COMMENT ACHETER UN IMMEUBLE DE RAPPORT QUAND ON GAGNE 1300€ PAR MOIS?

COMMENT ACHETER UN IMMEUBLE DE RAPPORT QUAND ON GAGNE 1300€ PAR MOIS?

Comme vous le savez, depuis plusieurs semaines je travaille sur mon ebook « Le guide du futur rentier », du coup j’ai un peu moins le temps de rédiger autant d’articles qu’avant. Cependant, je ne veux pas vous laisser sans informations ou sans histoires immobilières! C’est pourquoi, je laisse de plus en plus la parole à d’autres blogueurs qui veulent écrire pour www.objectif-rentier.fr 😉 Mais attention, je sélectionne! Et pour l’article de cette semaine, j’ai sélectionné Bruno, dont le thème du blog est: les immeubles de rapport. Ca tombe bien, je compte vous parler bientôt de mon dernier investissement qui est en ligne avec ce thème 😉 Et d’ailleurs, ça aussi ça me prend du temps. Mais j’attends un peu pour vous en dire plus…En attendant, je vous laisse avec Bruno!

Je m’appelle Bruno, du blog J’achète-un-immeuble.com. J’ai 32 ans et je vous livre ici une partie de mon histoire d’investisseur immobilier. Une histoire un peu particulière, puisque je n’ai pas ce qu’on pourrait appeler  « le profil idéal de l’investisseur ».

A votre avis, est-ce que l’on peut acheter un immeuble de rapport (rentable) en tant que 1er investissement immobilier en ne gagnant que 1300€/mois, en ne mettant AUCUN apport pour cet investissement, et en étant déjà endetté à 33% pour sa résidence principale ?

Ça peut sembler difficile et impensable! Avant, je croyais que ce n’était pas possible. Mais ça, c’était avant ! En effet, la phrase précédente résume ma situation. Avec 1300€ chacun, ma femme et moi avons acheté notre 1er  immeuble de rapport rentable en Gironde. Et nous comptons acheter 1 immeuble / an pour atteindre rapidement notre liberté financière.

Au travers de cette expérience et d’autres témoignages d’investisseurs que je côtoie, je dirai que 2 des plus grosses difficultés pour des investisseurs débutants qui touchent le SMIC ou un peu plus sont :

  • de décrocher le Saint Graal : le financement
  • de trouver un immeuble de rapport RENTABLE et ABORDABLE.

Voyons comment je m’y suis pris et comment vous devez faire pour y remédier.

  • Comptes bancaires clean :

Cela va de soi ! Si vous vous pointez gentiment le jour du rendez-vous  avec un banquier ou un courtier avec des relevés de compte remplis de prêts conso, ou des retraits d’argent qui dépassent de loin vos rentrées d’argent….ça ne va pas le faire.

Et pourtant, statistiquement (voir rapport surendettement Banque de France 2015 ci-dessous), on remarque que ce sont les plus bas revenus qui s’endettent le plus. Par conséquent qui s’enlèvent la possibilité d’investir.
rapport-surendettement-banque-de-france-2015

Sûrement l’envie de posséder à tout prix ce fameux dernier IPhone 17 qui ira à merveille dans cette jolie berline allemande que vous venez d’acheter. Mais quand on n’a pas la capacité financière de se payer ces joujoux Cash, on fait appel au crédit ! Et là, si vous accumulez les mauvaises dettes, vous grillez vos cartouches pour décrocher votre 1er financement. Donc attention, freinez vos pulsions d’achat.

Si vous voulez vraiment acheter votre 1er immeuble de rapport malgré des revenus plus bas que la moyenne française, il va falloir faire des concessions. S’enrichir n’est pas sans douleur !

Lors d’un de mes rendez-vous pour décrocher un financement, un courtier a littéralement « scanné » de A à Z mes relevés de compte. Il m’a interrogé sur la moindre de mes plus petites dépenses. Je lui ai quand même demandé pourquoi je devais expliquer certaines dépenses récurrentes (qui n’étaient pas des crédits) malgré mes comptes nickel ! Sa réponse : comprendre mes dépenses pour pouvoir répondre à ses banquiers partenaires …

Donc, vraiment, soyez RIGOUREUX dans la tenue de vos comptes bancaires dans les 3 à 4 mois précédant la demande de prêt immobilier pour votre immeuble de rapport. Votre future vie de rentier en dépend…

  • Epargnez avant d’investir :

C’est la suite logique du point précédent. Il faut vraiment montrer au banquier que vous savez gagner de l’argent, économiser, prévoir… Tout ce que vous ne dépensez pas dans des mauvaises dettes, épargnez-le.

Ayez à l’esprit qu’un banquier est avant tout un gestionnaire de risque ! En lui montrant que vous arrivez à mettre à gauche, il sera rassuré et plus enclin à vous financer pour investir.

Quand on ne gagne que le SMIC ou un peu plus, tous les efforts doivent être concentrés sur le 1er investissement. Bon c’est valable aussi quand on touche 5 000€/mois, mais c’est primordial pour les petits salaires.

Cette épargne va faire la différence lors de l’étude de votre dossier par les organismes prêteurs.

Elle pourra :

  • Soit servir d’apport ( les banquiers sont plus enclins à vous financer si vous mouillez la chemise )
  • Soit servir d’argument pour de futurs placements financiers ( que vous serez libre ou pas d’accepter une fois le prêt décroché…)

Je ne vous cache pas que vous allez essuyer quelques « NON » de la part des banques, malgré des comptes bancaires nickel et un apport à mettre pour le projet, mais peu importe. Gardez à l’esprit que c’est normal, et ne lâchez rien !

  • Acheter un « mouton noir » :

C’est une évidence. Avec 1300€/mois de salaire, vous ne pourrez pas acheter un immeuble à 300 000€ ( pas de suite… ). Il va falloir être persévérant dans vos recherches et dans votre prospection immobilière afin de dénicher des produits hyper abordables.

Quoi acheter alors ?

Je pense que l’idéal est de se diriger sur des immeubles de rapport entre 50 000€ et 80 000€ tout compris ( immeuble + notaire + agence + travaux…) pour votre 1er investissement locatif. Si si, ça existe !

Vous devrez être hyper réactif si vous tombez sur ce type de bien immobilier. Il faut donc être prêt techniquement, mentalement et financièrement. Vous allez aussi devoir vous positionner sur des biens que d’autres investisseurs n’ont pas osé acheter.

Personnellement, j’ai acheté un immeuble possédant pas mal de défauts :

  • conception particulière : escalier étroit, 1 des appartements disposé sur 3 niveaux
  • balcon menaçant de s’effondrer sur la rue et travaux nécessitant l’approbation des Bâtiments de France
  • immeuble situé à plus d’une heure de Bordeaux, dans une ville de – de 3000 habitants
  • situation sociale de la ville qui ferait fuir beaucoup d’investisseurs

Bon, je vous rassure. Il y avait quand même pas mal d’atouts à exploiter :

  • immeuble situé en hyper centre, à 25 mètres de la mairie et au cœur de tous commerces
  • prix vraiment très abordable : 48 000€ net vendeur !
  • potentiel de valorisation intéressant

Résultat : mon immeuble de rapport  (photo en dessous ) de 2 appartements m’a coûté 75 000€ tout compris, de l’immeuble aux travaux…
immeuble-de-rapport-objectif-rentier

Gardez aussi en tête qu’à ce niveau de tarif, vous n’aurez pas un bel immeuble Haussmanien avec la cage d’escalier décorée du tapis rouge. Regardez un peu mon immeuble…. Ça ne fait pas rêver ! D’ailleurs, l’achat coup de cœur est totalement à bannir. Je vous rassure encore, à 75 000€, je ne pense pas que vous tombiez sur un immeuble 5*.

Donc pour résumer ce point, trouvez un immeuble à défauts au potentiel caché mais bien réel, et corrigez ces défauts en apportant de la VALEUR pour les futurs locataires.

Autre évidence, si vous habitez en région Parisienne, vous devrez aller voir ce qui se fait en Province…

  • Acheter en dehors des grosses villes et agglomérations :

J’ai une question pour vous : savez-vous qu’à la campagne et dans les très petites villes, les gens ont besoin aussi de se loger ?…

La plupart des investisseurs ne jurent que par les grosses villes ou villes moyennes. Malheureusement, le prix des immeubles ( rentables ) dans les grosses métropoles est inaccessible pour nous, petits salaires !

Comme je l’ai mentionné dans le point précédent, j’ai investi dans une ville de moins de 3000 âmes. Je connais d’ailleurs d’autres spécialistes des immeubles de rapport qui ont la même stratégie (payante). Les prix très abordables permettent de jolies rentabilités et des Cash-flow intéressants.

A titre d’exemple, mon petit immeuble de rapport qui ne paie pas de mine dégage un rendement locatif net de quasi 10%, et  270€/mois de cash-flow net ( bientôt 310€/mois puisque je viens de renégocier le prêt auprès de ma banque…)

Pour trouver des lingots à prix bradés, il ne faut pas aller directement dans le coffre au trésor. Il suffit parfois de chercher dans le grenier…

Les risques des petites villes : + difficile de trouver des locataires, demande locative plus faible

D’ailleurs cela a été une des remarques que le banquier m’a lancé…. Soyez préparé à affronter ce genre d’objection.

La solution que j’ai mis en place : des appartements aux standards de rénovation assez élevés. Le but est vraiment d’apporter un bien très qualitatif sur le marché locatif local. Le tout en restant dans la moyenne( supérieure) du marché. Effet coup de cœur assuré !

Testez aussi la demande locative avec une annonce fictive sur le Bon Coin.fr. D’une part cela vous confortera sur le choix de l’immeuble. Et vous pourrez répondre sans crainte à votre banquier s’il doute de la demande.

  • Réaliser soi-même ses travaux :

Une autre astuce pour baisser la note globale d’un projet et rentrer dans vos finances, c’est de faire les travaux soi-même.

C’est ce qui m’a permis d’acheter mon immeuble de rapport rentable. Si je ne m’étais pas remonté les manches et mis les mains dans le cambouis, jamais je n’aurais pu dégager quasi 10% nets de rendement locatif après impôts !

Par exemple, la rénovation du studio de 28m² m’est revenue à 89€/m² ( 110€/m² pour la globalité de l’immeuble ). Totalement imbattable par rapport à des artisans. Bon nickel me direz-vous, mais cela a un revers de médaille…. En voici les inconvénients.

Inconvénients majeurs de rénover soi-même :

  • la perte de temps : vous allez mettre 6 mois ou 1 an tous vos week-ends alors qu’un artisan va mettre 1 ou 2 mois pour retaper l’immeuble.
  • la fatigue : à ne pas négliger. Être dans la « Rat race » la semaine, puis bosser comme un forçat dans l’immeuble le week-end, ce n’est pas top.
  • ne pas se concentrer sur l’essentiel : le prochain investissement. Qui prépare votre 2ème investissement pendant que vous grattez ?

Mais peu importe pour ce 1er investissement. Il fallait absolument lancer la machine à investir. S’il n’y a pas le choix, faites les travaux ! Faites-vous aider par votre entourage pour rénover, décorer, embellir…. N’oubliez pas que le 1er investissement conditionne la suite de votre carrière d’investisseur.

Pas de 1er immeuble = pas de 2nd immeuble….= SMIC à vie = Retraite à 62 65 67… ans avec 500€ d’allocation retraite…. ( je schématise vulgairement, mais c’est presque ça ! A méditer.)

  • Mettre un peu d’apport :

Premièrement, je trouve dommage  ( ce n’est que mon avis ) de mettre un apport pour investir dans l’immobilier. Un des intérêts de l’investissement immobilier réside dans l’emprunt qui est remboursé par les loyers versés par vos locataires. Vous vous enrichissez donc grâce à l’argent des autres. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

Pour des profils un peu risqués  aux yeux des banquiers ( c’est le cas pour nous, investisseurs à salaires modérés ), des garanties peuvent être demandées. L’apport en fait partie.

Généralement, la banque demandera que vous apportiez les frais de notaire, les frais de garantie, et peut-être les frais d’agence si vous passez par un intermédiaire. Ça commence à faire beaucoup d’argent. Personnellement, j’ai pu NE METTRE AUCUN apport ! Donc vous aussi, vous le pourrez…

Mais si cela avait été indispensable pour me lancer dans l’investissement, je n’aurai pas hésité un seul instant.

Si APPORT = OBTENTION DU PRÊT ( = INDÉPENDANCE FINANCIÈRE ), alors mettez un apport !

Astuce : vous pouvez toujours demander un différé d’amortissement du prêt immobilier pour vous rembourser cet apport. En gros, vous commencez à rembourser le prêt 6 mois, 1 an ou 2 ans après avoir débloqué ce prêt, ce qui génèrera directement une trésorerie.

Comme je le disais en introduction, je n’avais pas le profil idéal de l’investisseur aux yeux des banques. Pourtant, en suivant les règles et conseils que je viens d’écrire, j’ai pu investir avec succès dans mon 1er immeuble de rapport malgré mes faibles revenus.

Vous pouvez très bien suivre le même schéma. Si vous êtes vraiment motivé, déterminé, persévérant avec cette envie de vous créer votre indépendance financière, rien n’est impossible. Faites le 1er pas, même si vous touchez le SMIC. Formez-vous, apprenez ( vous êtes au bon endroit sur www.objectif-rentier.fr) et AGISSEZ.

Bruno BAUDELET

http://www.jachete-un-immeuble.com/

Laissez vos commentaires ci-dessous, Bruno se fera un plaisir de répondre à vos questions! 😉

Pour lire une autre histoire d’investissement réussi dans un immeuble de rapport, je vous invite à lire: 700€ DE CASH-FLOW QUI TOMBENT TOUS LES MOIS AVEC UN IMMEUBLE DE RAPPORT !

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...