IL ACHÈTE 4 IMMEUBLES DE RAPPORT À 20 ANS! (SANS APPORT)

IL ACHÈTE 4 IMMEUBLES DE RAPPORT À 20 ANS! (SANS APPORT)

Il y a un an et demi, j’avais écrit un article sur un jeune homme, Killian, lecteur de mon blog, qui avait acheté son 1er immeuble de rapport à 18 ans, sans CDI et sans apport! A l’époque, il était apprenti dans le bâtiment. (lire l’article IL ACHÈTE UN IMMEUBLE DE RAPPORT À 18 ANS! SANS APPORT ET SANS CDI)

Aujourd’hui, il a 20 ans, et est salarié en tant que peintre dans le bâtiment. Entre ses 18 ans et 20, il n’a pas chômé côté immobilier car il a acquis…3 autres immeubles de rapport et sa résidence principale! Tout ça en gagnant 1209€ net par mois…et je précise qu’il a acquis ces biens tout seul, sans apport, en nom propre et, hormis le 4ème immeuble de rapport, tous sont soumis au régime LMNP.

Concernant ce 4ème immeuble de rapport, Killian l’a acheté en SCI à l’IS dans laquelle il est gérant principal (99% des parts) pour 2 raisons:

  • La première, c’est que l’immeuble avait 7 appartement de loué sur 11 et que les baux étaient en location nue donc il ne pouvait pas le mettre en LMNP
  • la deuxième raison est fiscale, il paiera moins d’impôt en SCI à l’IS que en nom propre

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Voici le détail de ce que Killian a acquis:

Immeuble de rapport #1:

Je vous invite à lire ou relire IL ACHÈTE UN IMMEUBLE DE RAPPORT À 18 ANS! SANS APPORT ET SANS CDI

Immeubles de rapport #2 & #3:

Pour les immeuble de rapport 2 et 3, Killian les a acquis en un seul achat (même vendeur). Ils se situent en Normandie.

  • Un immeuble en pierre, de 120m2, composé de deux logements. Un T2 au RDC loué, depuis 5ans, à 340€ HC par un retraité. Et un T3 au premier étage loué 360€ HC payé par la CAF.
  • Un autre immeuble en ossature bois de 110m2, construit par un architecte, composé de deux T2 loué 380€ HC (460€ CC)Immeuble de rapport pontorson 2
Prix de vente avant négociation pour les 2 immeubles de rapport: 

175 000 €

Prix après négociation

130 000 € soit 65 000€ par immeuble

Frais de notaire

12 600 € soit 6 300€ par immeuble

Loyers

1460€/mois (17 520€/an)

Mensualité d’emprunt

730€ assurance comprise (avec un taux à 1,5% sur 20 ans)

Taxes foncières

657€/an + 692€/an = 1349€/an (112€/mois)

Cash flow brut (hors assurance, etc)

618€/mois

 

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Immeuble #4

Il s’agit d’un immeuble de rapport en Normandie, de 327 m2, en pierre, comprenant 11 logements ( deux T3, un T2, huit studios) dont 7 sont loués. Il dispose d’un parking privatisé et d’un abri à vélos. L’immeuble est parfaitement situé en face de la boulangerie et des bars.

  • Prix tout frais compris : 184 000 € 
  • Prix net vendeur : 160 000 €
  • Frais agence : 11 000 €
  • Frais notaire : 13 000 €

Immeuble de rapport

7 logements loués (état actuel)

Lorsque tous  les logements seront loués (11 logements)

Loyers mensuel

1 595 €

2 485 €

Loyers annuel 

19 140 €

29 820 €

Taux de rentabilité 

10,4 %

16,2 %

Taxe foncière

2 560 € (213 €/mois)

2 560 € (213 €/mois)

Mensualité d’emprunt (sur 20 ans)

910 €

910 €

Cash flow mensuel brut

472 €

1 362 €   

Résidence principale:

Killian s’est même offert le luxe de s’acheter sa résidence principale…Elle se situe en Bretagne, c’est une petite maison dont les travaux sont encore en cours mais déformation d’investisseur immobilier… il pense la louer en location courte durée!

Surface:

53m2 + 12 m2 de grenier + Toit terrasse de 30m2

Prix

38 K€ FAI

Prix travaux

10 k€

Frais de notaire

4400 €

Mensualité d’emprunt

265 €

Loyers estimés si louée en location courte durée (hypothèse taux de remplissage 70% – 40€ la nuit)

840 €

Cash flow brut 

(comme ce n’est qu’un projet à ce jour, Killian n’a pas encore tous les éléments pour un CF net en LCD)

575 €

 

La 1ère question que vous allez vous poser, et c’est légitime, est: Mais comment il a fait????? Son âge et son salaire, ne sont pas communs pour un statut de multi-propriétaire, et d’autant plus lorsque l’on parle de 4 immeubles de rapport et une maison…

Killian répond simplement à cette question en disant qu’il a mis en avant son reste à vivre et le cash-flow de ses projets auprès du banquier. Il a réalisé des dossiers clairs et précis pour que le banquier n’ait aucun élément supplémentaire à lui demander, et soit tout ouïe pour l’écouter parler de ses projets. C’est la banque Caisse d’épargne qui l’a suivi pour tous ses projets réalisés à ce jour, pour une somme totale de 494 312€ au total…donc près d’un demi million d’euro, sans apport, et à 20 ans… Killian est la preuve que tout est possible, et que tout est une histoire de volonté et de détermination. Il n’a pas trouvé d’excuses pour remettre ses projets immobiliers à plus tard, et n’a jamais pensé que c’était impossible, au contraire.

Son souhait, à l’époque du 1er article que j’ai écrit sur lui, c’était d’être libre financièrement à 25 ans. Aujourd’hui, il a pu réduire le délai et sera libre financièrement à…21 ans. Ca fait rêver! Mais le « pire » c’est que ce n’est pas un rêve, c’est la réalité.

Sa citation préférée?  « Le plus grand plaisir dans la vie est de réaliser ce que les autres vous pensent incapable de réaliser » de Walter Bagehot. A méditer 🙂

J’espère que son histoire vous inspirera! N’hésitez pas à commenter ou lui poser des questions en commentaires 🙂

Killian a une page FB que je vous invite à visiter 🙂 => https://www.facebook.com/Le-petit-malin-de-limmobilier-319646585182097/

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