelques photos des appartements de l’immeuble de rapport de Guillaume :

Investissement immeuble de rapport Appartement 1Investissement immeuble de rapport - Cuisine (1)

Investissement immeuble de rapport - ChambreInvestissement immeuble de rapport - chambre (1)

Investissement Immeuble de rapport - salon (1)

Mais pourquoi ces immeubles de rapport dans les petits villages de province sont-ils si rentables ??? Et bien tout simplement parce que, plus un investissement est risqué plus il est rentable, et c’est d’ailleurs valable pour tous les types d’investissements.

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Le revers des investissements à haut rendement

D’après l’analyse de Guillaume, dans la gestion d’un portefeuille immobilier, un tel bien est l’équivalent d’actions risquées de start-up dans la gestion d’un portefeuille boursier. Ca peut être très rentable (s’il n’y a pas de travaux et que les locataires restent en place pour des années) mais ce n’est pas un placement de bon père de famille. C’est en effet très risqué car dur à revendre. En cas de crise, la zone sera fortement impactée en premier (pas de bassin d’emplois).

Aussi, pour la mise en location, il y a de la demande, mais il est difficile de trouver des personnes avec un garant ou éligibles à l’assurance loyers impayés. 90% des demandeurs sont des personnes au RSA, sans garant.

C’est typiquement le genre de bien qui permet de se lancer, ou d’amasser facilement du cash chaque mois. Mais il vaut mieux varier son portefeuille immobilier avec des biens plus cossus afin de se protéger en cas de crise. C’est l’éternel arbitrage entre le risque supporté et le revenu généré. Chacun, en fonction de sa personnalité et de sa solidité financière, va tolérer un risque plus ou moins grand. Ce type d’investissement peut être une poule aux œufs d’or s’il n’y a pas de travaux et présente des locataires stables, mais ça peut devenir un cauchemar en cas de gros travaux et de turn-over important (il faut des mois pour trouver un nouveau locataire).

Alors, avez-vous envie d’investir dans un immeuble de rapport ?

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