QUI PEUT EMPRUNTER SANS APPORT POUR INVESTIR DANS L’IMMOBILIER?
Beaucoup veulent investir dans l’immobilier locatif, mais la problématique de l’apport peut freiner de potentiels investisseurs. Mais comme vous le savez, on peut emprunter sans apport ! Je reçois souvent des questions sur le sujet, beaucoup se demandent s’ils pourraient emprunter à 110% auprès de leur banque. Il est vrai que, souvent, les banques préfèrent que l’emprunteur mette sur la table 10% ou 20% du prix du bien, parce que cela réduit sa prise de risque en cas de non-remboursement. Toujours est-il, qu’il est possible de tout emprunter, à la fois le prix du bien mais aussi les frais de notaire, j’en ai fait l’expérience, et dans l’un de mes récents articles, je vous racontais l’investissement de Lydia, qui en a aussi profité récemment.
Alors, je ne suis pas une banque, mais avec mon cas personnel, les investisseurs qui font partie de mon réseau et mes discussions avec des banquiers, j’ai pu établir le profil type de la personne qui pourrait potentiellement demander un prêt sans apport à son banquier sans se « prendre un mur » 😉
- Le candidat potentiel doit être solvable : il doit avoir des revenus réguliers, c’est-à-dire avoir un CDI dans la plupart des cas, ou une situation stable d’entrepreneur.
- L’âge : Visiblement, les banques sont plus disposées à prêter sans apport aux jeunes. Il est en effet plus évident qu’un jeune n’ait pas ou peu d’apport comparé à une personne qui travaille depuis 30 ans. Aussi, le fait d’être « jeune » laisse supposer à la banque un potentiel d’évolution de ses revenus plus important que pour une personne « âgée ». Vous allez me dire, mais c’est quoi une personne jeune ? Et bien je dirai qu’en dessous de 40 ans, c’est quand même plus simple d’emprunter sans apport comparé aux plus de 40 ans. D’ailleurs, quand on est jeune, on profite aussi de tarif plus attractif pour les assurances etc, c’est donc vraiment un atout.
- L’épargne : ce n’est parce qu’on veut emprunter sans apport, qu’on n’a pas un rond ! mais c’est aussi, parce qu’on veut utiliser à fond l’effet de levier du crédit ou qu’on veut utiliser son épargne pour autre chose que son investissement immobilier, voire même, parce qu’on ne veut pas l’utiliser du tout ! Mais avoir un peu d’épargne, démontre au banquier votre capacité à épargner et donc votre sérieux par rapport à la gestion de votre argent.
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- C’est assez évident, et ça rejoint le point précédent, c’est la gestion de votre compte en banque. Pas la peine d’aller demander à votre banquier de vous suivre sur un projet en vous finançant à 110%, si vous avez des crédits à la consommation et que vous êtes à découvert tous les mois. Et ce n’est pas parce que le point 3) est rempli qu’il faut négliger ce point, car si vous mettez 50 € de côté par mois sur votre livret A en virement automatique mais que vous avez régulièrement des découverts sur votre compte-chèque, ça ne fonctionne pas 😉
- Le projet : si le projet d’investissement est profitable, à savoir au moins de l’auto-financement et que le banquier comprend ce que c’est qu’un investissement et que vous voulez profiter de l’effet de levier (L’effet de levier consiste à réaliser un investissement en utilisant l’endettement, donc ici, à élever son patrimoine grâce au financement bancaire et de façon plus importante qu’avec son épargne), ce sera un point positif dans votre dossier pour obtenir un financement sans apport personnel.
Donc si on résume, le candidat idéal pour emprunter sans apport, ce serait un jeune (moins de 40 ans) qui travaille, qui économise un peu tous les mois, qui gèrent bien son argent et qui présente un projet d’investissement rentable! Et c’est exactement le profil de tous ceux que je connais et qui se font financer à 110% par les banques. Evidemment même si on ne remplit pas tous ces critères, avec de la détermination ou un bon courtier, il est possible d’obtenir un prêt sans apport mais ce sera juste un peu plus compliqué 😉
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Bonjour Azar,
Je te suis déjà depuis un moment et je souhaite avant tout te féliciter pour ton parcours jusqu’à aujourd’hui !! Très inspirant 🙂
Pour rebondir sur ton article (le jour de mon anniversaire en plus), j’ai déjà contracté un prêt immobilier qui s’auto-finance. Ayant « ton profil type », penses – tu tout de même que je puisse bénéficier d’un prêt à 110%? Mon dossier n’est il pas trop compliqué ?
Merci d’avance, à bientôt et encore beaucoup de succès à toi!
Joyeux anniversaire Christophe!!! 😉
Alors, je ne suis pas une banque, mais si tu n’as qu’un seul prêt qui s’auto-finance, cela veut dire que tu est peu endetté, et si tu correspond au profil type, à priori tu devrais trouver. Je ne dis pas que toutes les banques te diront « oui », mais tu en trouveras certainement une. Au pire fais toi aider par un courtier 😉
Bonjour Azar
Un sujet qui tombe à point nommé car je comptais justement te questionner à ce sujet. J’ai un projet dans la tête d’ici quelques mois, et je me disais « est ce que tu rentres dans le même cas qu’elle ? ton profil est-il crédible ? »
Petite précision : je vais achever dans moins d’un an le crédit sur mon logement principal, et j’ai en ce moment un appart que je loue meublé, financé à crédit avec quand même 20% d’apport perso, qui me génère un cash flow mensuel de 100 € environ.
Bon …. je satisfais tous les critères de ton profil type, sauf l’âge (44) … ce qui me préoccupe le plus, c’est le niveau de revenus …. car même si j’amène sur un plateau un investissement apparemment autofinancé à ma conseillère bancaire, elle va me dire ce qu’elle m’a dit la première fois « on ne peut pas compter tous les loyers, ce ne sont pas des revenus assurés » … bla bla habituel et qui a du sens ….
Et sans te demander de dévoiler des détails personnels concernant tes finances, peut être que ton (supposé) bon niveau de revenu te donnait aussi de la marge par rapport au sacro saint ratio d’un tiers d’endettement … est ce le cas ?
Merci pour ce post matinal (et pour tous les autres !!!)
Olivier.
Hello Olivier,
Pour info, je suis en dessous de 30% d’endettement, car même s’ils ne prennent pas 100% des loyers, ils en prennent 70%, donc ça réduit mathématiquement l’endettement.
En fait le problème dans ce que tu décris, c’est ta résidence principale qui te « bouffe » certainement ton taux d’endettement. En fait, tu auras une plus grande capacité une fois qu’elle sera remboursée.
Je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale, donc mon endettement n’est fait que de mes investissements, c’est plutôt là où se trouve la différence.
Bonjour Azar, tout d’abord merci pour cette article très interessant. J’ai 27 ans et je suis sur le point de conclure mon deuxièmes achat locatif. L’or de mon premier investissement j’ai eu quand meme eu pas mal d’accrochages avec certain banquier qui me demandaient dans un premier temps de domicilier mes revenus mais de leur coté ne veulent faire aucun effort pour les frais de dossiers, frais de remboursement anticipé, le type de garantie, le taux du credit… Vous comme moi nous savons que cela est possible de negocier lorsqu’on a un dossier solide. Certaines banques restent très fermées a la negociation et sont pleinement consciente de mettre en péril notre cash flow qui est essentielle si l’on veut pouvoir reinvestir dèrriere sans manger sa capacité d’emprunt. Un peu paradoxale non? Pensez vous qu’il serait mieux de passer par un courtier?
Salut Titou
Oui bien sûr, toutes les banques ne déroulent pas le tapis rouge 😉 Dans mon cas perso, même quand j’ai eu l’accord de ma banque pour un financement à 110%, j’étais allée voir d’autres banques pour voir. Et certaines m’ont demandé de l’apport comme conditions, alors que j’ai présenté le même dossier, donc toutes les banques ne réagissent pas pareil en fonction de leur intérêt à t’avoir en client ou pas. Pour la domiciliation des revenus, c’est classique, c’est le jeu, mais bon tu peux dire « oui » et ne pas le faire 😉 il n’y a rien de contractuel là-dedans.
Pour répondre à ta question, je dirais que oui, si les banques donnent du fil à retordre, il ne faut pas hésiter à s’adresser à un courtier.
Cela ne me derange pas de faire une domiciliation de revenus, ni même souscrire a une assurance proprietaire non occupant dans une banque mais en genèral ils tiennent particulièrement a nous faire prendre l’assurance emprunteur chez eux qui est en general excessive par rapport aux assurances privées. Actuellement je genère 125€ de cash-flow net avant impot sur mon premier investissement et j’avais reussi a negocier la delegation d’assurance emprunteur et l’absence de frais de remboursement anticipé ce qui m’a permis de réduire mes mensualités de credit et donc augmenter mon cash-flow chaques années. Ayant changé de conseiller, aujourd’hui je me trouve un peu coincé… Merci du conseil
Bonjour Azar,
article interessant ou vous balaye l’ensemble des points qu’une banque regarde en priorite pour voir la faisabilite d’un dossier. Cependant si je devais en extraire 2 je pense surtout que ce sont les 2 derniers points que vous annonces (gestion du compte et projet) qui sont les plus important.
Si la banque se rend compte que tous les mois cous mettez de cote, elle se dira forcement que vous en ferez de meme concernant la gestion de votre futur bien et donc peu de risqué que vous « claquiez » tous les revenus.
Concernant le projet, je sais que moi je partais toujours du principe d’aller sur des projets avec un cah flow positif avec une location vacante de 30 % (donc avoir un cash flow positif en recoltant que 70% des loyers). Les banques sont frileuses au risque, donc si vous leur prouve que vous pouvez vos mensualites avec seulement 70% des loyers collectes ….cela les rassurera. Etant donne que l’on part du principe que l’on fait de l’achat locatif, un seul point est a retenir ….FAIRE DE L’ARGENT! Donc si vous n’avez pas de cash flow avec 70% de vos loyers….rallongez la duree de l’emprunt!
Dernier point que j’ai pu experimenter (j’ai 3 apparts dont ma MP et un immeuble), les banques sont de plus en plus retissantes a preter a 110% a savoir qu’elles ne veulent pas tres souvent payer les frais de notaire. Dans ce cas, integrez le cout du notaire dans le prix de vente et demandez au vendeur de payer les frais de notaire. Cela est totalement legal et s’appelle faire un acte en main (petit « hic », etant donne que vous payer les frais de notaire sur la base du prix de vente…..vous payez donc des frais de notaire sur « des frais notaires »).
bonne journee a tous (desole pour les fautes d’orthographe mais correcteur d’orthographe automatique en anglais…)
Bonjour William!
Tout à fait d’accord avec vous 😉
Je ne suis pas d’accord avec vous quant à cette limite de 40 ans. Bien sûr il y a une limite à partir de laquelle vous aurez du mal a obtenir un prêt dans de bonnes conditions, mais cela se situe au delà des 60 ans. Si vous avez déjà un historique d’emprunt avec une banque, cet historique ira dans votre avantage (sauf si vous avez eu des accidents de remboursement, mais dans ce cas vous serez OUT de tout prêt dans cette banque). Je peux vous assurez que dans mon cas après 11 prêts d’investissement locatif les conditions étaient bien meilleurs après 40 ans qu’avant. Mon historique de « bon » emprunteur a joué en ma faveur (bien sûr l’accroissement régulier des revenus aussi, le fait que les revenus locatifs a eux seuls pouvaient couvrir tous mes charges etc etc).
En gros pour moi l’age n’est pas bloquant, quand vous avez déjà démontré à votre banque que vous maîtrisez complètement le type d’investissement pour lequel vous solliciter le prêt.
Bonjour Broma,
Mon article ne concernent pas l’obtention d’un prêt pour les investisseurs « chevronnés », je parle aux débutants. Si vous aviez 11 investissements à 40 ans ou plus, votre profil n’a strictement rien à voir avec le contenu de mon article.
Et la limite dont je parle, n’est pas pour l’obtention d’un prêt tout court, mais d’un prêt sans apport.
Si vous commencez à investir, que vous voulez un prêt sans apport, ce sera certainement plus difficile après 40 ans, qu’à 27 ans par exemple.
Bonsoir à tous,
Je me présente, 23 ans, étudiant stagiaire sur la région lyonnaise jusqu’au mois de septembre prochain, suite à cela je compte décrocher un CDI, pour ainsi ne pas perdre de temps pour investir dans le locatif.
Je tiens à remercier toutes les personnes qui ont partagé leurs opinions sur le blog jusqu’à maintenant, car j’ai pu apprendre énormément de choses ! Et plus particulièrement à AZAR, un grand merci !
Petite rectification sur la fin du message de William : on ne paie pas des frais de notaire sur des frais de notaire, me semble-t-il, si j’ai bien lu les articles précédents !?
PS : Si des lecteurs ont des tuyaux/astuces sur la région lyonnaise, je suis à l’écoute !
Bonne soirée
Bonjour Azar,
T’es articles sont très intéressants et instructifs.
Pour une débutante comme moi qui n’a jamais emprunter de somme conséquente mais qui souhaite investir dans l’immobilier, par quoi commencer? Quelle sera la 1ere étape?
Merci d’avance pour ta réponse.
Pour emprunter à 110 % il ne faut pas oublier qu’il faut monter un dossier solide et sérieux. On ne va pas voir son banquier en disant » je veux tout emprunter, vous me suivez ». Il faut mettre un maximum d’éléments chiffrés et présenter son projet comme à l’école, vous vous souvenez? Ces fameux exposés!
J’ai déjà emprunté à 110 % et je sais maintenant à quelles banques m’adresser quand je veux investir.
Bonjour ,
Je me présente nous sommes un jeune couple et nous souhaitons investir sur un immeuble de 240m2 , 3 appartements + un local commerciale deja loué , le total est vendu a 147 000 euros .
Aujourd’hui les questions que nous nous posons est que mon conjoint est neo-zelandais et joueur de rugby professionnel nous souhaitons investir sur de l’immobilier en vu de la fin de sa carrière, je suis actuellement femme au foyer , suivant mon conjoin il est difficile pour moi de trouver un emploie stable vu le nombres de clubs que nous parcourons . Aujourd’hui nous nous posons la question suivante est-il possible de présenter notre projet à une banque sans que l’on nous ris au nez au vu du métiers à risque de mon conjoint.( nous ne sommes pas encore mariés ) . Nous ne souhaitons pas forcement que les appartements nous rapporte de l’argent au plus vite car nous vivons très bien avec le salaire de mon conjoins et le brut principale de cet investissement est de rembourser au plus vite notre credit , sachant que nous avons aucun apport , j’espere vous avoir donné assez d’élément pour pouvoir répondre à nos questions .
Cordialement
melle Mina
Merci pour cette bonne synthèse.
Devenez bankable pour investir sans apport.
A noter. Certaines banques sont plus ouvertes pour accorder les prêts sans apport.
Le crédit agricole dans ma région n’est pas très fan par exemple.
Des banques spécialisées comme le crédit foncier connaissent mieux les besoins des investisseurs et seront plus à l’écoute sur vos demandes.
super article qui donne envie d’investir