20 APPARTEMENTS ET TOUJOURS PAS RENTIER

20 APPARTEMENTS ET TOUJOURS PAS RENTIER

 

Chers lecteurs d’Objectif-Rentier,

Azar m’a proposé de publier sur son Blog un article pour vous raconter mon expérience dans l’immobilier locatif. C’est un véritable honneur pour moi. Voici comment je suis parvenu acheter 4 immeubles en 2 ans et ce que m’ont appris ces premiers investissements locatifs.

Comme de nombreux lecteurs, je me suis toujours posé la question :

Combien d’appartements/d’immeubles faut-il
pour vivre de l’immobilier ? 

Il est très compliqué de trouver des informations précises sur Internet car :

  1. On trouve beaucoup de témoignages sur Internet de personnes se présentant comme rentières avec uniquement une ou deux opérations. On peut cependant douter de certains de ces témoignages.
  2. Cela dépend de nombreux paramètres : rentabilité, loyer, type d’investissement (coloc, courte durée, LMNP…), quel revenu vous faut-il…etc

Pour ma part :
En 2 ans d’investissements, j’ai acquis 40 appartements et 33 parkings (sur 4 immeubles) avec mon associé (donc à diviser par 2), sans mettre plus de 2000€ de ma poche.

Et pourtant, avec 18 000€ de loyers (pour 2), je ne suis pas encore rentier
(Je vous explique pourquoi ci-dessous)

Cet article n’a donc pas pour objectif de vous faire rêver sur le super style de vie dispendieux que je m’offre grâce à l’immobilier (à vrai dire, je vais encore au travail et je n’ai pas de grosse voiture de sport) mais plutôt de vous donner des chiffres précis et quelques conseils tirés de mes expériences.

En deux ans d’immobilier :

  • j’ai construit pour mon futur plus qu’en 12 ans de travail salarié
  • j’ai progressé et appris plus que dans mes 3 derniers emplois

Donc mon objectif est bien de vous partager mon expérience qui, je l’espère, vous motivera à avancer vous aussi.

Pour cela, j’ai sélectionné, parmi les nombreuses expériences et conseils réunis sur mon blog, les 5 enseignements qui se dégagent le plus souvent de mes échanges aves les investisseurs que j’accompagne. (Puis, je termine par une présentation synthétique de la rentabilité de mes 4 immeubles)

 

CONSEIL #1 : Acheter à distance ou dans sa ville ?

C’est une question que tous les nouveaux investisseurs se posent : dois-je acheter à proximité de ma résidence ou chercher dans toute la France ?

Mon avis est le suivant :

Il ne faut pas hésiter à s’éloigner un peu de son lieu de résidence, pour trouver les meilleures opportunités (surtout si vous habitez dans une grande ville, ou l’immobilier est cher) mais il faut avoir la possibilité de s’y rendre facilement sur une journée (je dirais, maximum 2h de route aller => il suffit de filtrer par distance sur Leboncoin).
NB : ce conseil n’est valable que pour une recherche d’immeubles de rapport avec une bonne rentabilité. Pour de la LCD ou de la coloc, vu que les loyers sont boostés, les centres ville sont plus pertinents.

De nombreux conseillers en investissement immobilier (ou vendeurs de Pinel) vous diront que vous n’avez pas besoin d’être sur place car vous pouvez mettre le bien en gestion. Je préfère personnellement pouvoir suivre les chantiers, rencontrer mes locataires, avoir un avis personnel sur la ville et le quartier.

Quid de la gestion de vos locataires à distance : 

J’ai mis peu à peu en place un système qui me permet de gérer les locataires à distance sans tracas.

  • Mise en place d’un locataire référent dans l’immeuble : il effectue les visites, les entrées et sorties, fait le contact avec les artisans lors de petites interventions. Vous le rémunérez au travers d’une auto-entreprise.
  • Utilisation de sites de services entre voisins pour les petites interventions (débouchage, réparation serrure, taille de haie…etc) => plutôt qu’un artisan qui ne souhaite pas faire ces interventions trop peu rémunératrices, choisissez un voisin bricoleur et motivé. Ex : www.allovoisins.com
  • Si vous n’avez pas de référent, le locataire peut faire lui même son état des lieux d’entrée (il vous indique tous les défauts qu’il identifie et les notes dans l’état des lieux). Le risque est très faible car c’est lui qui indique les problèmes en prenant des photos à l’appui. Vous pouvez toujours vous rendre sur place a posteriori si besoin.

Pour la sortie, mieux vaut par contre être présent.

 

CONSEIL #2 : Comment choisir sa ville ?

 

Le web regorge d’études sociales, économiques, démographiques.
Les magazines reprennent chaque année dans leurs titres le sujet « dans quelle ville investir ?».

C’est à vous de choisir les critères importants à vos yeux, en fonction de votre profil, votre épargne, vos objectifs et vos croyances.

Avant tout, n’oubliez pas que vous n’achetez pas une ville mais un bien. Si vous trouvez la perle en plein centre de Paris, peu importe les études et les ratios sur la rentabilité de la ville dans son ensemble, achetez sans hésiter 😉

Pour ma part, j’utilise un un ratio qui m’a beaucoup aidé depuis le début : le nombre de bien en location VS le nombre d’habitantsCela me permet de mesurer la pression locative.

S’il y a 100 habitants pour une annonce, vous êtes en meilleure position pour louer votre appartement que s’il y en a 50. (élémentaire …;-)
NB : c’est une information à mettre en parallèle avec la part de ménages locataires, qu’on peut trouver sur le site de l’INSEE : elle se trouve entre de 30 et 50% selon les villes.

Ce ratio seul m’a toujours permis de ne pas me tromper sur le potentiel locatif.

Je présente cela plus en détail dans l’article :  » l’index pour mesurer le potentiel locatif d’une ville »

Reste bien sur à faire la vérification indispensable de « la fausse annonce sur Leboncoin ». Si vous avez entre 5 et 10 demandes dans les 24 premières heures, vous n’avez plus de doute sur le potentiel locatif de votre bien.

 

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CONSEIL #3 : Le principal élément à négocier avec votre banquier

 

Vous avez trouvé le bien idéal pour votre premier investissement locatif, vous devez maintenant le financer.

C’est une étape longue et fastidieuse mais un investissement rentable trouve toujours un financement, quelle que soit la situation de l’investisseur (SMIC ou salaire cadre, auto-entrepreneur, CDI ou CDD…). Il faut simplement maximiser les pistes (plusieurs établissements, plusieurs contacts dans une même banque).

Concentrons nous donc sur les éléments qui font la différence entre un bon et un mauvais prêt : j’en liste une dizaine sur mon blog.

Si je ne dois en retenir qu’un, c’est le différé (ou franchise) partiel.
C’est l’astuce numéro 1 pour générer du cash flow dès votre premier investissement immobilier.

Pendant 6 à 36 mois, vous ne payez que les intérêts de votre emprunt et ne remboursez pas le capital.

Exemple :
Prenons un investissement immobilier à 100 000€ rentable (il rapporte 12 000 € de loyers par an, soit 1 000€/mois)
Avec un emprunt sur 25 ans, vous remboursez environs 450€/mois, il vous reste donc 1 000-450€ = 550€ par mois. (pour payer la taxe foncière, les charges, les impôts…etc)

Si, au lieu de rembourser vos mensualités classiques, vous pratiquez un différé partiel, vous ne payez plus que 175€/mois pendant 12 à 36 mois.

La différence est colossale : 450-175€/mois = 275€ => 9 900€ économisés sur 3 ans.

 

Au total, en 36 mois, vous avez récupéré presque 30 000 € sur un bien acheté 100 000€ !!!
((1 000-175) * 36 mois = 29 700€)
C’est l’équivalent de 3 ans de loyer ou 1/3 du prix de votre bien.
Cette stratégie maximise la trésorerie à court terme (ce qui est clé pour enchainer plusieurs opérations)

 

NB : ces 30K€ ne sont pas intégralement pour vous. Il faut payer des charges et impôts. 

 

CONSEIL #4 : Avec ou sans travaux ? Boostez la rentabilité via la rénovation

 

La bonne affaire, sans travaux, tout loué, ça n’existe (quasiment) pas.
Il faut donc prévoir de faire des travaux. C’est comme ça que vous transformez un bien moyen en une super affaire.
Cela vous permet de fixer les loyers de 10 à 30% au dessus de la moyenne et vous re-valorisez votre bien d’autant.

Si vous n’êtes pas déjà convaincus, voici quelques avantages auxquels on ne pense pas forcement :

  • En achetant un bien 100 000€ dont 50 000€ de travaux (au lieu d’un bien à 100 000€ sans travaux), vous ne payez des frais de notaire que sur 50 000€ (au lieu de 100 000€)
  • En effectuant d’importants travaux au début, vous repartez d’un bien neuf, sans surprise.
  • En proposant un bien rénové sur le marché, vous pouvez louer au dessus du marché et attirer des locataires de qualité
    J’ai fait toutes mes prévisions sur la base des loyers moyens (c’est ce que j’ai partagé avec mon banquier). Au final, j’ai toujours loué 20 à 30% au dessus de la moyenne du quartier. Le banquier en est ravi 😉

Et je ne parle pas des avantages fiscaux liés à l’amortissement des travaux quand le statut choisi le permet.

 

CONSEIL #5: Traitez vos locataires comme les clients d’un hôtel de luxe !

 

Pour terminer, je souhaite insister sur un conseil assez large, mais qui n’en est pas moins très important : l’importance de choyer ses locataires.

Avec la prédominance du web et des applications, nous sommes habitués à un niveau de service élevé, des réponses rapides et une grande disponibilité.

A titre de comparaison, si vous vous lancez dans un secteur concurrentiel (hôtel, restaurant, e-commerce…) il est indispensable de faire la différence en bichonnant vos clients. Mais même en vous donnant énormément de mal, ce n’est pas gagné (une mauvaise note sur Tripadvisor et il faut tout reprendre).

En immobilier, quand vous voyez comment vos concurrents (les autres propriétaires) traitent parfois leur locataires (logement insalubres, pas de réparation, non joignable…) il est facile de faire la différence avec de petits éléments.

  • Soyez joignable (tel, mail, sms…), même les soirs et week-end.
  • Réglez les problèmes dès qu’ils surviennent. Cela vous assure que votre logement reste en bon état, et vous permet aussi d’être exigeant envers votre locataire concernant les réparations à sa charge.
    Pour rappel, un certain nombre de réparations sont à la charge du locataire (voir la liste des réparations à la charges du locataire sur le site du gouvernement : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf)
  • Ayez des petites attentions : un carte, une boite de chocolats ou une bouteille de vin à Noël
    Un client qui vous rapporte 4 ou 5000€/an mérite bien ça. même s’il vous embête en vous joignant le WE 😉
  • Proposez des améliorations : comme au resto où le serveur vous propose un dessert pour augmenter votre expérience (et votre dépense), votre locataire est peut être intéressé pour que vous installiez une cuisine équipée ou amélioriez sa salle de bain. S’il est prêt à augmenter son loyer de 15€ et que vous en avez pour 1500€ pour une cuisine, vous venez de faire un placement à 12% !

 

Pour terminer, après ces quelques conseils, je vous présente ci-dessous les données sur mes 4 premiers immeubles de rapport afin de comprendre ce que je gagne et ce que ça me coute.

Cela permettra de comprendre pourquoi je ne suis pas rentier.

Alors combien ça rapporte un immeuble de rapport ? 

Comme vous pouvez le voir ci-dessous, mes 4 immeubles de rapport me rapportent 6400 € de cash-flow au total.

C’est à dire 1600€/mois en moyenne par immeuble de rapport, somme à la quelle il faut soustraire toutes les charges imprévues et les impôts.

 

Voici le détail :
(Note : Ces biens sont acquis en SCI à l’IS)

Immeuble n° 1

mai-2017

Immeuble n° 2

jan-2018

Immeuble n° 3

jan-2019

immeuble n° 4

fév-2019

Total Immeubles
INVESTISSEMENT
Achat 290 000 410 000 270 000 550 000 1 520 000
Travaux 65 000 56 000 77 000 30 000 151 000
Agence 14 500 10 000 347 000 15 000 39 500
Notaire 23 200 32 800 21 600 44 000 121 600
Montant à financer 392 700 508 800 368 600 639 000 1 832 100
Nb apparts 7 12 8 13 40
NB parkings 9 4 20 33
REVENUS
Revenu loyers 3 720 4 869 3 380 5 800 17 769
CHARGES
Taxe Foncière (par mois) 408 244 322 800 1 774
Remboursement Emprunt 1 748 2 264 1 640 2 844 8 496
Autres charges obligatoires
(assurance, EDF, gestion…)
234 309 230 360 1 133
Trésorerie nette restante
par mois
1 330 € 2 052 € 1 188 € 1 796 €  

6 366 €

Rentabilité nette de TF 10,76% 11,66% 10,58% 10,08% 11,22%

Télécharger gratuitement le détail en fichier Excel

La ligne grise représente le cash-flow : c’est à dire que c’est l’argent qu’il me reste en banque en fin d’année, après paiement de la banque et des charges indispensables.

Un immeuble de rapport = 1600€ par mois restants sur le compte de la société (sachant qu’il faut garder une épargne de sécurité pour les imprévus et l’entretien), ce n’est pas suffisant pour en vivre mais c’est mieux qu’un investissement Pinel qui « ne coute que 50€ d’effort d’épargne par mois » (pour reprendre les arguments classiques des conseillers)


NB : Ce n’est pas un calcul de rentabilité mais de trésorerie.
La rentabilité est à calculer en fonction de vos choix fiscaux et de ce que vous faites avec l’argent (travaux, nouvel investissement, notes de frais, salaire, dividendes…etc) => chacun est libre de l’utiliser ou le ré-investir, il y a donc autant de possibilité que de cas et je ne rentrerai pas dans le détail sur ce point.

 

Je suis donc en bonne voie pour vivre de l’immobilier mais pas encore rentier !

  • Premièrement : comme vous le voyez ci-dessus, même avec 18 000€ de loyers mensuels (pour un endettement de presque 2Md’€), une fois payés le prêt, la Taxe Foncière, les charges et différents impôts, il ne reste pas de quoi faire vivre deux familles si on prend en compte la marge de sécurité qu’il faut garder sur le compte de la société pour les éventuels travaux.
  • Deuxièmement comme vous l’avez vu dans les 5 points de cet article, si on veut de la rentabilité, il faut se retrousser les manches => on doit s’occuper de trouver, optimiser et gérer ses biens. Cela reste donc un travail, pas uniquement un placement.
    Oubliez l’image du rentier au bord de la plage à se tourner les pouces toute l’année dès le premier investissement locatif.

 

En revanche, grâce à ces investissements effectués en 2 ans seulement, je me suis créé, avec un risque très limité, un matelas de sécurité qu’aucun emploi ne peut m’apporter.

Je suis bientôt libre de pouvoir démarrer n’importe quel projet (voyage, entreprise, humanitaire, famille), en ayant la sécurité d’un revenu régulier à vie, tout en construisant pour ma retraite.

 

J’espère que cet article vous aura permis de réaliser qu’il est possible de se construire sereinement et rapidement une base solide de revenus passifs et que le meilleur moment pour commencer est aujourd’hui.

Pour tous ceux qui le souhaitent, je réponds personnellement à toutes les questions posées dans les commentaires ci-dessous ou sur le formulaire de contact de mon Blog.

 

Bonne chance pour votre premier investissement locatif!

(c’est le plus dur, la suite viendra toute seule 😉)

 

Cyril

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Le mot de la fin :
2 réponses à des questions qui reviennent régulièrement.

Pourquoi les immeubles de rapport ?

Avec mon associé, nous avons choisi cette voie pour les raisons suivantes :

  • aller plus vite : un passage chez le notaire = 6 à 10 appartements en moyenne pour un immeuble de rapport
  • répartir le risque : nos loyers couvrent à peut près 2 fois le crédit bancaire : si un locataire ne paye pas ou si des travaux prennent plusieurs mois de retard, aucun impact grave sur notre investissement locatif
  • ne pas être dépendant des lois et modes : la location courte durée nous semble risquée car les taxes sont en évolution régulière; la colocation répond à des règles spécifiques.
    En revanche, la location classique (que nous pratiquons dans nos immeubles de rapport) est vieille comme le monde.

Nous avons également choisi la SCI à l’IS car nous souhaitons pouvoir maitriser notre fiscalité (réinvestir, sortir de l’argent au moment où on le souhaite…).

De plus la fiscalité d’entreprise est beaucoup moins sensible aux aléas politiques et c’est (a priori) la seule qui risque de diminuer sur les prochaines années.

Cette stratégie fait payer plus d’impôts. Pourquoi ne pas plutôt dé-fiscaliser ? 

L’explication est simple : si votre objectif est d’être indépendant financièrement, il faudra gagner de l’argent, et accepter de payer des impôts.

Et vous ? Quelles sont les stratégies que vous avez mises en place ?
N’hésitez pas à commenter ci-dessous.

 

Bons investissements !

Cyril

 

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