3 APPARTEMENTS EN ÉTANT ÉTUDIANT GRÂCE AUX ENCHÈRES IMMOBILIÈRES!
Je n’ai jamais acheté aux enchères immobilières, mais je m’étais beaucoup intéressée au sujet l’année dernière, j’avais d’ailleurs écrit plusieurs articles sur les ventes aux enchères au tribunal de grande instance et sur les enchères immobilières notariales. C’est un marché de niche où il est possible de faire de belles affaires immobilières 😉 Quand Erkan m’a contacté pour écrire un article pour objectif-rentier en m’expliquant que les enchères immobilières étaient sa spécialité et qu’il avait acquis 3 appartements par ce biais tout en étant étudiant, je me suis dit BINGO ! il faut qu’il partage cela avec mes lecteurs 😉
Je m’appelle Erkan du site Esprit Investisseur , j’ai 23 ans et je suis investisseur en immobilier dans une niche très peu connue ou du moins, très peu comprise. Je vais tenter via cet article sur le blog d’Azar, de vous expliquer en 8 étapes, le processus d’achat dans une vente aux enchères immobilières.
Etant encore étudiant, j’ai toujours voulu investir le plus tôt possible dans immobilier. Mais comment faire pour acheter en région parisienne avec très peu d’argent et sans crédit immobilier ? C’est en ayant toujours en tête le principe du « Agis différemment pour obtenir des résultats différents de la masse » que j’ai découvert et me suis spécialisé dans ce type d’achat, qui m’a permis de faire 130 000€ de plus-value en 20 mois. Pour être le concret possible, je m’appuierai sur mon dernier achat aux enchères immobilières, un deux pièces à Saint-Denis, qui date de quelques jours seulement.
Voici donc ces 8 étapes.
#1 S’informer des ventes aux enchères immobilières à venir
Il y a deux moyens d’être mis au courant des ventes à venir :
- Premièrement, les sites internet spécialisés sont nombreux (encherespubliques.com ; encheresparisiennes.com ; licitor.com etc..) et permettent d’être instantanément mis au courant d’une vente. L’avantage c’est que la plupart des sites peuvent vous envoyer des alertes quand une vente rentrant dans vos critères est mise en ligne. L’inconvénient, c’est qu’Il ne faut pas oublier que ces sites sont tenus par des entreprises ou des particuliers (aucun site gouvernemental n’existe pour l’heure). Donc rien ne vous garantit que toutes les ventes soient bien mises en ligne. Vous pouvez donc passez à côté d’une affaire sans le savoir.
- Le deuxième moyen est d’aller voir directement l’affichage dans les tribunaux. Les ventes aux enchères se déroulent dans le tribunal du département en question, ces tribunaux ont l’obligation d’afficher les futures ventes. C’est certes plus pénible mais vous êtes sûr de rien louper.
Pour la vente de Saint-Denis, rien qu’en lisant l’annonce je savais qu’il y avait un gros coup à faire, alors que 99% des gens ne s’en seraient même pas rendu compte, mais ça, ça fait partie de mes secrets 😉
#2 Participer à la visite
Toutes les ventes aux enchères doivent faire l’objet d’une visite collective faite par un huissier (parfois deux visites). Elle est unique et ne dure qu’une heure, aucune autre n’est permise. Cette visite est donc primordiale, je dirais même décisive pour trois choses importantes.
- La première, cela parait logique mais, c’est la seule visite de votre probable futur Investissement/maison.
- La deuxième, est de pouvoir rencontrer et parler à l’occupant. Je vous conseille vivement d’être le plus courtois possible et n’oubliez pas que vous parlez à un humain avant tout. Cette personne s’est faite saisir son bien, intéressez-vous à lui et essayer de connaître les raisons pour lesquelles il est tombé dans cette situation. C’est réconfortant pour lui, et vous pouvez en tirer des informations très importantes. Ce qu’il faut à tout prix savoir c’est : s’il compte quitter l’appartement de son plein gré ?
- La dernière raison pour laquelle la visite est peut vous être utile : c’est de voir vos concurrents potentiels. Faites la visite du début à la fin, une heure de perdue n’est rien au côté des milliers d’euros en jeu. Essayer de regarder la réaction, le comportement des autres. Vous, de votre côté, soyez sûr de vous, ayez une voix qui porte et essayer de leur montrer que vous êtes un professionnel (même si tout comme moi vous êtes un étudiant, débutant qui n’a même pas de CDI). Cela peut intimider les autres, personne n’aimerez se retrouver en concurrence avec un professionnel non ?
En général, il y a une dizaine de personnes à la visite d’un bien, parfois ça peu tripler. A Saint-Denis, nous étions seulement 3, ça facilite vachement les choses.
#3 Se renseignez au sujet des frais préalables
Quand on achète aux enchères immobilières, il y a des frais préalables que le futur acheteur devra payer. Il s’agit de toutes les dépenses accumulées par les procédures (jugement, frais d’huissier, avocat poursuivant etc….). Vous pouvez connaître ce montant en générale 8 jours avant la vente en contactant l’avocat en charge de la vente. Renseignez-vous donc à temps car ce montant va vous servir à déterminer votre budget et commander le chèque de banque correspondant aux frais préalables (j’aborde les montants dans la partie V).
Pour ma part, les frais préalables étaient de 8 524.47€.
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#4 Trouver un Avocat
Pour enchérir, vous avez l’obligation de vous faire représenter par un avocat. Seul lui est en capacité de porter les enchères. Il vous faut donc trouver un avocat maintenant.
Pas de panique ! Moi aussi j’avais la chair de poule rien qu’à entendre le mot « avocat ». Pour moi aussi, avocat=problème=papiers=beaucoup d’argents, mais la réalité est beaucoup moins effrayante.
Il vous suffit de taper « avocat spécialiste immobilier » sur Google pour trouver une liste d’une dizaine d’avocat de votre département et vous n’avez plus qu’à les appeler. Ils sont réceptifs et vous conseilleront. Au téléphone, l’avocat vous demandera de lui transmettre quelques documents et vous annoncera ses honoraires. En générale, il y a deux types d’avocat :
- Avocat A : « Je ne vous prends rien si vous n’obtenez pas la vente, mais en cas d’obtention c’est 2400€ TTC. »
- Avocat B : « Je vous prends 300€ quoi qu’il arrive et un complément de 1500€ en cas d’acquisition. »
Un conseil : ne faites pas l’erreur d’engager le premier avocat que vous aurez eu au téléphone, même s’il était très gentil, consultez les autres pour comparer. Que ce soit l’avocat A ou B, ils feront au final le même boulot.
Mon avocat habituel me prend 1 200€HT soit 1 440€TTC.
#5 Préparer les chèques et documents
Il n’y a pas une montagne de documents à fournir pour participer aux enchères, juste l’essentiel (photocopie de pièce d’identité, justificatif de domicile et copie du livret de famille si vous êtes mariés).
En ce qui concerne les chèques, il en faut deux :
- Le premier chèque représente les frais préalable + les honoraires de l’avocat (en générale ce chèque tourne autour de 15 000-20 000€).
- Le deuxième est une caution de 10% de la mise à prix avec un minimum de 3 000€.
Si vous êtes acquéreur final, on vous demandera de faire l’appoint, si vous ne l’êtes pas on vous remettra vos chèques à la fin de l’audience.
Pour mon investissement à Saint-Denis, le premier chèque était de 15000€ (même si les frais préalables étaient seulement de 8500€, certains tribunaux imposent un minimum aussi). Le deuxième d’un montant de 3000€ car la mise à prix était de 30 000€
#6 Jour J, participation à la vente
Ne soyez pas surpris le jour de la vente par l’ambiance qui règne dans la salle. Une odeur de neurones en surchauffe, mélangée à un goût de guerre psychologique vous frappe. Tous ces gens de noir vêtu, se levant à l’entrée du juge… Mais bon, on ne va pas se laisser impressionner, un peu de conventionnel ne fait pas de mal.
Vous prenez place avec votre avocat (qui est souvent en retard) et attendez le tour de l’appartement que vous convoitez, en attendant vous vous étonnerez de voir tel ou tel personne que vous avez croisée lors de la visite et que vous n’attendiez pas à revoir 😐
C’est le tour de votre appartement, de 1000€ en 1000€ les enchères montent. Vous venez d’enchérir et si pendant 1m30 aucune personne ne surenchérit, alors vous allez entendre ce fameux « adjugé » ainsi que le coup de marteau qui s’en suit. A ce moment-là, vous allez avoir 30 secondes de solitudes et de remise en question « C’est vraiment moi qui l’ai acheté ? » « Ai-je bien fait ?» « J’espère ne pas avoir fait une connerie ». Mais ne vous en faites pas, si vous avez correctement déterminé votre budget et fixé vos limites, il y a aucune raison de douter.
J’ai adjugé Saint-Denis à 32 000€ pour une mise à prix de 30 000€. Vous pensez que c’est de la chance ? Non ça ne l’était pas 😉
#7 Survivre aux 10 jours suivant la vente
Maintenant que vous êtes le dernier adjudicataire (pas encore propriétaire), préparez-vous à affronter les probables 10 jours les plus angoissantes de votre vie.
Il s’agit des 10 jours ouvrables (lundi à samedi) suivant la vente, au cours desquels n’importe qui peut surenchérir de 10% (minimum fixé par la loi) sur votre bien (même si il n’a pas participé à la vente) et anéantir vos espoirs.
Pour info, si par malheur quelqu’un surenchérit votre bien dans les 10 jours, le bien est remis en vente deux ou trois mois plus tard, avec une mise à prix de 10% de plus que votre adjudication. Aussi, il faut savoir que les frais préalable augmentent automatiquement.
Lors de mon premier achat, le 10ème jour, j’étais à deux doigts du malaise, je n’ai jamais eu aussi mal au ventre que ce jour, je n’avais jamais connus un tel stress. Puis le 11ème jour tout rentre dans l’ordre et on fait péter le champagne.
#8 L’étape la moins évidente : prise de possession du bien
Vous êtes donc officiellement le nouveau propriétaire de l’appartement. Vous avez déjà posé vos RTT, appelé vos cousins costaud pour vous aider à déménager ? Pas si vite, vous pouvez le faire que si l’appartement est libre d’occupation, dans quel cas l’avocat vous remet les clés et c’est parti. Mais si vous avez à faire, comme dans 90% des cas aux enchères immobilières, à un bien « occupé », alors vous avez deux possibilités.
- La première est de se mettre d’accord à l’amical avec l’occupant. Vous allez voir celui-ci, parler avec lui, l’écouter, comprendre ses problèmes et lui demander ce qu’il compte faire. Soyez honnête avec lui et proposez-lui de l’aider. Il se sentira écouté et considéré, gagnez sa confiance et il sera beaucoup plus coopérant avec vous. Laissez-lui fixer sa date de sortie et surtout ne le précipitez pas.
- La deuxième possibilité est beaucoup moins rose, il faut à tout prix l’éviter mais quand il le faut, il le faut. Vous êtes face à un occupant qui refuse de quitter les lieux, refuse de coopérer et est limite agressif. Il ne faut surtout pas s’énerver et rentrer dans son jeu, la seule chose à faire est de contacter un huissier. Lui, essayera aussi de lui faire quitter les lieux en toute diplomatie, mais si la réponse est la même alors il enclenchera la procédure d’expulsion. Sachez que c’est très coûteux, il faut donc avoir prévu cette charge lors de l’élaboration de votre budget.
Une procédure d’expulsion dure entre une à deux année. En France il y a la trêve hivernale, durant laquelle personne ne peut être expulsé du mois d’octobre à avril. De plus, si la personne est malade, handicapée ou enfantée, le juge prendra tout son temps avant d’autoriser l’expulsion. Je le répète, il faut absolument avoir prévu cette charge avant d’acheter car c’est de la perte sèche. Un an minimum de loyer à 800€ par exemple, + 5000€ environ de frais d’expulsion, ça atteint vite les 15 000€. Je ne vous ai même pas parlé de la fatigue que ça engendre, du stress, courir à droite à gauche… Enfin bref, je ne vous le souhaite pas.
Dans mon cas, sur les 3 achats aux enchères que j’ai effectué, je n’ai jamais eu recours à la deuxième méthode alors que les biens étaient tous occupés au moment de l’achat. J’ai même eu le droit à une visite guidée du bien par l’ex propriétaire lors de mon premier achat.
Voilà vous savez maintenant une bonne partie du déroulement des ventes aux enchères immobilières. Faites très attention à ne pas rentrer bêtement en concurrence avec quelqu’un lors des enchères. Cela peut vous pousser à dépasser votre budget et risquer de payer plus cher que le prix du marché. N’oubliez pas que ça reste un appartement que vous n’avez pas réellement choisi puisque vous l’avez simplement sélectionné parmi une liste de vente, il n’y a donc pas d’intérêt à payer le prix du marché. Achetez aux enchères immobilières que si vous faites une bonne affaire. Un dernier conseil que je peux vous donner, est de participer à certaines ventes en tant que visiteurs. Les ventes aux enchères immobilières sont publiques, vous pouvez donc prendre place dans la salle et simplement regarder, cela vous sera grandement utile croyez moi.
Pour conclure, c’est un mode d’achat assez complexe je dois l’avouer, il faut bien réfléchir et apprendre avant de se lancer. Mais en tout cas moi, j’adore. J’ai appris de toute façon, que personne ne gagne de l’argent sans prendre de risques, et moi, du haut de mes 21 ans je me suis lancé, j’ai perdu de l’argent, échoué a plusieurs ventes, mais pour au final réaliser 3 très belles affaires qui m‘ont généré plus de 130 000€ en 20 mois. Pas mal pour un étudiant non ? =)
Erkan ALTUNDAS
http://espritinvestisseur.com/
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Super article Erkan!
J’ai toujours voulu acheter aux enchères mais je ne savais pas comment faire. Aujourd’hui c’est beaucoup plus clair pour moi.
Merci beaucoup!
Un de mes objectifs pour l’année 2017 sera de m’imprégner de cette ambiance en allant à des ventes.
Très intéressant comme article ..
par contre il est nécessaire de pouvoir payer cash je suppose ? nécessite d’une trésorerie importante sans passer par un prêt bancaire…
Bonjour Pierre,
Non il n’est pas nécessaire de payer en cash. Il faut avoir une épargne de départ d’environ 20k€, mais vous avez 2 mois pour payer l’intégralité. 2 mois est juste mais suffisant pour trouver un prêt immo.
Bonjour
Merci pour cet exposé tres pertinent et instructeur!l
Ma question etait de savoir si les frais et honoraires de l’avocat sont compris dans la mise à prix ou pas ?
Salut Azar et Erkan.
C’est vraiment intéressant de découvrir d’autres process d’achat immobilier. Merci pour le partage.
Erkan, y a t’il beaucoup de concurrence lors de ces enchères ? Ou seulement 4-5 personnes qui enchérissent ?
Réponse à amahane,
Non bien sûr, c’est en plus.
Bonjour,
Un article très intéressant, merci de l’avoir partagé!
J’ai une question concernant les frais préalable. Est-t-il possible de les inclure dans le crédit immobilier?
Par exemple, le total de vente est de 100K dont les frais préalable sont de 20K. Une fois le chèque remis et le vente emportée, je vais aller contracter un credit pour 80K seulement, ou 100K?
Merci d’avance,
Katia
Bonjour Erkan,
Super article très intéressant qui tombe à pic pour moi car j’ai visité récemment un bien pas en vente aux enchères mais une vente de gré à gré dans le cadre d’une liquidation judiciaire … et j’avoue que tes conseils sont précieux !
Au plaisir !
Vincent
Bonjour,
Merci pour l’article, très instructif.
J’aurai cependant une question concernant le prêt immo. Lors d’un achat classique nous disposons des conditions suspensive d’obtention du crédit dans le compromis de vente.
Si nous n’obtenons pas le crédit, as t-on les mêmes droits aux enchères ? Retrait de la vente sans frais et remboursement de l’acompte …
Réponse à bruno:
Tout dépend du bien. Tu peux avoir 2 personnes face à toi comme 15.
Réponse à jérôme
Il n’y a aucune condition suspensive dans une vente aux enchères. Quand on s’engage on doit être sûr de pouvoir assumer.
Bonjour,
Témoignage tout simplement génial et très rare sur le net !
Je suis depuis 2 jours dans une situation propices aux enchères immobilières. Je vais de ce pas contacter Erkan.
Yves mesmentors.fr
Excellent témoignage ton parcours m’impressionne et je me sens vraiment concerné par celui-ci étant moi-même étudiant. J’entrevois de me lancer dans l’immobilier, j’aurais voulu savoir comment à tu réussi à financer tes biens sans CDI ?
Bonjour Erkan
C’est vraiment super intéressant, merci de partager votre expérience
Nous nous étions un peu intéressé aux enchères mais c’est vrai que le chèque à déposer, et le fait que tout le monde pouvait renchérir même après la vente nous avait complètement découragés !
Et encore, on ne savait même pas qu’il fallait aussi recourir à un avocat…
Tout cela est peut être un peu trop stressant pour nous
Mais vous avez fait de très belles affaires, ça fait envie !
Tu as réinvesti de nouveau depuis l’article ?
A bientôt
Oui tout ton parcours fait rêver… mais une question subsiste toujours cependant…. étudiant sans ressources ou presque…. comment as tu pu contracter un prêt ? Admettons même que pour ton apport tu as reçu l’appui d’un ou plusieurs proches…mais pour l’obtention de ton crédit ? Dans tes récits je relève des zones d’ombres concernant ton financement … je vois vraiment pas comment tu as pu investir dans ton premier achat immobilier sans le portefeuille d’un quelconque créancier ou autre héritage …. sinon pour le reste, étant moi même acheteur de biens immobiliers saisis, tes écrits sont cohérents..
Je viens de visionner une de tes vidéos, et j’ai ma réponse. Tu as travaillé 3 ans pour te fabriquer une petite cagnotte et enfin tu as pu payer cash ton premier achat ultra abordable… c’est bien Erkan 😉 enfin maintenant tu as un fond de roulement ( grâce locations je pense)….mais attention au foncier et aux charges de copropriété, aux frais divers et autres imprévus et aussi aux dividendes cumulées…etc…bref, tu vas devenir le premier étudiant imposable de la région parisienne lol… bonne continuation… p.s : c’est effectivement un milieu fermé, mais dans ce genre de marché il y a aussi de nombreuses pommes pourries …. on peut tout perdre….mais sinon ça vaut le coup avec l’expérience :-)… ciao.