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DIVISER POUR GAGNER PLUS! COMMENT DIVISER UN APPARTEMENT EN 3 STUDIOS

La division de grands appartements en petits lots est un sujet très intéressant qui peut donner des idées aux (futurs) investisseurs! Ne l’ayant jamais fait moi-même, je laisse aujourd’hui la parole à Michael du blog Notre Patrimoine 😉

Avoir un appartement c’est bien, en avoir 3 d’un coup c’est mieux!

Bien qu’ayant 4 biens, je me considère toujours comme un débutant. Je suis perpétuellement en train d’apprendre…J’apprends notamment beaucoup via le blog d’Azar que je remercie pour m’avoir laissé la parole. J’espère à mon tour pouvoir montrer 2/3 trucs que vous pouvez retrouver sur mon blog Notre Patrimoine .

J’ai donc acheté 4 fois.

La première fois, c’était ma résidence principale. Grosse erreur. L’appartement est sympa avec son petit jardin et se loue aujourd’hui très bien en meublé. Cependant sans connaissances, j’ai fait comme tout le monde : acheter pour revendre 5/7 ans plus tard afin d’acheter plus grand. Mais ça ne se passe pas comme cela. Surtout sur Lyon où les prix, bien  que loin derrière ceux de Paris, ont tendance à tirer vers le haut. Je me suis marié en 2013, nous avons donc vécu 8 mois dans mon premier appartement de 32 m², et au bout d’un moment, à force de nous taper dessus jour et nuit, nous avons choisi de déménager. Impossible. Nous voulions agrandir la famille mais nous ne pouvions pas acheter au-delà de 50m² maximum dans le centre-ville. C’est pourquoi nous nous sommes mis en location dans 70m². Après 2 formations et 3 séminaires, nous avons acheté en parallèle.  En plus de mon tout premier appartement que l’on a donc mis en location meublée, nous avons un appartement dans le Vieux-Lyon en location saisonnière, un en location nue dans le 3eme arrondissement (acheté avec le bail en cours), et enfin notre dernier projet en cours….

Trouver l’appartement

La première épreuve est de trouver l’appartement. En fait non… Car des supers appartements il y en a à la pelle….Il faut par contre vraiment faire le tri. Le bon appartement c’est celui qui est difficile à trouver car il part souvent avant que l’annonce elle-même ne soit sortie.
Même lorsque l’on rentre dans des budgets un peu plus importants qu’un studio. J’avais mes critères et je n’ai donc pas dépassé d’un iota :

Prix de l’appartement : 220 000 € maximum, Nombre de m² : environs 80 m² soit des prix en dessous des 3000 € du m².

J’avais déjà dans ma tête un quartier privilégié, le quartier de la gare de la Part-Dieu, d’être au plus proche de la gare.

Finalement je n’ai pas vu énormément d’appartements car mes critères étaient déjà biens définis.

J’ai vu cette annonce un jour, “appartement Part-Dieu 74m² 200 000€”.

J’ai pris mon temps pour visiter et coup de cœur pour l’appartement situé au 4ème étage avec mon MOE (maître d’oeuvre) : très peu de vis-à-vis côté cour, vue sur la gare et sur des bureaux côté rue. Les fondations d’une petite tour de bureaux sont même en train de prendre forme juste en face. Ibrahim mon MOE a donné son accord pour une division en 3.  L’évacuation était bien placée donc pas de problème. C’était en plus le premier appartement que nous visitions ou la division était aussi simple. Tous les autres étaient trop compliqués à diviser à cause de l’évacuation, située souvent à l’autre bout de l’appartement ou derrière un mur porteur de 1m de large.

J’aurais souhaité 4 appartements pour exploser les chiffres mais ils auraient été trop petits et avec 3 appartements j’étais déjà très bien gagnant.

Va pour 3…

Le principal c’est que l’appartement rentrait dans mon budget en comptant travaux, frais de notaires et divers et surtout un principe important que tout investisseur doit connaitre :

« C’est à l’achat que l’on gagne de l’argent. » (citation)

Je savais qu’il y avait 2 offres dessus, ce qui ne m’a pas étonné du tout : on est à 2700€ du m²! En discutant avec l’agent immobilier j’ai réussi à savoir que ces offres étaient en dessous du prix. J’ai donc fait une offre sur place au prix indiqué. Pas plus tard que cette semaine j’ai appris que l’appartement du 6ème étage était en vente à 250 000€ même surface, même répartition 2 étage au-dessus.

Compromis et obtention du prêt

Nous avons signé le compromis la semaine suivante. Durant les deux semaines qui suivirent, le temps d’attendre le recommandé et durant les 10 jours du délai légal de rétractation j’ai épluché tous les diagnostics obligatoires ainsi que le règlement de copropriété. C’est obligatoire déjà en cas de location saisonnière et d’autant plus en cas de division d’appartement. Rien-à-dire de ce côté-là. J’ai inclus dans le compromis une condition suspensive de “substitution de personne physique ou morale”. Ce n’est pas moi qui ai acheté mais ma société, que je vais substituer le jour de la vente. Mettre cette condition suspensive a au moins deux avantages indéniables :
– pouvoir substituer une autre personne
– user des 10 jours de délai de rétractation suite à la signature du compromis de vente que l’on ne peut pas utiliser si on signe le compromis directement en société car nous sommes considéré comme “Pro” .
(Depuis le 8 aout 2015 nous sommes passés de 7 à 10 jours. Loi Macron du 6 aout 2015).

Il m’a fallu 3 mois pour trouver mon prêt. Toutes les banques me disaient non. Au bout de la quinzième banque j’ai failli abandonner.
Puis chez moi j’ai dû regarder une vidéo motivante qui disait qu’il ne fallait rien lâcher. J’ai pris rendez-vous avec 2 autres banques et la dernière a accepté sans problème. Un prêt de 294 000 € à 2 %, avec 4 500 € d’apport. La société avait déjà 1 000€ de capital, le banquier m’a demandé uniquement 3 500 € d’apport que je n’ai toujours pas mis sur le compte. Nous verrons à la fin  !

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La signature

Comme il s’agissait d’un montage “en holding”, j’ai perdu beaucoup de temps. Une semaine pour créer la société mère, 1 semaine de plus pour créer la société fille, les 10 jours de délai légal.(Oui, car société à but patrimonial). Mais tout va bien, la signature a eu lieu un mardi de Juillet. Tout va bien? Pas tant que ça, le rendez-vous était donc le premier jour de mes congés, je l’ai complètement zappé et suis arrivé avec 2h de retard!

Les plans

Les vacances sont passées. Un mois plus tard, rendez-vous avec Sandra, mon archi d’intérieur. Un rapide tour du propriétaire avec elle. Toutes les mesures sont prises afin d’optimiser la place au maximum.

plan-1-division-dappartement

Dans tout ça, comment faire le SAS d’entrée, la répartition vers les 3 studios…

Evidemment il faut casser toutes les cloisons pour tout remonter.

Voici ce que nous avons avant travaux :
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Nous parlons un peu de déco. Comme il s’agit de studios qui seront proches de la gare, nous avons choisi ensemble de mettre des lits plutôt que de canapés lits car il s’agit d’une clientèle à tendance professionnelle. Une semaine plus tard Sandra m’a sorti 2 plans :

plan-division-dappartement-suite-1

 

plan-division-dappartement-suite-2

Le plan N°1 est mieux réparti en termes de surface, la partie commune est légèrement plus grande.

Le plan N°2, a deux studios d’environ 23 m² mais qui mangent sur la surface du premier.

Après avoir longtemps hésité, j’ai sondé mon entourage. Mon choix, s’est porté sur le 1er plan.


Débuts des travaux

Nous avons une première réunion de chantier. Sandra, le MOE et moi-même, pour peaufiner les premiers détails.
La cuisine, les placards, la box, un rapide tour du propriétaire pour savoir ce qu’il y a à rénover. Après réception du nouveau devis, celui-ci a subi une légère  augmentation d’environ 5000 € en comparaison du devis de départ. Nous avons rajouté effectivement 2/3 choses en plus. Pensez à bien observer votre devis initial afin de ne pas avoir de surprise. Heureusement il n’y a pas eu vraiment de grosse surprise et tout devrait même rentrer dans le crédit. La démolition des murs devrait commencer rapidement après acceptation du devis. On m’a annoncé un mois et demi de travaux. Comptez 2 mois voire 2 mois et demi… au cas où il y ait un problème.

Estimation des loyers

Au niveau des charges j’ai fait un récapitulatif dans le tableau ci-dessous.

Mon comptable m’a aidé pour tout ce qui est estimation RSI et frais comptables.

CREDIT 1450€
Commissions  – AirBnB (3% des locations) 110€
Gestionnaire (gestion, nettoyage…) 20% 720€
Assurances 50€
Internet 20€
Edf – Eau… 130€
Honoraires 140€
Frais divers (remplacement de matériel) 30€
Rsi  (car SNC) 115€
TOTAL 2765€

Il y a 2765 € de charges estimées par mois.

Pour les revenus locatifs, l’estimation effectuée au plus pessimiste par mon gestionnaire, est de 59€ par nuit et par appartement soit 177€ par nuit avec une moyenne de remplissage de 70%.

Soit entre 3700 € et 3800 € par mois de revenu locatif.

Il y aura donc minimum 1000 € par mois de cashflow positif net.

Pour Conclure

La division d’appartement (ou de maison) est le meilleur moyen de mutualiser les divers frais (banque, notaire, travaux) et surtout le temps.

« N’oubliez pas que votre temps est votre actif le plus précieux. » (citation)

Je remercie encore Azar de m’avoir laissé la parole et je reste à votre écoute pour la moindre question.

Laisser vos commentaires ci-dessous, Michael vous répondra 😉

(Dès que les travaux seront finis, Michael partagera le résultat avec nous;-) )

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