Investissement immobilier locatif - 13 conseils pour les investisseurs débutants

13 « PETITS » CONSEILS POUR LES INVESTISSEURS DÉBUTANTS

Quand on débute dans l’investissement locatif, tous les conseils, même les plus « petits », sont les bienvenus ! On grandit des expériences et des conseils de ceux qui ont commencé avant nous. Je vous ai fait une liste non exhaustive de 13 conseils pour les nouveaux bailleurs ou ceux qui veulent le devenir et qui sont friands d’informations.

#1 Ne pas louer à des amis ou à la famille

Un jour, un ami, un collègue ou un membre de votre famille vous demandera si votre bien (ou un de vos biens) est libre. Vous penserez même que c’est une super idée, que tout le monde y gagne.  Grossière erreur. Dans un rapport bailleur/locataire vous avez des points de vue opposés sur les avantages de la situation. Avoir un proche en tant que locataire, c’est le risque de mettre en péril votre relation en cas de désaccord. Lorsque l’on a un souci avec son locataire, la relation avec celui-ci peut s’entacher, mais si votre locataire est un proche, c’est votre relation amicale ou familiale qui peut en prendre un coup ! Petit exemple : une connaissance a dû rechercher un appartement en urgence après une rupture sentimentale. Une de ses amies dont la mère avait justement un appartement qui venait de se libérer lui a gentiment offert de lui louer. Moins d’un an après, elles ne se parlent plus. En effet, quelques mois après son emménagement, la loi Alur a été mise en vigueur, donc l’encadrement des loyers. Ayant signé son bail avant le mois d’août 2015, l’encadrement des loyers ne la concernait pas, mais elle a quand même pris la liberté d’écrire des mails à la mère de son amie, lui expliquant que le loyer était cher, que désormais il y avait un encadrement des loyers et qu’elle voulait une baisse de loyer, blabla en étant insistante et maladroite. Evidemment du côté bailleur et amie, cela a été mal pris, elles avaient l’impression de lui avoir rendu service en lui offrant ce bien à la location, sans toute les contraintes d’un dossier classique, sans avoir galéré dans ses recherches d’appartement (on est ici à Paris), de l’autre la locataire était mécontente du loyer qu’elle avait à la base accepté et qui est un loyer typiquement parisien.

#2 Ne pas faire de travaux au black

Aucun intérêt quand on est bailleur et que l’on peut déduire ses travaux (importants et/ou minime) de ses revenus locatifs. C’est plus intéressant de les déduire que d’économiser la TVA. En plus, faire des travaux déclarés permet d’avoir des garanties (ex : la garantie décennale)

#3 Ne pas accepter le paiement du loyer par chèque ou espèce

Le paiement du loyer en espèce ça ne doit pas être courant (même si j’ai déjà entendu des potentiels locataires le proposer…), mais par chèque, ça se fait encore. Evitez ça, c’est une perte de temps d’aller le déposer à la banque et c’est la porte ouverte à des retards de paiements. Le virement bancaire doit être mis en place dès le départ de la location.

#4 Savoir quand déléguer

On a beau être très fort, on ne peut pas tout faire. En plus, parfois ça vaut le coup d’être tranquille chez soi et d’envoyer quelqu’un faire la petite réparation à sa place. Au lieu de passer 2h à fixer une tringle (+ le trajet), il vaut mieux payer un pro qui fera ça en 30 min pour 20€. Il faut faire un arbitrage entre le temps que vous passez et votre plus-value par rapport à la délégation.

#5 Etre organisé

Toujours avoir son modèle de bail, son modèle de quittance de loyer, d’état des lieux pour ne pas perdre de temps à réinventer la roue à chaque changement de locataire. Internet pullule de modèle gratuit ou à quelques euros. Mes quittances de loyer me prennent moins d’une minute par mois, j’ai un modèle, je n’ai qu’à changer la date tous les mois et je l’envoie en pdf par e-mail.

Conserver dans un classeur toutes vos factures et tickets de caisse au fur et à mesure. Vous vous remercierez notamment en période de déclaration fiscale et que vous n’aurez pas à retourner vos placards, tiroirs, etc pour retrouver vos papiers.

#6 Les garants du locataire doivent être de la famille du locataire

Un garant s’engage à payer le loyer en cas de défaillance. Quand tout va bien, les amis sont là, mais en cas de soucis, par sûr que l’ancien copain de fac arrive à la rescousse. Et même s’il s’est engagé, ce sera long et difficile de lui faire respecter son engagement. La famille a un engament moral plus fort donc c’est à privilégier.

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#7 Faire les réparations rapidement

Faites-le pour votre bien immobilier, afin que le problème n’empire pas et ne dégrade les lieux, et aussi pour le confort de votre locataire. L’image et le respect qu’il a pour vous dépend également de votre professionnalisme.

#8 Choisissez prudemment vos partenaires si vous vous associez pour acheter un bien (dans le cadre d’une SCI par exemple)

Ayez un partenaire que si cela est vraiment nécessaire. En gros, choisissez quelqu’un avec du temps, de l’argent ou des connaissances que vous n’avez pas. Il doit vous apportez quelque chose, être partenaire c’est apporter quelque chose à l’autre, être complémentaire, et pas juste avec le même rêve.

#9 Si vous ne demandez pas, vous n’obtiendrez pas

Les anglos-saxons disent « you get what you ask » (vous obtenez ce que vous demandez), donc même si vous avez obtenu votre prêt, que votre locataire est en place, et que tout roule, vous pouvez encore demander des choses à votre banque par exemple, comme renégocier le taux de votre prêt.

 #10 Avoir un fond de sécurité

Pas besoin d’avoir des « briques » de côté, mais il faut pouvoir faire face à une réparation ou dégât imprévu.

 #11 Ne pas négliger l’état des lieux et notamment la précision !

On a trouvé son locataire, on est content, on veut boucler l’état des lieux rapidement, et bien grossière erreur. L’état des lieux de sortie est un moment de tension : le locataire veut récupérer sa caution et le propriétaire veut récupérer son bien comme il l’a laissé (hormis l’usure naturelle). Un état des lieux d’entrée bien réalisé et précis évitera bien des débats lors de l’état des lieux de sortie. Le locataire sympa peut rapidement devenir de mauvaise foi quand il s’agit de récupérer sa caution. Par exemple, s’il y a 2 rayures sur un meuble, ne pas simplement mettre « rayures » dans l’état des lieux. Il faut mettre où elles se trouvent et le nombre. En effet, vous avez 2 petites rayures en haut à gauche, un an plus tard votre locataire vous rend l’appartement avec ce même meuble mais avec 19 rayures, il vous répondra qu’il était déjà rayé, que ce n’est pas lui, que c’était déjà comme ça etc et que d’ailleurs l’état des lieux indiquait que le meuble était rayé…Et voilà, vous n’avez plus le moyen de démontrer qu’il a bien abîmé le meuble.

 #12 Aller aux assemblées générales de copropriété

J’ai pas toujours été bonne à ça, avec mes voyages professionnels…Pour éviter les mauvaises surprises, comme rénover des cheminées qui ne sont plus en fonctionnement (oui il y a des propriétaires que ça ne dérange pas de payer pour des choses inutiles) ou alors pour voter pour un changement ou une rénovation que vous voulez pour le bien de votre locataire. Bref on a toujours une bonne raison d’y aller, et parfois la décision est à une voix près…

#13 Soyez à l’écoute des changements de législation

J’ai commencé l’investissement locatif il y moins de 2 ans, et il y a déjà eu plein de changements avec cette loi Alur !

  • L’encadrement des loyers à Paris
  • Changement du délai de préavis de 3 mois à un mois en zone tendue
  • Les règles et délais pour récupérer un bien loué pour l’habiter ont changé également
  • Etc

La fiscalité peut changer aussi. Donc toujours prêter une oreille à ces sujets.

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