7 ARGUMENTS QUI VOUS FERONT VOIR LA SCI À L’IS AUTREMENT

7 ARGUMENTS QUI VOUS FERONT VOIR LA SCI À L’IS AUTREMENT

Je reçois régulièrement des mails concernant le fait d’investir en SCI (société civile immobilière). Pour ceux qui n’auraient jamais entendu parler de SCI, voici une définition que j’ai trouvé sur le site « Droit-Finance« : « Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier. »

Cependant, n’étant pas une spécialiste du sujet, j’ai préféré faire appel à quelqu’un qui s’y connait vraiment bien: Paul Aubé, qui n’est pas blogueur, mais l’auteur du Guide SCI, la bible pour les personnes qui veulent investir en SCI. Je lui ai donc demandé d’écrire un article inédit pour mon blog!

Bonne lecture 🙂

 

Parmi les différentes stratégies immobilières, la SCI à l’IS (soumise à l’impôt sur les sociétés) à sa place à part entière.

Mais seulement voilà, elle fait peur. Peut-être à vous également d’ailleurs. Vous en avez entendu parler, parfois, souvent… Mais il y a des sujets qui, même après s’être beaucoup renseigné, donnent le sentiment de ne pas avoir fait le tour de la question.

La SCI à l’IS fait partie de ces sujets. On a tendance à se perdre. On est jamais sûr d’avoir tous les tenants et aboutissants. Sauf peut-être un point. Un point ne vous a pas échappé. Celui-ci on le retient facilement : la lourde fiscalité qui s’applique sur la plus-value à la revente du bien ! Et vous avez raison ! Ce point fiscal primordial est une des raisons des multiples controverses au sujet des SCI à l’IS.

Cependant, il serait dommage de s’arrêter là et de ne pas chercher à approfondir les intérêts qu’offre une SCI à l’IS.

C’est le but de cet article ! Vous l’aurez compris, je vais vous exposer ici les raisons qui fait que la SCI à l’IS n’a pas à rougir face à ses camarades fiscaux : la défiscalisation grâce aux travaux ou encore le régime LMNP.

Voyons ensemble pourquoi la SCI à l’IS peut être un outil très efficace pour investir dans l’immobilier.

C’est parti !

#1 L’IS : un impôt qui évolue favorablement pour les investisseurs  

L’impôt sur les sociétés (IS) n’a pas été beaucoup modifié depuis ces dernières décennies. Depuis les années 80, où il se situait à 45%, celui-ci n’a subi que des diminutions (mise à part à la fin des années 90).

Aujourd’hui, si vos bénéfices sont inférieurs à 38120€, vous n’êtes taxé qu’à 15%. En effet, les conditions pour pouvoir avoir accès à ce taux réduit sont larges, laissant la possibilité à tous les possesseurs de SCI à l’IS d’en profiter.

À partir de 38120€, le taux de l’IS est de  28% pour les bénéfices allant jusqu’à 500 000€ puis 33,33% au-delà.

À partir du 1er janvier 2019, l’ensemble des bénéfices supérieurs à 38120€ seront taxés à 28%. Enfin dans les 5 ans à venir, l’IS va diminuer progressivement pour atteindre les 25% !

Vous comprenez donc que l’IS :

  • devient de plus en plus intéressant alors même que l’imposition en nom propre se durcit, comme l’exonération de la taxation des plus-values en nom propre en 2012 (passage de 15 à 30 ans) ;
  • est un impôt relativement stable. En effet, à l’inverse de la fiscalité des particuliers, celle des sociétés se doit d’être stable dans le temps afin d’éviter tout déséquilibre économique des entreprises françaises.

Cela permet donc une vision à long terme. Et le long terme est une notion très importante dans la gestion de patrimoine !

#2 Une fiscalité dite opaque 

L’intérêt majeur de l’IS est la dissociation de la fiscalité de la SCI et celle de votre imposition personnelle. Avec l’IS, il n’y a pas de pont entre la rive professionnelle et personnelle.

La conséquence directe est qu’il n’y a pas de risque de se voir rapidement rattrapé par la forte imposition des revenus locatifs… une fois le déficit foncier utilisé.

On parle ici de fiscalité opaque, en opposition à la fiscalité dite transparente des SCI à l’IR.

Notez qu’il n’y a que 2 moyens de sortir de l’argent de la SCI :

  • en se versant des dividendes, ces derniers sont alors soumis aux prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique (PFU) qui équivaut à un forfait de 30% du montant distribué ;
  • en se versant un revenu. Il vous faudra donc payer les charges sociales (à hauteur de 45% du revenu net versé) ainsi que l’impôt sur le revenu.

Il faut reconnaitre que l’argent qui sort de la SCI est lourdement fiscalisé. Cependant, ce point est à mon sens, compenser par le fait que c’est vous qui choisissez quand vous souhaitez prendre cet argent. Cela nous amène à l’avantage suivant : la maitrise de votre fiscalité.

#3 Une totale maitrise de votre fiscalité 

Cela est la conséquence directe de la dissociation de vos revenus avec ceux de la SCI à l’IS. Vous avez de fait une maitrise quasiment totale de l’impact de la fiscalité sur vos revenus locatifs. Ainsi, vous n’avez plus ou quasiment plus à vous soucier de l’impact fiscal sur votre projet locatif. Et cela, durant toute la durée de détention du bien !

C’est très confortable… Plus de soucis à propos du montant des impôts et de quelle stratégie adopter lorsque votre parc immobilier commence à devenir conséquent.

#4 Une imposition différée

Comme je vous le disais en introduction, l’argument rédhibitoire le plus connu et retenu par les investisseurs est celui de la fiscalité à la revente. Et encore une fois, c’est vrai que celle-ci est très importante. On ne peut pas le nier.

Cependant, je vous propose de voir cet argument sous un autre angle. Faisons pour cela un parallèle. Imaginons que vous signez un devis pour la rénovation d’un appartement destiné à la revente. L’artisan, très arrangeant, est d’accord pour ne pas être payé durant la totalité des travaux, mais seulement après la revente de votre appartement.

Ainsi, vous dit-il, « vous pouvez utiliser l’argent qui me revient pour acheter un autre bien ». En compensation, il vous demandera (peut-être) une petite compensation financière.

Ce serait beau, non ? Bon personnellement, je n’ai pas encore rencontré cet artisan. Mais si vous le connaissez, je veux bien son numéro de téléphone !

Par contre, ce qui est totalement irréaliste avec l’exemple de l’artisan est bel et bien réel avec la SCI à l’IS !

Sauf qu’ici, c’est l’administration fiscale qui vous propose d’être payée après la revente du bien… Là encore, vous avez la maitrise de l’impôt par le choix de revendre ou non !

J’avoue que lorsque j’ai raisonné comme cela, j’ai eu comme un déclic dans ma tête.

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SCI couverture-2018

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#5 Moins de pression fiscale = plus de choix d’investissement 

Si vous avez suivi mon raisonnement, la SCI à l’IS permet de maitriser sa fiscalité et par conséquent de minimiser son impact sur votre investissement.

Cela permet donc d’ouvrir d’autres perspectives immobilières. Notamment dans le type d’investissement que l’on peut choisir ; à savoir :

  • des immeubles avec peu ou pas de travaux. Tout le monde ne se sent pas capable de se lancer dans des investissements avec une enveloppe travaux aussi importante que le bien lui-même… Et ils ont raison ! Mieux vaut avoir bien analysé l’adéquation connaissance/prise de risque avant de se lancer dans ce genre d’aventure au risque de faire de grosses erreurs.
  • Des biens avec une rentabilité pouvant être inférieure à 10%. Je sais que certains ne sont pas d’accord avec le fait qu’une optimisation fiscale puisse justifier de diminuer sa rentabilité. De mon côté, je persiste et signe ! En effet, un bien avec une rentabilité moins importante à l’avantage de pouvoir se trouver plus facilement (tout le monde n’a pas envie de passer ses journées pendant des mois à trouver la perle rare) ou encore permettre de viser des quartiers plus convoités. Ce qui ne semble pas aberrant non plus. Retenez qu’un bien s’autofinance dans une SCI à l’IS autour de 8% de rentabilité brute (avec un emprunt à 110% sur 20 ans) contre 10% en location nue en nom propre.
  • Enfin, si le LMNP reste une niche fiscale très intéressante (et fiscalement plus intéressante que l’IS), celui-ci à ses propres limites. Au-delà du temps supplémentaire que demande la location meublée, celle-ci ne peut s’appliquer partout. La SCI à l’IS se révèle être une alternative intéressante à ce type de location.

#6 L’apport rend plus fort 

La SCI à l’IS offre un intérêt particulier lorsque vous avez un apport.

En effet, lorsque vous faites un apport en compte courant (autrement dit, votre apport n’est pas comptabilisé dans le capital social) au sein de votre SCI, vous pouvez récupérer cet apport comme bon vous semble, sans que celui-ci ne soit imposé.

Prenons un exemple.

Admettons que vous faites un apport de 10 000€ en compte courant. Vous pourrez alors décider de vous verser 250€ par mois pendant 40 mois sans que vous n’ayez à vous soucier d’aucune imposition ! Ce qui est en réalité normal (car votre apport a déjà été imposé avant que vous ne l’apportiez dans votre SCI), mais qui n’est cependant pas le cas avec un achat en nom propre.

Un autre petit avantage concernant cet apport est que vous pouvez ajouter des intérêts d’emprunt qui seront déductibles du résultat de la SCI (mais que vous devrez déclarer sur votre déclaration de revenu personnel).

#7 Faciliter un achat en commun

Lorsque l’on veut acheter un bien à plusieurs, il n’y a pas beaucoup de solutions : l’indivision ou la SCI. Même si un achat pourrait aussi s’envisager par le biais d’une SARL ou une SAS, ces dernières sont en réalité, peu utilisées pour ce type d’opération.

L’indivision a pour principal inconvénient d’être très rigide dans son utilisation. Toutes décisions doivent être prises à l’unanimité. On comprend très vite comment une situation peut être totalement bloquée en cas de conflit entre les indivisaires (les personnes détentrices du bien). De plus, en cas de décès de l’un des indivisaires, les autres personnes détentrices du bien devront composer directement avec les héritiers, multipliant les potentielles sources de conflits en cas de désaccord.

La SCI permet d’éviter cet ensemble d’inconvénients en modulant les statuts selon le souhait de chacun des associés. Les statuts sont donc un outil puissant pour permettre  de définir clairement les règles à respecter au sein de votre SCI. Ces règles ont l’avantage d’être très modulables. Il suffit pour cela de bien avoir réfléchi aux différentes situations que la SCI pourrait rencontrer au cours de sa vie.

Pour aller plus loin 

Si vous êtes allé jusque là, c’est que vous avez (je l’espère !) apprécié cet article et je vous en remercie.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les SCI à l’IS, j’ai écrit un e-book sur le sujet. Le seul traitant exclusivement de la SCI à l’IS. Moi-même investisseur avec une SCI à l’IS (je suis sûr que vous vous en doutiez), j’ai voulu partager mon point de vue et mes connaissances accumulées grâce à mes investissements immobiliers. Si vous souhaitez aller plus loin, c’est juste là : Guide SCI

Merci à vous et bon investissement !

Paul Aubé

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