CORONAVIRUS (COVID-19) ET IMMOBILIER
Il y a quelques mois, peu d’entre nous avions déjà entendu parler du Coronavirus ou du Covid-19, aujourd’hui personne sur terre ne peut ignorer le nom de ce virus !
A l’heure où j’écris cet article, tous les français sont confinés chez eux, en effet, le Covid-19 est devenu un cauchemar sanitaire dans le monde entier.
Mais quel est le rapport avec l’immobilier ? Evidemment, en raison du confinement, peu de choses se passent dans le monde de l’investissement immobilier en ce moment: pas de visites, que ce soit pour acheter ou louer, les ventes en cours de signatures sont attentes, les chantiers travaux sont au point mort pour la majorité, etc…
Mais des questions se posent pour les investisseurs immobiliers…
#1 Suspension des loyers ?
Alors un locataire d’un bien d’habitation peut-il arrêter de payer son loyer ?
Evidemment que non ! La mesure qui a été évoquée par le président ne concerne que les baux professionnels. Les loyers d’habitation devront donc être réglés, même si le locataire connaît une baisse de ses revenus liée au confinement. En effet, le locataire et le propriétaire sont liés par un bail de droit privé, donc la baisse de salaire ne justifie pas l’inexécution du contrat.
Pour les propriétaires de locaux commerciaux, ce n’est évidemment pas la même histoire…le Sénat a adopté le projet de loi d’urgence contre les effet économiques et sociaux du coronavirus. Dans ce projet, figure un article relatif à la suspension des loyers commerciaux pour les TPE dont l’activité est affectée par le confinement.
#2 Quels types d’investissements sont impactés ?
Les loueurs en courte durée sont particulièrement touchés par le confinement, en effet, la location courte durée est liée au marché du tourisme et celui-ci est gelé. Les bailleurs ont donc subi ou subissent encore de nombreuses annulations.
Les annulations des séjours en périodes de confinement peuvent être considérées comme des annulations «pour force majeure» et par conséquent, le bailleur doit donc rembourser le locataire. En fait, le code civil ne donne pas de définition précise de la «force majeure», mais il va de soi qu’un confinement national est un cas de force majeure !
Comme indiqué précédemment, les propriétaires des locaux commerciaux, dont les locataires sont des TPE (très petites entreprises) et dont l’activité est affectée, pourront ne pas voir leurs loyers versés à partir du 1er avril. Il ne s’agit pas d’une annulation des loyers, mais d’un report. Je suis personnellement touchée par cette mesure, vu que j’ai des locaux commerciaux, dont les locataires m’ont d’ores et déjà informé qu’ils ne pourraient pas faire face à leurs loyers étant fermés depuis le 16 mars. Et je ne m’attends pas à ce que les loyers soient remboursés d’un coup à la sortie du confinement, il s’agira de les étaler sur plusieurs mois. En attendant, il est possible de reporter ses mensualités d’emprunts ou de moduler ses échéances à la baisse (en fonction des clauses du contrat de prêt), en effet si les loyers ne rentrent plus et qu’il y a un crédit à rembourser, les fins de mois peuvent aussi être très difficiles pour le propriétaire-bailleur !
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#3 Baisse des prix de l’immobilier ?
Malades par dizaines de milliers, morts par milliers, hôpitaux surchargés, pays confinés, économie à l’arrêt ou au ralenti, la propagation de ce virus a frappé tous les continents en quelques semaines. Tous les marchés ont été impactés, peu positivement, beaucoup négativement ! et le marché immobilier est forcément rattrapé par les réalités économiques du pays: récession, chômage partiel, ou chômage tout court ! Les ménages vont certainement être plus prudents et plus économes au moment d’acheter. Il est donc probable que le marché de l’immobilier baisse un peu à la sortie du confinement (tout dépend de sa durée aussi). Pas de baisse spectaculaire à mon humble avis, et les marchés déjà tendus ne devraient que très peu baisser, mais pour les investisseurs immobiliers, même une petite baisse est bonne à prendre !
Sans vouloir être cynique, et c’est assez triste à écrire, mais de manière réaliste, le nombre important de décès va certainement augmenter l’offre de biens immobiliers sur le marché (successions), et offrir des opportunités d’investissements aux investisseurs immobiliers.
#4 Les taux d’emprunt bancaires vont-ils augmenter ?
A priori, rien n’indique que les taux d’emprunt augmentent à la sortie de cette crise sanitaire. Pourquoi ? Car pour soutenir/relancer l’économie, la banque centrale européenne (BCE) fait pression sur les taux pour qu’ils restent bas en inondant le marché de liquidités quasi gratuites, afin que les banque puissent continuer à prêter à bas coûts. Il est en effet impératif que les ménages puissent continuer emprunter (mais les profils les moins risqués seront particulièrement favorisés), mais surtout, pour que les entreprises ne soient pas en situation de faillite, et puissent emprunter à taux bas pour poursuivre leurs activités et pérenniser les emplois.
Et vous, que pensez-vous de l’impact futur du covid-19 et du confinement sur le marché de l’immobilier ? Donnez-moi votre avis en commentaire !
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J’ai vendu ma résidence principale fin 2019. Elle était devenue inadaptée (agrandissement de la famille) et l’inversion de la courbe des taux m’a convaincu de dégager du cash.
Je ne sais pas si le marché de l’immobilier va baisser mais je reste à l’affut d’opportunité.
Alexandre