7 ARGUMENTS QUI VOUS FERONT VOIR LA SCI À L’IS AUTREMENT
Je reçois régulièrement des mails concernant le fait d’investir en SCI (société civile immobilière). Pour ceux qui n’auraient jamais entendu parler de SCI, voici une définition que j’ai trouvé sur le site « Droit-Finance« : « Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier. »
Cependant, n’étant pas une spécialiste du sujet, j’ai préféré faire appel à quelqu’un qui s’y connait vraiment bien: Paul Aubé, qui n’est pas blogueur, mais l’auteur du Guide SCI, la bible pour les personnes qui veulent investir en SCI. Je lui ai donc demandé d’écrire un article inédit pour mon blog!
Bonne lecture 🙂
Parmi les différentes stratégies immobilières, la SCI à l’IS (soumise à l’impôt sur les sociétés) à sa place à part entière.
Mais seulement voilà, elle fait peur. Peut-être à vous également d’ailleurs. Vous en avez entendu parler, parfois, souvent… Mais il y a des sujets qui, même après s’être beaucoup renseigné, donnent le sentiment de ne pas avoir fait le tour de la question.
La SCI à l’IS fait partie de ces sujets. On a tendance à se perdre. On est jamais sûr d’avoir tous les tenants et aboutissants. Sauf peut-être un point. Un point ne vous a pas échappé. Celui-ci on le retient facilement : la lourde fiscalité qui s’applique sur la plus-value à la revente du bien ! Et vous avez raison ! Ce point fiscal primordial est une des raisons des multiples controverses au sujet des SCI à l’IS.
Cependant, il serait dommage de s’arrêter là et de ne pas chercher à approfondir les intérêts qu’offre une SCI à l’IS.
C’est le but de cet article ! Vous l’aurez compris, je vais vous exposer ici les raisons qui fait que la SCI à l’IS n’a pas à rougir face à ses camarades fiscaux : la défiscalisation grâce aux travaux ou encore le régime LMNP.
Voyons ensemble pourquoi la SCI à l’IS peut être un outil très efficace pour investir dans l’immobilier.
C’est parti !
#1 L’IS : un impôt qui évolue favorablement pour les investisseurs
L’impôt sur les sociétés (IS) n’a pas été beaucoup modifié depuis ces dernières décennies. Depuis les années 80, où il se situait à 45%, celui-ci n’a subi que des diminutions (mise à part à la fin des années 90).
Aujourd’hui, si vos bénéfices sont inférieurs à 38120€, vous n’êtes taxé qu’à 15%. En effet, les conditions pour pouvoir avoir accès à ce taux réduit sont larges, laissant la possibilité à tous les possesseurs de SCI à l’IS d’en profiter.
À partir de 38120€, le taux de l’IS est de 28% pour les bénéfices allant jusqu’à 500 000€ puis 33,33% au-delà.
À partir du 1er janvier 2019, l’ensemble des bénéfices supérieurs à 38120€ seront taxés à 28%. Enfin dans les 5 ans à venir, l’IS va diminuer progressivement pour atteindre les 25% !
Vous comprenez donc que l’IS :
- devient de plus en plus intéressant alors même que l’imposition en nom propre se durcit, comme l’exonération de la taxation des plus-values en nom propre en 2012 (passage de 15 à 30 ans) ;
- est un impôt relativement stable. En effet, à l’inverse de la fiscalité des particuliers, celle des sociétés se doit d’être stable dans le temps afin d’éviter tout déséquilibre économique des entreprises françaises.
Cela permet donc une vision à long terme. Et le long terme est une notion très importante dans la gestion de patrimoine !
#2 Une fiscalité dite opaque
L’intérêt majeur de l’IS est la dissociation de la fiscalité de la SCI et celle de votre imposition personnelle. Avec l’IS, il n’y a pas de pont entre la rive professionnelle et personnelle.
La conséquence directe est qu’il n’y a pas de risque de se voir rapidement rattrapé par la forte imposition des revenus locatifs… une fois le déficit foncier utilisé.
On parle ici de fiscalité opaque, en opposition à la fiscalité dite transparente des SCI à l’IR.
Notez qu’il n’y a que 2 moyens de sortir de l’argent de la SCI :
- en se versant des dividendes, ces derniers sont alors soumis aux prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique (PFU) qui équivaut à un forfait de 30% du montant distribué ;
- en se versant un revenu. Il vous faudra donc payer les charges sociales (à hauteur de 45% du revenu net versé) ainsi que l’impôt sur le revenu.
Il faut reconnaitre que l’argent qui sort de la SCI est lourdement fiscalisé. Cependant, ce point est à mon sens, compenser par le fait que c’est vous qui choisissez quand vous souhaitez prendre cet argent. Cela nous amène à l’avantage suivant : la maitrise de votre fiscalité.
#3 Une totale maitrise de votre fiscalité
Cela est la conséquence directe de la dissociation de vos revenus avec ceux de la SCI à l’IS. Vous avez de fait une maitrise quasiment totale de l’impact de la fiscalité sur vos revenus locatifs. Ainsi, vous n’avez plus ou quasiment plus à vous soucier de l’impact fiscal sur votre projet locatif. Et cela, durant toute la durée de détention du bien !
C’est très confortable… Plus de soucis à propos du montant des impôts et de quelle stratégie adopter lorsque votre parc immobilier commence à devenir conséquent.
#4 Une imposition différée
Comme je vous le disais en introduction, l’argument rédhibitoire le plus connu et retenu par les investisseurs est celui de la fiscalité à la revente. Et encore une fois, c’est vrai que celle-ci est très importante. On ne peut pas le nier.
Cependant, je vous propose de voir cet argument sous un autre angle. Faisons pour cela un parallèle. Imaginons que vous signez un devis pour la rénovation d’un appartement destiné à la revente. L’artisan, très arrangeant, est d’accord pour ne pas être payé durant la totalité des travaux, mais seulement après la revente de votre appartement.
Ainsi, vous dit-il, « vous pouvez utiliser l’argent qui me revient pour acheter un autre bien ». En compensation, il vous demandera (peut-être) une petite compensation financière.
Ce serait beau, non ? Bon personnellement, je n’ai pas encore rencontré cet artisan. Mais si vous le connaissez, je veux bien son numéro de téléphone !
Par contre, ce qui est totalement irréaliste avec l’exemple de l’artisan est bel et bien réel avec la SCI à l’IS !
Sauf qu’ici, c’est l’administration fiscale qui vous propose d’être payée après la revente du bien… Là encore, vous avez la maitrise de l’impôt par le choix de revendre ou non !
J’avoue que lorsque j’ai raisonné comme cela, j’ai eu comme un déclic dans ma tête.
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#5 Moins de pression fiscale = plus de choix d’investissement
Si vous avez suivi mon raisonnement, la SCI à l’IS permet de maitriser sa fiscalité et par conséquent de minimiser son impact sur votre investissement.
Cela permet donc d’ouvrir d’autres perspectives immobilières. Notamment dans le type d’investissement que l’on peut choisir ; à savoir :
- des immeubles avec peu ou pas de travaux. Tout le monde ne se sent pas capable de se lancer dans des investissements avec une enveloppe travaux aussi importante que le bien lui-même… Et ils ont raison ! Mieux vaut avoir bien analysé l’adéquation connaissance/prise de risque avant de se lancer dans ce genre d’aventure au risque de faire de grosses erreurs.
- Des biens avec une rentabilité pouvant être inférieure à 10%. Je sais que certains ne sont pas d’accord avec le fait qu’une optimisation fiscale puisse justifier de diminuer sa rentabilité. De mon côté, je persiste et signe ! En effet, un bien avec une rentabilité moins importante à l’avantage de pouvoir se trouver plus facilement (tout le monde n’a pas envie de passer ses journées pendant des mois à trouver la perle rare) ou encore permettre de viser des quartiers plus convoités. Ce qui ne semble pas aberrant non plus. Retenez qu’un bien s’autofinance dans une SCI à l’IS autour de 8% de rentabilité brute (avec un emprunt à 110% sur 20 ans) contre 10% en location nue en nom propre.
- Enfin, si le LMNP reste une niche fiscale très intéressante (et fiscalement plus intéressante que l’IS), celui-ci à ses propres limites. Au-delà du temps supplémentaire que demande la location meublée, celle-ci ne peut s’appliquer partout. La SCI à l’IS se révèle être une alternative intéressante à ce type de location.
#6 L’apport rend plus fort
La SCI à l’IS offre un intérêt particulier lorsque vous avez un apport.
En effet, lorsque vous faites un apport en compte courant (autrement dit, votre apport n’est pas comptabilisé dans le capital social) au sein de votre SCI, vous pouvez récupérer cet apport comme bon vous semble, sans que celui-ci ne soit imposé.
Prenons un exemple.
Admettons que vous faites un apport de 10 000€ en compte courant. Vous pourrez alors décider de vous verser 250€ par mois pendant 40 mois sans que vous n’ayez à vous soucier d’aucune imposition ! Ce qui est en réalité normal (car votre apport a déjà été imposé avant que vous ne l’apportiez dans votre SCI), mais qui n’est cependant pas le cas avec un achat en nom propre.
Un autre petit avantage concernant cet apport est que vous pouvez ajouter des intérêts d’emprunt qui seront déductibles du résultat de la SCI (mais que vous devrez déclarer sur votre déclaration de revenu personnel).
#7 Faciliter un achat en commun
Lorsque l’on veut acheter un bien à plusieurs, il n’y a pas beaucoup de solutions : l’indivision ou la SCI. Même si un achat pourrait aussi s’envisager par le biais d’une SARL ou une SAS, ces dernières sont en réalité, peu utilisées pour ce type d’opération.
L’indivision a pour principal inconvénient d’être très rigide dans son utilisation. Toutes décisions doivent être prises à l’unanimité. On comprend très vite comment une situation peut être totalement bloquée en cas de conflit entre les indivisaires (les personnes détentrices du bien). De plus, en cas de décès de l’un des indivisaires, les autres personnes détentrices du bien devront composer directement avec les héritiers, multipliant les potentielles sources de conflits en cas de désaccord.
La SCI permet d’éviter cet ensemble d’inconvénients en modulant les statuts selon le souhait de chacun des associés. Les statuts sont donc un outil puissant pour permettre de définir clairement les règles à respecter au sein de votre SCI. Ces règles ont l’avantage d’être très modulables. Il suffit pour cela de bien avoir réfléchi aux différentes situations que la SCI pourrait rencontrer au cours de sa vie.
Pour aller plus loin
Si vous êtes allé jusque là, c’est que vous avez (je l’espère !) apprécié cet article et je vous en remercie.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les SCI à l’IS, j’ai écrit un e-book sur le sujet. Le seul traitant exclusivement de la SCI à l’IS. Moi-même investisseur avec une SCI à l’IS (je suis sûr que vous vous en doutiez), j’ai voulu partager mon point de vue et mes connaissances accumulées grâce à mes investissements immobiliers. Si vous souhaitez aller plus loin, c’est juste là : Guide SCI
Merci à vous et bon investissement !
Paul Aubé
MERCI D'AVOIR LU CET ARTICLE !
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Hello Azar, un autre (gros) atout de la SCI à l’IS c’est que l’on peut amortir sur plusieurs années les biens dans lesquels on investit, ce qui réduit considérablement, voire annule, le montant de l’impôt à régler par la SCI sur toute la durée de l’amortissement.
C’est ce qui justifie par ailleurs que le montant si élevé de l’impôt sur la plus-value à la revente d’un bien détenu dans une SCI à l’IS.
Bonjour, nous avons décidé cette année de passer notre SCI à l’IS justement pour les arguments énumérés ci-dessus.
Concernant l’amortissement, nous n’avons pas trouvé de règle précise mais il semblerait que ce soit entre 20 et 25 ans (bon ce sera le boulot de l’expert de l’evaluer).
Enfin, la location meublée du coup n’offre plus forcément d’avantage fiscal particulier à l’IS.
Bonjour Ludovic,
Oui effectivement, vous avez raison.
Les avantages 4 et 5 sont en réalité la conséquence des dotations sur amortissement !
Merci pour votre précision !
Bonjour Jérémy,
Il est vrai que le calcul de la dotation sur les amortissements n’est pas régit par une règle stricte. Comme celui ci se fait sur les composants du bien, il n’est pas linéaire. Cependant, cela revient généralement à un montant par an qui s’apparente à environ 3-4% du prix du bien, soit environ 25-30 ans.
Concernant la location meublée avec une SCI à l’IS, le seul avantage est de pouvoir le louer plus cher… Mais rien effectivement au niveau fiscal !
Bonjour,
Je n’ai pas compris un point. Imaginons que j’ai un sci à l’is et des biens locatifs.
Je perçois des loyers, je suis taxé une fois par l’impôt sur les société.
Ces loyers vont sur le compte en banque de la société.
Si je veux les retirer je suis taxé une 2ème fois?
Merci d’avance pour votre éclaircissement.
Bonjour,
Oui c’est bien ça.
Voici le processus :
Les loyers vont sur le compte de la SCI tous les mois.
Une fois l’année terminée, le bilan comptable est effectué et c’est à ce moment là qu’est calculé l’impôt de la SCI (ce que l’on appelle l’IS= 15%).
Dans beaucoup de cas ,ce montant sera minime car l’amortissement du bien et d’autres frais permettent de ne pas ou peu payer d’IS. Par contre, si vous ne payez pas d’IS, cela ne veut pas dire que vous n’aurez pas de trésorerie dans votre SCI. Cela veut simplement dire que vous avez un bilan fiscal déficitaire. La conséquence est que la trésorerie générée ne peut pas être versée comme des dividendes. Par contre, vous pouvez l’utiliser pour réinvestir sans avoir eu à payer d’impôt !
A l’inverse, si vous payez de l’IS dans votre SCI, cela veut dire que vous avez un résultat positif. L’inconvénient est de devoir payer l’IS (15%). Par contre, l’avantage est de pouvoir vous verser des dividendes. La principale conséquence sera de devoir s’acquitter des prélèvements sociaux (17,2%) et de l’impôt sur le revenu (60% du montant des dividendes).
Vous remarquerez donc que sortir de l’argent de la SCI coute cher mais en contre partie, si vous ne le sortez pas, vous pouvez réussir à payer très peu d’impôt. En résumé, une SCI à l ‘IS permet de maitriser son imposition et mais aussi de réinvestir sans être limité par les conséquences fiscales que l’on retrouve en nom propre et avec un taux d’imposition très bas.
J’espère avoir répondu à votre question !
Bien cordialement.
Merci beaucoup Paul pour toutes ces précisions!! C’est très clair 🙂
Quelques petites précisions :
-> Dans le cadre d’une SCI, la société est le seul propriétaire du bien immobilier. Les associés, quant à eux, détiennent des parts de cette SCI, et donc indirectement des parts de ce bien. Vous n’êtes donc pas propriétaire du bien.
-> Si un prêt est contracté pour acheter, il sera au nom de la SCI, pas au votre. Vous serez caution, c’est-à-dire que vous serez tenu responsable si la SCI ne peut plus rembourser le prêt, mais c’est bien la SCI qui sera endettée et non vous. Cela peut être un avantage comme un inconvénient ! Si vous avez 10 biens dans 10 SCI différentes ça parait compliqué de vous faire racheter et réunir tous les prêts par une même banque par exemple. Par contre vous n’êtes pas endettés en nom propre.
-> Comme expliqué le principal intérêt est de se verser des dividendes de manière différée, pour les personnes très fortement imposées. Par exemple quelqu’un qui est dans la tranche haute pourra attendre la retraite pour profiter de dividendes plus importants, et en attendant réinvestir l’argent de la société dans d’autres biens.
-> La SCI à l’IS est une société hybride, elle est civile mais fiscalement imposée comme une société commerciale et cela représente un coût supplémentaire. C’est la SCI personne morale qui va déclarer elle-même ses revenus et donc il faudra remplir toute une liasse fiscale obligatoirement par le biais d’un expert comptable.
->Un point important non évoqué : vous parlez d’une seule façon de revendre, qui consiste en 2 étapes : d’abord vendre le ou les biens de la SCI, puis une fois l’argent sur le compte de la SCI se verser les dividendes correspondants (donc double imposition). Pour éviter cela, il est possible de ne pas vendre l’immeuble mais vendre les parts ou bien faire une donation aux enfants. Tout dépend de la rédaction des statuts, vous aurez besoin de l’agrément des associés mais vous paierez aux impôts 5% du montant des parts cédées. En sachant que la valeur du bien subit une décote de l’ordre de 10% du fait qu’il est détenu en société et non en nom propre. S’ajoute à cela l’impôt sur la plus value soumise au régime des plus values sur valeurs mobilières ( barème progressif de l’impôt sur le revenu avec abattement de 65% au-delà de 8ans de détention des parts + prélèvements sociaux sur la totalité de la plus value réalisée).
-> Quand il s’agit de cession de parts et de plus value, l’année d’achat du bien est décorrélée de la durée de détention des parts de la SCI. Si vous créez une SCI à l’année N et que vous achetez un bien A à l’année N+1 et un bien B à l’année N+10, le calcul de la plus value lors de la cession de part sera le même pour les deux biens A et B, c’est le nombre d’années de détention des parts qui compte.
-> L’administration fiscale tolère une décote pour illiquidité pour la détention de parts dans une SCI, qui sont plus compliquées à revendre qu’un logement en pleine propriété. Cette décote peut aller jusqu’à 20%, ce qui peut être un avantage par exemple par rapport à l’ISF.
-> Le basculement de la SCI classique imposée sur les revenus à la SCI opaque imposée à l’IS est définitif !
-> Avec la SCI à l’IS il est possible de panacher tous les types de location !
Bien cordialement,
Laurent
Bonjour Laurent,
Merci pour ces différentes précisions qui complètes bien l’article ! C’est vrai qu’il est difficile de tout aborder avec un seul article… C’est d’ailleurs pour cette raison que j’en ai fait un guide ! Concernant la possibilité de revente des parts, vous avez tout à fait raison : cela est possible et potentiellement intéressant pour le vendeur. Cependant, cela l’est beaucoup moins pour l’acheteur. En effet, ce dernier va acheté des parts d’une SCI avec un ou des biens qui auront déjà bénéficié de plusieurs années d’amortissement. Or, comme vous le savez, si cela est profitable durant ces années, la conséquence est aussi de voir la valeur nette comptable (VNC) du bien diminuer et donc le montant de la plus-value augmenté. En d’autres termes, l’acheteur perd les avantages générés par les amortissements des années avant son rachat tout en « gagnant » les inconvénients sur la VNC. C’est pour cette raison que je n’ai pas évoqué cette option dans l’article. Je l’aborde par contre dans le guide.
Au plaisir d’échanger, Paul.
Bonjour,
Merci pour vos explications très détaillées.
Si je comprends bien la revente (ou donation) des parts de la SCI plutôt que la revente de ses actifs a surtout lieu dans le cadre d’une transmission de patrimoine familiale… car dans ce cas l’acheteur a tout intérêt à ce que le vendeur (ses parents par exemple) perdent le moins d’argent possible. Vu que tôt ou tard cet argent finira dans sa poche.
Julien