IL ACHÈTE UN IMMEUBLE DE RAPPORT À 18 ANS! SANS APPORT ET SANS CDI

IL ACHÈTE UN IMMEUBLE DE RAPPORT À 18 ANS! SANS APPORT ET SANS CDI

Killian est un jeune et audacieux lecteur du blog objectif-rentier. Il y a quelques jours, il m’a contacté pour me raconter qu’il était en train d’acheter un…immeuble de rapport!! Oui, mais il a… 18 ans!!!

Comment un « petit jeune » de 18 ans peut réussir à convaincre les banques??

Killian vit à côté de Rennes et est apprenti dans la peinture. Je vais d’ores et déjà répondre à la question que vous vous posez: il gagne 890€ par mois. Il a commencé à s’intéresser à l’immobilier il y a quelques mois, et tout est allé très vite dans sa tête et dans sa vie: il a rapidement compris et été convaincu de l’importance d’investir jeune, et en 2/3 mois il a trouvé un immeuble de rapport qui correspondait à ses critères: il voulait un immeuble pas loin de chez lui, pas trop cher, sans travaux et loué. Et c’est ce qu’il a trouvé!

  • L’immeuble est à 30 min de Rennes et 30 min du Mont Saint-Michel
  • 90m2 au total (3 studios et un petit duplex)
  • Tous les appartements sont loués: 901€ de loyers hors charges
  • Le prix avant négociation 111k€ net vendeur

Quelques petites photos de la façade et d’un des studio pour illustrer:

facade-immeuble-cour facade-immeuble-rue

chambre-immeuble cuisine-immeuble

Ce petit immeuble de rapport correspond exactement à ce qu’il recherchait. Comme il n’a pas froid aux yeux, il tente une négociation agressive, et après un ping pong d’offres et de contra-offres, Killian et le vendeur finissent par trouver un terrain d’entente (via un agent immobilier) à 95k€ net vendeur.

Bon alors, il a trouvé un immeuble de rapport, son offre a été acceptée, mais maintenant il va devoir convaincre les banques: trouver le bien, ce n’est qu’un bout du processus. N’oubliez pas que le « petit » est apprenti et qu’il gagne moins de 900€ par mois. Le dossier s’annonce compliqué, mais il a eu une idée plutôt intéressante, à savoir d’intégrer au dossier, la promesse d’embauche en CDI (à la fin de son apprentissage) que son employeur actuel lui a faite. Il est donc allé voir 3 banques:

  • Banque 1: elle a accepté de le financer mais lui a demandé de mettre 10k€ d’apport
  • Banque 2: elle a refusé de le suivre
  • Banque 3: sa banque (qui est aussi celle de son père) a accepté de financer le projet sans apport! Avec un taux de 1,37% sur 20 ans.

Sa banque a donc accepté de le suivre en lui proposant un prêt total de 110 387€ pour couvrir l’achat du bien, les frais d’agence, les frais de notaire (et même les frais de dossier), etc. Pas d’organisme de garantie, le prêt se fera avec hypothèque. Bref, Killian ne met pas un seul centime pour acquérir cet immeuble de rapport!

Quelques chiffres:

  • Mensualité d’emprunt: 553€ assurance incluse (526€ sans assurance)
  • Loyers (des 4 appartements): 901€ hors charges (+56€ de charges par locataire)
  • Taxe foncière: 532€ (soit environ 45€ par mois)
  • Pas d’imposition pendant les premières années car les biens sont loués en meublé donc il peut se choisir le régime d’imposition au réel avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel).
  • Cash-flow: 303€ par mois

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Killian a géré son argent de façon intelligente, il a toujours épargné depuis qu’il travaille comme apprenti, cette bonne gestion a dû rassurer la banque sur le profil de ce client plutôt atypique pour son âge. L’investissement locatif qu’il leur a proposé dégage du cash-flow, et comme il est déjà loué, c’est du concret pour la banque. Tous ces éléments ont dû sécuriser la banque dans sa prise de décision quant au financement du projet, car elle n’a pas demandé aux parents de se porter garants, ou d’autres types de garanties.

D’ici quelques semaines, il aura les clefs de son immeuble. Du haut de ses 18 ans, il a, non seulement trouvé un bien rentable tout seul, mais aussi réussi à convaincre les banques. Autant vous dire que son père est désormais à fond et veut que son fils lui trouve un immeuble de rapport 😉 Quant à Killian est déjà en train de prospecter pour une futur acquisition. Bravo!

Je voulais partager avec vous cette histoire qui démontre que tout est possible, qu’avec de la volonté et si on y crois, on peut atteindre ses objectifs. J’espère que son histoire vous motivera!

N’hésitez pas à laisser vos commentaires ci-dessous, je demanderai à Killian de vous répondre 😉

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